"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

(при конфискации) (п. 2).
Основания прекращения права собственности установлены в ст. 235 ГК РФ.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (см. п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся (см. п. 2 ст. 235 ГК РФ):
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ; см. комментарии к ст. 50 - 51);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ; см. комментарий к п. 4 ст. 58);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (в соответствии со ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Правила ст. 239 ГК РФ соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (в соответствии со ст. 240 ГК РФ в случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов. В соответствии со ст. 241 ГК РФ в случаях, когда собственник домашних животных обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным, эти животные могут быть изъяты у собственника путем их выкупа лицом, предъявившим соответствующее требование в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом);
5) реквизиция (ст. 242 ГК РФ);
6) конфискация (ст. 243 ГК РФ);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных:
п. 4 ст. 252 ГК РФ (в случаях, когда при разделе имущества, находящегося в долевой собственности, доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. На основании п. 5 ст. 252 ГК РФ с получением компенсации в соответствии со ст. 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе);
п. 2 ст. 272 ГК РФ "Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком";
ст. 282 ГК РФ "Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда" (если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 ГК РФ);
ст. 285 ГК РФ "Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства" (земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки);
ст. 293 ГК РФ "Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение" (если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения).
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ (см. п. 2 ст. 235 ГК РФ).
В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (см. ст. 306 ГК РФ).
В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества (см. ст. 242 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 51 Земельного кодекса РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены ст. 55 Земельного кодекса РФ (см. п. 2 ст. 51 Земельного кодекса РФ).
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок (см. п. 3 ст. 51 Земельного кодекса РФ).
Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке (см. п. 4 ст. 51 Земельного кодекса РФ).
В случае наступления обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 51 Земельного кодекса РФ, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в п. 1 ст. 51 Земельного кодекса РФ, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав (см. п. 5 ст. 51 Земельного кодекса РФ).
Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке (см. п. 6 ст. 51 Земельного кодекса РФ).
1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены установлением ипотеки на предоставленное залогодателю новое имущество, вправе потребовать: 1) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и 2) обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие выкупа имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется соответствующее возмещение, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены удовлетворением своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Нормы комментируемого пункта соответствуют правилам, установленным в п. 1 ст. 354 ГК РФ "Последствия принудительного изъятия заложенного имущества", в соответствии с которыми: "Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства".
2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила ст. 38 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий). Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать: 1) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и 2) обращения взыскания на конфискованное имущество.
Значение понятия "конфискация" определено в п. 1 ст. 243 ГК РФ следующим образом: "В случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация)".
Следует отметить, что Федеральным законом от 08.12.2003 N 162-ФЗ конфискация имущества как вид наказания была исключена из Уголовного кодекса РФ.
Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
Комментарий к статье 42
В статье устанавливаются последствия виндикации имущества, заложенного по договору об ипотеке, или имущества, на которое установлена ипотека в силу закона.
В комментируемой статье фактически воспроизводятся нормы п. 2 ст. 354 ГК РФ, без изменений или дополнений. Право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения установлено в ст. 301 ГК РФ. Следует отметить, что само понятие "виндикация" в ГК РФ не используется.
Во всех случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.
В гражданском праве под виндикацией (лат. vindicatio, от vindico - заявляю претензию, требую) обычно понимается изъятие имущества из чужого незаконного владения с передачей его законному собственнику. Виндикация является важнейшим вещно-правовым способом защиты прав законного собственника. На основании виндикационного иска недвижимое имущество, находящееся во владении залогодателя, может быть изъято у него по решению суда и передано действительному собственнику этого имущества.
Прекращение ипотеки при виндикации заложенного имущества основано на том, что на действительного (законного) собственника не могут распространяться обязательства, возникшие в результате действий недействительного (незаконного) собственника.
Законодатель установил безусловное право залогодержателя в этом случае требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Данное право возникает у залогодержателя со дня вступления в законную силу соответствующего решения суда о виндикации. В связи с тем, что ипотека прекращается, регистрационная запись об ипотеке должна быть аннулирована.
Прекращение ипотеки наступает независимо от того, знал или не знал залогодатель о незаконности владения имуществом, переданным в ипотеку, то есть независимо от того, являлся ли или не являлся залогодатель добросовестным приобретателем этого имущества.
После вступления в законную