"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

ипотечного жилищного кредитования и правилами доверительного управления ипотечным покрытием может предусматриваться включение соответствующих условий о страховании ответственности заемщика-залогодателя в договор об ипотеке или договор об основном обязательстве в качестве обязательных.
Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе (но не обязан) застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.
Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.
Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
Комментарий к статье 32
В статье определяются меры по предохранению от утраты и повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, или являющегося предметом ипотеки в силу закона.
Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц (см. комментарий к ст. 33), огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, о которых идет речь в п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ; см. комментарий к ст. 30) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
Меры, которые должен предпринимать залогодатель, чтобы предохранить заложенное имущество от утраты и повреждения, по своему характеру и объему могут быть приравнены к обязанностям собственника по содержанию принадлежащего ему имущества (эти обязанности аналогичны обязанностям хранителя по договору хранения). В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Обязанности хранителя обеспечить сохранность вещи установлены в ГК РФ. Хранитель обязан принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи. При отсутствии в договоре условий о таких мерах или неполноте этих условий хранитель должен принять для сохранения вещи также меры, соответствующие обычаям делового оборота и существу обязательства, в том числе свойствам переданной на хранение вещи, если только необходимость принятия этих мер не исключена договором. Хранитель во всяком случае должен принять для сохранения переданной ему вещи меры, обязательность которых предусмотрена законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке (противопожарные, санитарные, охранные и т.п.). Если хранение осуществляется безвозмездно, хранитель обязан заботиться о принятой на хранение вещи не менее, чем о своих вещах (см. ст. 891 ГК РФ).
Приведенный в части 1 комментируемой статьи перечень "посягательств" по отношению к заложенному имуществу, для защиты от которых залогодатель должен принять соответствующие меры, является исчерпывающим (закрытым). При осуществлении своих обязанностей залогодатель должен руководствоваться противопожарными, санитарными и другими правилами, установленными федеральными законам, иными правовыми актами.
Нормы соответствующих правил могут быть детализированы и дополнены в договоре об ипотеке.
Под стихийными бедствиями понимаются катастрофические природные явления и процессы (землетрясения, извержения вулканов, наводнения, засухи, ураганы, цунами, сели и пр.), которые могут вызывать человеческие жертвы и наносить материальный ущерб. Пожар - неконтролируемое горение, причиняющее материальный ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства (см. ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности"). Под аварией (итал. avaria, от араб. авар - повреждение, ущерб) обычно понимаются выход из строя, повреждение какого-либо механизма, машины и т.п. во время работы, движения. В морском праве под аварией понимается: 1) общая авария - убытки, причиненные намеренно в целях спасения судна и груза от угрожающей им общей опасности (распределяются пропорционально стоимости судна, фрахта и груза); 2) частная авария - убытки, причиненные судну или грузу при отсутствии общей для них опасности. Радиационная авария - потеря управления источником ионизирующего излучения, вызванная неисправностью оборудования, неправильными действиями работников (персонала), стихийными бедствиями или иными причинами, которые могли привести или привели к облучению людей выше установленных норм или к радиоактивному загрязнению окружающей среды (см. ст. 1 Федерального закона от 09.01.1996 N 3-ФЗ "О радиационной безопасности населения").
Чрезвычайная ситуация - это обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей. Предупреждение чрезвычайных ситуаций - это комплекс мероприятий, проводимых заблаговременно и направленных на максимально возможное уменьшение риска возникновения чрезвычайных ситуаций, а также на сохранение здоровья людей, снижение размеров ущерба окружающей природной среде и материальных потерь в случае их возникновения (см. ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера"). Ликвидация чрезвычайных ситуаций - это аварийно-спасательные и другие неотложные работы, проводимые при возникновении чрезвычайных ситуаций и направленные на спасение жизни и сохранение здоровья людей, снижение размеров ущерба окружающей природной среде и материальных потерь, а также на локализацию зон чрезвычайных ситуаций, прекращение действия характерных для них опасных факторов (см. ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера").
Зона чрезвычайной ситуации - это территория, на которой сложилась чрезвычайная ситуация (см. ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера"). Границы зон чрезвычайных ситуаций определяются назначенными в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ руководителями работ по ликвидации чрезвычайных ситуаций на основе классификации чрезвычайных ситуаций, установленной Правительством РФ, и по согласованию с исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления, на территориях которых сложились чрезвычайные ситуации (см. ст. 5 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера").
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если залогодержатель ему известен.
Норма, установленная частью 2 ст. 32 Закона об ипотеке, воспроизводит правила, содержащиеся в подп. 3 п. 1 ст. 343 ГК РФ, с добавлением слов "если он ему известен". Залогодателю при ипотеке может быть неизвестен залогодержатель в тех случаях, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной (см. комментарий к п. 1 ст. 13), и при этом были осуществлены: либо уступка прав по договору об ипотеке (см. комментарий к ст. 47), либо передача прав по закладной (см. комментарий к ст. 48), либо залог закладной (см. комментарий к ст. 49).
Устанавливая обязанность залогодателя по уведомлению залогодержателя о реальной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества, законодатель не установил ни форму, ни сроки такого уведомления. Уведомление залогодержателя об указанной реальной угрозе не отменяет ни одной из обязанностей, возложенных на залогодателя, по применению мер по сохранению заложенного имущества от утраты или повреждения. Получение такого уведомления залогодержателем не обязывает последнего совершать какие-либо конкретные действия по предохранению предмета ипотеки от утраты или повреждения, а также не влечет ответственности залогодержателя за несовершение таких действий.
Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
Комментарий к статье 33
В статье устанавливаются обязанности залогодателя и права залогодержателя по защите заложенного имущества от притязаний третьих лиц.
1. Залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя, если он ему известен, в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества:
о признании за ними права собственности на заложенное имущество;
о признании за ними иных прав на заложенное имущество (см. комментарий к ст. 40);
об изъятии заложенного имущества;
об истребовании заложенного имущества;
об обременении заложенного имущества;
иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества.
Для того, чтобы залогодатель впоследствии имел возможность доказать, что он выполнил свою обязанность, ему необходимо направить соответствующую информацию заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле. Участие залогодержателя в судебном разбирательстве необходимо, так как залогодержатель является стороной, заинтересованной в исходе дела при предъявлении к залогодателю соответствующего иска.
2. В случаях предъявления к залогодателю требований, указанных в пункте 1 комментируемой статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ.
Защита гражданских прав осуществляется следующими способами (ст. 12 ГК РФ):
признания права;
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
самозащиты права;
присуждения к исполнению обязанности в натуре;
возмещения убытков;
взыскания неустойки;
компенсации морального вреда;
прекращения или изменения правоотношения;
неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
иными способами, предусмотренными законом.
Перечень способов защиты гражданских прав, приведенный в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, то есть залогодатель вправе и должен использовать иные законные способы защиты своих прав на заложенное имущество. Залогодатель вправе одновременно использовать различные способы защиты прав на заложенное имущество. Такие способы защиты гражданских прав, как признание оспоримой сделки недействительной или признание недействительным акта государственного органа, могут быть реализованы залогодателем только в судебном порядке. Возмещение убытков или взыскание неустойки могут быть осуществлены как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Залогодержатель вправе использовать все способы защиты гражданских прав от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов, если залогодатель:
отказался от защиты своих прав на заложенное имущество;
не осуществляет защиту своих прав на заложенное имущество.
В связи с тем, что законодатель не определил конкретные сроки для принятия залогодателем мер по защите прав на заложенное имущество от притязаний третьих лиц, а также не установил способы и сроки уведомления залогодателем залогодержателя об отказе защиты своих прав, эти вопросы должны быть решены сторонами при составлении договора об ипотеке.
Важно отметить, что в соответствии со ст. 304 ГК РФ "Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.
В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на указании закона, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (в данном случае залогодателя).
Представительство, основанное на законе, возникает независимо от волеизъявления представляемого, если полномочия представителя непосредственно определены законом (как в комментируемом пункте).
Осуществляя истребование имущества, заложенного по договору об ипотеке, из чужого незаконного владения, залогодержатель как представитель, полномочия которого непосредственно определены законом, реализует право собственника, установленное в ст. 301 ГК РФ, на истребование имущества из чужого незаконного владения.
Правила истребования имущества от добросовестного приобретателя установлены в ст. 302 ГК РФ.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество:
либо утеряно