"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

страхования и обязательного страхования (см. п. 2 ст. 3 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации").
Юридические и физические лица для страховой защиты своих имущественных интересов могут создавать общества взаимного страхования в порядке и на условиях, которые определяются федеральным законом о взаимном страховании (см. ст. 7 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации"). В соответствии со ст. 968 ГК РФ граждане и юридические лица могут страховать свое имущество и иные имущественные интересы на взаимной основе путем объединения в обществах взаимного страхования необходимых для этого средств. Общества взаимного страхования осуществляют страхование имущества и иных имущественных интересов своих членов и являются некоммерческими организациями. Особенности правового положения обществ взаимного страхования и условия их деятельности должны определяться в соответствии с ГК РФ законом о взаимном страховании, который до сих пор не принят.
В ст. 4.1 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации", введенной Федеральным законом от 10.12.2003 N 172-ФЗ, определены участники отношений, регулируемых указанным Законом, которыми являются, в частности:
страхователи, застрахованные лица, выгодоприобретатели;
страховые организации (страховщики);
федеральный орган исполнительной власти, к компетенции которого относится осуществление государственного надзора за деятельностью субъектов страхового дела (орган страхового надзора).
Страховые организации, общества взаимного страхования, страховые брокеры и страховые актуарии являются субъектами страхового дела.
Деятельность субъектов страхового дела подлежит лицензированию, за исключением деятельности страховых актуариев, которые подлежат аттестации (данная норма в части аттестации страховых актуариев вступает в силу с 1 июля 2006 г.).
Сведения о субъектах страхового дела подлежат внесению в Единый государственный реестр субъектов страхового дела в порядке, установленном органом страхового надзора.
2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Другими словами, если залогодержатель и залогодатель не установили в договоре об ипотеке иное, то:
1) страхование производится от риска утраты и риска повреждения заложенного имущества;
2) расходы по страхованию несет залогодатель;
3) заложенное имущество страхуется "в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства".
В соответствии с п. 2 ст. 929 ГК РФ риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования.
Под страховым случаем по договору имущественного страхования понимается наступление предусмотренного договором имущественного страхования события, при котором возникает обязанность страховщика по выплате страхового возмещения страхователю или выгодоприобретателю (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ).
По договору страхования имущество может быть застраховано в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен. Договор страхования имущества в пользу выгодоприобретателя может быть заключен без указания имени или наименования выгодоприобретателя (страхование "за счет кого следует"). При заключении такого договора страхователю выдается страховой полис на предъявителя. При осуществлении страхователем или выгодоприобретателем прав по такому договору необходимо представление этого полиса страховщику (см. ст. 930 ГК РФ).
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Выплата страхового возмещения - возмещение страховщиком страхователю или выгодоприобретателю причиненных вследствие наступления страхового случая убытков в застрахованном имуществе либо убытков в связи с иными имущественными интересами страхователя в пределах основной суммы. Страховая сумма - сумма страхового возмещения, определенная договором имущественного страхования, возмещаемая страховщиком страхователю или выгодоприобретателю при наступлении страхового случая (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ).
По договору страхования имущество может быть застраховано в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен. Договор страхования имущества в пользу выгодоприобретателя может быть заключен без указания имени или наименования выгодоприобретателя (страхование "за счет кого следует"). При заключении такого договора страхователю выдается страховой полис на предъявителя. При осуществлении страхователем или выгодоприобретателем прав по такому договору необходимо представление этого полиса страховщику (см. ст. 930 ГК РФ).
В п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке использовано словосочетание "полная стоимость" имущества. При этом, очевидно, имеется в виду полная рыночная стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом ипотеки. Статья 7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" гласит:
"В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".
При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Для имущества страховой стоимостью считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (см. п. 2 ст. 947 ГК РФ).
При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости (см. п. 1 ст. 945 ГК РФ).
Если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель обязан застраховать имущество на сумму не ниже суммы этого обязательства. В этом случае имеет место неполное имущественное страхование. Если в договоре страхования имущества страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных страхователем убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Договором может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше страховой стоимости (см. ст. 949 ГК РФ).
Установленное в комментируемой статье Федерального закона об ипотеке право на заключение договора неполного имущественного страхования позволяет снизить размер расходов заемщика на проведение страхования и тем самым уменьшить дополнительные издержки по ипотечному кредитованию (заимствованию). Следует отметить, что страхование на сумму, меньшую чем полная стоимость имущества, увеличивает риск заемщика, так как при наступлении страхового случая нанесенный ущерб будет возмещен только в соответствующей доле, при этом вся сумма страхового возмещения будет получена кредитором (займодателем) по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Условия, на которых заключается договор страхования, могут быть определены в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков (правилах страхования). Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его оборотной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования страхователь и страховщик могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил. Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе), даже если эти правила в силу ст. 943 ГК РФ для него необязательны (см. ст. 943 ГК РФ).
При заключении договора страхования страхователь обязан сообщить страховщику известные страхователю обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства не известны и не должны быть известны страховщику. Существенными обстоятельствами признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе. Если договор страхования заключен при отсутствии ответов страхователя на какие-либо вопросы страховщика, страховщик не может впоследствии требовать расторжения договора либо признания его недействительным на том основании, что соответствующие обстоятельства не были сообщены страхователем. Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения о вышеуказанных обстоятельствах, то страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и применения последствий, предусмотренных п. 2 ст. 179 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств". Страховщик не может требовать признания договора страхования недействительным, если обстоятельства, о которых умолчал страхователь, уже отпали (см. ст. 944 ГК РФ).
Залогодержатель по договору об ипотеке лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
В ст. 963 ГК РФ определены последствия наступления страхового случая по вине страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица. В частности, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения или страховой суммы, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица. Законом могут быть предусмотрены случаи освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения по договорам имущественного страхования при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя (см. п. 1 ст. 963 ГК РФ). Грубая неосторожность страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица является основанием для освобождения страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение лишь в случаях, прямо указанных в федеральном законе.
В действующем законодательстве только в ст. 265 Кодекса торгового мореплавания установлено, что страховщик не отвечает за убытки, происшедшие вследствие умысла или грубой неосторожности страхователя и выгодоприобретателя.
Основания освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения и страховой суммы установлены в ст. 964 ГК РФ. Если законом или договором страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения и страховой суммы, когда страховой случай наступил вследствие: воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок. Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов (см. ст. 964 ГК РФ).
Залогодержатель может отвечать за утрату и повреждение заложенного имущества, если по условиям договора ипотеки он оставляет предмет ипотеки у себя. Кроме того, если по договору об ипотеке предмет ипотеки остается у залогодателя, залогодержатель не должен осуществлять в отношении предмета ипотеки никаких действий. Под осуществлением действий может пониматься, в частности, дача залогодателю письменных указаний о том, как следует использовать предмет ипотеки, осуществление текущего или капитального ремонта залогодержателем и т.д., т.е. залогодержатель прямо или косвенно влияет на судьбу предмета ипотеки. Если страховщик сможет доказать, что такое осуществление действий явилось причиной утраты или повреждения имущества, то залогодержатель может лишиться права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения. Следует подчеркнуть, что указанная норма не лишает права на страховое возмещение залогодателя или иных выгодоприобретателей по договору имущественного страхования.
4. Пункт 4 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ, вступившим в силу с 31 декабря 2004 года. Этот пункт затрагивает только страхование ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры. Добавление п. 4 в текст комментируемой статьи связано с эмиссией ипотечных ценных бумаг. Стандартами