"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Если иное не предусмотрено договором между залогодателем и залогодержателем, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать:
ухудшения заложенного имущества;
уменьшения стоимости заложенного имущества сверх того, что вызывается нормальным износом.
Под нормальным износом следует понимать физический износ объекта недвижимого имущества, то есть материальное снашивание соответствующего объекта и утрату им потребительских качеств и стоимости. Нормальный износ может определяться в соответствии с нормативными правовыми документами, регулирующими начисление амортизации по основным средствам, например:
Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1);
Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утверждено Постановлением Правительства РФ от 30.03.2001 N 26н).
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
В соответствии со ст. 136 ГК РФ поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
Норма о праве залогодателя на извлекаемые им плоды и доходы из имущества, заложенного по договору об ипотеке, является диспозитивной. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Стороны вправе установить в договоре об ипотеке, что право на плоды и доходы от использования предмета ипотеки будет принадлежать залогодержателю либо третьему лицу. Таким образом, возможно установление порядка, по которому доходы (полностью или частично) от использования заложенной недвижимости (например, от сдачи ее по договору найма или по договору аренды) будут использованы для погашения основного обязательства (например, по договору купли-продажи или по договору о приобретении жилья с привлечением кредита банка), для обеспечения которого учреждается ипотека.
Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества
Комментарий к статье 30
В статье устанавливаются обязанности залогодателя по содержанию и ремонту имущества, заложенного по договору об ипотеке. Следует отметить, что эта статья состоит только из диспозитивных норм, что позволяет участникам договора об ипотеке устанавливать иные правила содержания и ремонта имущества, передаваемого в ипотеку.
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в "исправном состоянии" и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
Использованное словосочетание "исправное состояние" не разъяснено в тексте комментируемого Федерального закона. В действующих законодательных актах (например, в ст. 678 ГК РФ) и нормативно-правовых актах, затрагивающих данную сферу, обычно используется понятие "надлежащее состояние", под которым обычно понимается соответствие объекта установленным нормативам и стандартам (строительным правилам, строительным и эксплуатационным нормативам, нормам противопожарной безопасности и т.д.).
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий ремонт и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.
В ст. 3 ГК РФ определены содержание гражданского законодательства РФ и требования, предъявляемые к иным актам, содержащим нормы гражданского права.
Отношения, регулируемые гражданским законодательством (отношения, указанные в пунктах 1 и 2 ст. 2 Гражданского кодекса РФ), могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ГК РФ и иным законам (см. п. 3 ст. 3 ГК РФ).
На основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права (см. п. 4 ст. 3 ГК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 3 ГК РФ министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами.
В Ведомственных строительных нормативах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, были установлены значения понятий "ремонт здания", "текущий ремонт здания", "капитальный ремонт здания".
Ремонт здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания. Текущий ремонт здания представляет собой ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (приложение 1 Ведомственных строительных нормативов). Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в приложении 3, а состав основных работ по текущему ремонту - в приложении 7 Ведомственных строительных нормативов (см. п. 4.1 Ведомственных строительных нормативов).
Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение 1 Ведомственных строительных нормативов). Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в приложении 9. На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства (см. п. 5.2 Ведомственных строительных нормативов).
Обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта объекта недвижимости, переданного в ипотеку, если договором не установлено иное, возлагается на залогодателя, однако эта обязанность в Федеральном законе об ипотеке сформулирована в самом общем виде. Залогодержателю, заключающему договор ипотеки здания на длительный срок целесообразно детально определить обязанности залогодателя по осуществлению текущего ремонта здания и (или) капитального ремонта здания.
Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита
Комментарий к статье 31
В статье устанавливаются:
правила страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке (п. 1 - 3);
правила страхования ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры (п. 4).
Пункт 4 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ, вступившим в силу с 31 декабря 2004 года.
По договору имущественного страхования страховщик обязуется за страховую премию при наступлении страхового случая возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы. При этом страховщиком признается лицо, обязанное по договору имущественного страхования выплатить при наступлении страхового случая страхователю или выгодоприобретателю страховое возмещение (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ). В качестве страховщиков договоры страхования могут заключать юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования, которым должны отвечать страховые организации, порядок лицензирования их деятельности и осуществления государственного надзора за этой деятельностью определяются законами о страховании (см. ст. 938 ГК РФ).
Следует подчеркнуть, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон об ипотеке не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как это понимается в соответствии со ст. 935 и 936 ГК РФ и п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации". Законом на указанных в нем лиц может быть возложена обязанность страховать:
жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу;
риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц или нарушения договоров с другими лицами.
В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, может быть возложена обязанность страховать это имущество. В случаях, когда обязанность страхования не вытекает из закона, а основана на договоре, в том числе обязанность страхования имущества - на договоре с владельцем имущества или на учредительных документах юридического лица, являющегося собственником имущества, такое страхование не является обязательным в смысле ст. 935 ГК РФ и не влечет последствий, предусмотренных статьей 937 ГК РФ (см. ст. 935 ГК РФ).
Кроме того, Федеральным законом об ипотеке не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в тех случаях, когда возникает ипотека в силу закона.
Условиями договора ипотечного кредитования (заимствования) помимо страхования риска (гибели) заложенного имущества могут также предусматриваться следующие виды страхования:
страхование ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц (риск гражданской ответственности);
страхование риска убытков от предпринимательской деятельности (предпринимательский риск).
Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в тех случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу.
Необходимость страхования предпринимательского риска может возникнуть в тех случаях, когда по договору ипотечного кредитования приобретается недвижимое имущество либо с целью непосредственного использования в предпринимательской деятельности заемщика (например, для сдачи внаем или в аренду).
Если предметом ипотеки является квартира, приобретенная на вторичном рынке, банк-кредитор может настаивать на осуществлении страхования правомерного установления права собственности (титульное страхование).
Кроме того, в тех случаях, когда заемщиком по кредитному договору (договору займа) выступает физическое лицо, банк (или иная организация) в качестве обязательного условия предоставления ипотечного кредита (займа) может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование). Страховыми случаями могут являться следующие события, которые могут совершиться в период действия договора об ипотеке: смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору или договору займа); частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица. Могут предусматриваться и другие виды страхования.
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями договора об ипотеке.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 10.12.2003 N 172-ФЗ, страхование представляло собой отношения по защите имущественных интересов физических лиц и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий).
Страхование - отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков (см. п. 1 ст. 2 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации").
Со вступлением в силу Федерального закона от 10.12.2003 N 172-ФЗ страховщиками признаются юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ для осуществления страхования, перестрахования, взаимного страхования и получившие лицензии в установленном Законом РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" порядке.
Страховщики осуществляют оценку страхового риска, получают страховые премии (страховые взносы), формируют страховые резервы, инвестируют активы, определяют размер убытков или ущерба, производят страховые выплаты, осуществляют иные связанные с исполнением обязательств по договору страхования действия.
Страховщики вправе осуществлять или только страхование объектов личного страхования, или только страхование объектов имущественного и личного страхования (см. п. 1, 2 ст. 6 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации").
Страховая деятельность (страховое дело) - сфера деятельности страховщиков по страхованию, перестрахованию, взаимному страхованию, а также страховых брокеров, страховых актуариев по оказанию услуг, связанных со страхованием, с перестрахованием (см. п. 2 ст. 2 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации").
Страхование осуществляется в форме добровольного