"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Под непреодолимой силой понимается чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (см. п. 1 ст. 202 ГК РФ).
4. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, в следующих случаях:
при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества (см. комментарий к ст. 35);
при нарушении залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (см. комментарий к ст. 39);
если происходит принудительное изъятие государством заложенного имущества (см. комментарий к ст. 41).
Следует подчеркнуть, что в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ кредитор имеет право требовать досрочного исполнения обязательства также при:
реорганизации юридического лица - должника по основному обязательству (в соответствии со ст. 60 ГК РФ учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о реорганизации юридического лица, обязаны письменно уведомить об этом кредиторов реорганизуемого юридического лица. Кредитор реорганизуемого юридического лица вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это юридическое лицо, и возмещения убытков);
уменьшении уставного капитала общества с ограниченной ответственностью - должника по основному обязательству (в соответствии с п. 5 ст. 90 ГК РФ уменьшение уставного капитала общества с ограниченной ответственностью допускается после уведомления всех его кредиторов. Последние вправе в этом случае потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств общества и возмещения им убытков. Права и обязанности кредиторов кредитных организаций, созданных в форме обществ с ограниченной ответственностью, определяются также законами, регулирующими деятельность кредитных организаций);
уменьшении уставного капитала унитарного предприятия - должника по основному обязательству (в соответствии с п. 6 ст. 114 ГК РФ в случае принятия решения об уменьшении уставного фонда предприятие обязано письменно уведомить об этом своих кредиторов. Кредитор предприятия вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является это предприятие, и возмещения убытков).
Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Комментарий к статье 51
В статье устанавливается обязательность судебного порядка обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также условие, при котором допускается внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 "Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке" Федерального закона об ипотеке (см. комментарий) допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Таким образом, Федеральный закон об ипотеке, так же как и Гражданский кодекс РФ, допускает наряду с судебным и внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.
Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество устанавливаются в ст. 52 (см. комментарий).
Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество
Комментарий к статье 52
В статье установлен порядок определения подсудности и подведомственности дел об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности гражданских дел, установленными процессуальным законодательством РФ.
Порядок гражданского судопроизводства в федеральных судах общей юрисдикции определяется Конституцией РФ, Федеральным конституционным законом "О судебной системе Российской Федерации", ГПК РФ и принимаемыми в соответствии с ними другими федеральными законами, порядок гражданского судопроизводства у мирового судьи - также Федеральным законом "О мировых судьях в Российской Федерации".
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила гражданского судопроизводства, чем те, которые предусмотрены законом, применяются правила международного договора.
Гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений (судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции), постановлений других органов.
В случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи (далее также - суд) применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы - действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права) (см. ст. 1 ГПК РФ).
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду (см. ст. 2 ГПК РФ).
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Отказ от права на обращение в суд недействителен.
По соглашению сторон подведомственный суду спор, возникающий из гражданских правоотношений, до принятия судом первой инстанции судебного постановления, которым заканчивается рассмотрение гражданского дела по существу, может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не установлено федеральным законом (см. ст. 3 ГПК РФ).
Суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В случаях, предусмотренных ГПК РФ, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (см. ст. 4 ГПК РФ).
Правосудие по гражданским делам, подведомственным судам общей юрисдикции, осуществляется только этими судами по правилам, установленным законодательством о гражданском судопроизводстве (см. ст. 5 ГПК РФ).
Суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.
Суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.
В случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм - разрешает дело исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).
Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законом, суд при разрешении гражданского дела применяет правила международного договора.
Суд в соответствии с федеральным законом или международным договором РФ при разрешении дел применяет нормы иностранного права (см. ст. 11 ГПК РФ).
Подведомственность и подсудность гражданских дел судам установлена статьями гл. 3 ГПК РФ.
Подведомственность гражданских дел судам установлена в ст. 22 ГПК РФ. Суды рассматривают и разрешают (см. ч. 1 ст. 22 ГПК РФ):
1) исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений;
2) дела по указанным в статье 122 ГПК РФ требованиям, разрешаемые в порядке приказного производства;
3) дела, возникающие из публичных правоотношений и указанные в ст. 245 ГПК РФ;
4) дела особого производства, указанные в ст. 262 ГПК РФ;
5) дела об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов;
6) дела о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений.
Суды рассматривают и разрешают дела с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций, организаций с иностранными инвестициями, международных организаций (см. ч. 2 ст. 22 ГПК РФ).
Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй ст. 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (см. ч. 3 ст. 22 ГПК РФ).
При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. В случае, если возможно разделение требований, судья выносит определение о принятии требований, подведомственных суду общей юрисдикции, и об отказе в принятии требований, подведомственных арбитражному суду (см. ч. 4 ст. 22 ГПК РФ).
При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд (см. ч. 3 ст. 23 ГПК РФ).
Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются (см. ч. 4 ст. 23 ГПК РФ).
Гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных статьями 23 "Гражданские дела, подсудные мировому судье", 25 "Гражданские дела, подсудные военным судам и иным специализированным судам", 26 "Гражданские дела, подсудные верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа" и 27 "Гражданские дела, подсудные Верховному Суду Российской Федерации" ГПК РФ, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции (см. ст. 24 ГПК РФ). В случаях, предусмотренных федеральным конституционным законом, гражданские дела рассматриваются военными и иными специализированными судами (см. ст. 25 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации (месту нахождения юридического лица).
Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации (см. ч. 1 ст. 29 ГПК РФ).
Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по месту нахождения ее филиала или представительства (см. ч. 2 ст. 29 ГПК РФ).
Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна (см. ч. 8 ст. 29 ГПК РФ).
Иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора (см. ч. 9 ст. 29 ГПК РФ).
Выбор между несколькими судами, которым согласно ст. 29 "Подсудность по выбору истца" ГПК РФ подсудно дело, принадлежит истцу (см. ч. 10 ст. 29 ГПК РФ).
Иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.
Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия (см. ст. 30 ГПК РФ).
Подсудность нескольких связанных между собой дел установлена в ст. 31 ГПК РФ.
Иск к нескольким ответчикам, проживающим или находящимся в разных местах, предъявляется в суд по месту жительства или месту нахождения одного из ответчиков по выбору истца (см. ч. 1 ст. 31 ГПК РФ).
Встречный иск предъявляется в суд по месту рассмотрения первоначального иска (см. ч. 2 ст. 31 ГПК РФ).
Гражданский иск, вытекающий из уголовного дела, если он не был предъявлен или не был разрешен при производстве уголовного дела, предъявляется для рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства по правилам подсудности, установленным ГПК РФ (см. ч. 3 ст. 31 ГПК РФ).
Стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями