"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

26, 27 и 30 ГПК РФ, не может быть изменена соглашением сторон (см. ст. 32 ГПК РФ).
Дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду (см. ч. 1 ст. 33).
Суд передает дело на рассмотрение другого суда, если (см. ч. 2 ст. 33 ГПК РФ):
1) ответчик, место жительства или место нахождения которого не было известно ранее, заявит ходатайство о передаче дела в суд по месту его жительства или месту его нахождения;
2) обе стороны заявили ходатайство о рассмотрении дела по месту нахождения большинства доказательств;
3) при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности;
4) после отвода одного или нескольких судей либо по другим причинам замена судей или рассмотрение дела в данном суде становятся невозможными. Передача дела в этом случае осуществляется вышестоящим судом.
О передаче дела в другой суд или об отказе в передаче дела в другой суд выносится определение суда, на которое может быть подана частная жалоба. Передача дела в другой суд осуществляется по истечении срока обжалования этого определения, а в случае подачи жалобы - после вынесения определения суда об оставлении жалобы без удовлетворения (см. ч. 3 ст. 33 ГПК РФ).
Дело, направленное из одного суда в другой, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются (см. ч. 4 ст. 33 ГПК РФ).
Подведомственность заявленного требования суду или арбитражному суду определяется в соответствии с их компетенцией, установленной законодательными актами РФ. Тем же правилом следует руководствоваться, исходя при этом из субъектного состава участников и характера правоотношений, если иное не предусмотрено законом, в следующих случаях:
если в законодательном акте подведомственность определена альтернативно (суду или арбитражному суду);
когда имеется указание о рассмотрении требования в судебном порядке (см. п. 1 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам").
Компетенция арбитражного суда определена Федеральным конституционным законом от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации".
Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц
Комментарий к статье 53
В статье устанавливаются меры по защите интересов при обращении взыскания на предмет ипотеки:
других залогодержателей имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 1);
иных лиц (п. 2, 3).
1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд (арбитражный суд), в который предъявляется соответствующий иск, доказательства того, что он в письменной форме уведомил о предъявлении иска всех залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества (по всем предшествующим ипотекам и последующим ипотекам, установленным по договорам об ипотеке, а также по ипотекам в силу закона).
Доказательством того, что залогодержатель в письменной форме уведомил о предъявлении иска всех залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества, может служить представление заверенной копии телеграммы или заказного письма.
2. Если из материалов дела об обращении взыскания на предмет ипотеки видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.
Согласие на установление ипотеки необходимо, в частности, если предметом ипотеки является недвижимое имущество, принадлежащее юридическому лицу на праве хозяйственного ведения (см. комментарий к ст. 70).
Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (см. п. 2 ст. 295 ГК РФ).
К лицам, чье согласие необходимо для установления ипотеки, в частности, относятся:
залогодержатели по предшествующей ипотеке (если в предшествующем договоре об ипотеке не установлено право залогодателя на повторный залог без получения предварительного согласия предшествующего залогодержателя);
участники общей долевой собственности (на основании ст. 246 и 250 ГК РФ);
участники совместной собственности (на основании ст. 253 ГК РФ).
Кроме того, к органам, чье согласие необходимо для установления ипотеки, в частности, относятся органы опеки и попечительства.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (см. п. 4 ст. 292 ГК РФ). См. комментарий к ст. 74.
3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество (см. комментарий к ст. 78).
Меры по защите интересов указанных лиц обоснованы тем, что решение суда (арбитражного суда) по предъявленному залогодержателем иску об обращении взыскания на предмет ипотеки может повлиять на объем их прав и обязанностей по использованию недвижимого имущества.
Важно подчеркнуть, что перечень лиц, имеющих право участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет ипотеки, не является исчерпывающим.
В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления до принятия решения судом первой инстанции вступают в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на них обязанностей и защиты прав, свобод и законных интересов других лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. В случаях, предусмотренных федеральным законом, и в иных необходимых случаях суд по своей инициативе может привлечь к участию в деле государственный орган или орган местного самоуправления для достижения указанных целей (см. ст. 47 ГПК РФ).
Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество
Комментарий к статье 54
В статье определены отдельные вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет ипотеки, т.е. при судебном разбирательстве, а также:
основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с несоразмерностью требований по обязательству стоимости заложенного имущества (п. 1);
требования к содержанию решения, которое принимает суд по результатам судебного разбирательства дела об обращении взыскания на предмет ипотеки (п. 2);
порядок, условия и сроки предоставления отсрочки реализации заложенного имущества (п. 3).
Судебному разбирательству предшествует подготовка дела к судебному разбирательству в соответствии с нормами статей гл. 14 ГПК РФ.
После принятия заявления судья выносит определение о подготовке дела к судебному разбирательству и указывает действия, которые следует совершить сторонам, другим лицам, участвующим в деле, и сроки совершения этих действий для обеспечения правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела. Подготовка к судебному разбирательству является обязательной по каждому гражданскому делу и проводится судьей с участием сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей (см. ст. 147 ГПК РФ).
Задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются (см. ст. 148 ГПК РФ):
уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела;
определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон;
разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса;
представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле;
примирение сторон.
Соединение и разъединение нескольких исковых требований осуществляются в соответствии с правилами ст. 151 ГПК РФ. Истец вправе соединить в одном заявлении несколько исковых требований, связанных между собой. Судья выделяет одно или несколько соединенных исковых требований в отдельное производство, если признает, что раздельное рассмотрение требований будет целесообразно. При предъявлении исковых требований несколькими истцами или к нескольким ответчикам судья вправе выделить одно или несколько требований в отдельное производство, если признает, что раздельное рассмотрение требований будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела. Судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.
Предварительное судебное заседание проводится в соответствии со ст. 152 ГПК РФ. Предварительное судебное заседание имеет своей целью процессуальное закрепление распорядительных действий сторон, совершенных при подготовке дела к судебному разбирательству, определение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, определение достаточности доказательств по делу, исследование фактов пропуска сроков обращения в суд и сроков исковой давности.
В предварительном судебном заседании может рассматриваться возражение ответчика относительно пропуска истцом без уважительных причин срока исковой давности для защиты права и установленного федеральным законом срока обращения в суд. При установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном или кассационном порядке. О проведенном предварительном судебном заседании составляется протокол в соответствии со ст. 229 и 230 ГПК РФ (см. ст. 152 ГПК РФ).
Судья, признав дело подготовленным, выносит определение о назначении его к разбирательству в судебном заседании, извещает стороны, других лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела, вызывает других участников процесса (см. ст. 153 ГПК РФ).
Судебное разбирательство происходит в соответствии с гл. 15 ГПК РФ.
Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, а мировым судьей - до истечения месяца со дня принятия заявления к производству. Федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел (см. ст. 154 ГПК РФ). Разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания (см. ст. 155 ГПК РФ).
Предъявление иска осуществляется в соответствии со статьями гл. 12 ГПК РФ. Форма и содержание искового заявления установлены в ст. 131 ГПК РФ. Исковое заявление подается в суд в письменной форме.
В исковом заявлении должны быть указаны:
1) наименование суда, в который подается заявление;
2) наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения (место нахождения юридического лица), а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;
8) перечень прилагаемых к заявлению документов.
В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца (см. ч. 1 - 2 ст. 131 ГПК РФ).
Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд (см. ч. 4 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению прилагаются (см. ст. 132 ГПК РФ):
его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;
документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;
текст опубликованного нормативного правового акта в случае его оспаривания;
доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором;
расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц.
Судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. О принятии заявления к производству суда судья выносит определение, на основании которого возбуждается гражданское дело в суде первой инстанции (см. ст. 133 ГПК РФ).
Судья отказывает в