"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

принятии искового заявления в случае, если:
1) заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке; заявление предъявлено в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица государственным органом, органом местного самоуправления, организацией или гражданином, которым ГПК РФ или другими федеральными законами не предоставлено такое право; в заявлении, поданном от своего имени, оспариваются акты, которые не затрагивают права, свободы или законные интересы заявителя;
2) имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;
3) имеется ставшее обязательным для сторон и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.
Об отказе в принятии искового заявления судья выносит мотивированное определение, которое должно быть в течение пяти дней со дня поступления заявления в суд вручено или направлено заявителю вместе с заявлением и всеми приложенными к нему документами.
Отказ в принятии искового заявления препятствует повторному обращению заявителя в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям. На определение судьи об отказе в принятии заявления может быть подана частная жалоба (см. ст. 134 ГПК РФ).
Судья возвращает исковое заявление в случае, если (см. ч. 1 ст. 135 ГПК РФ):
1) истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории споров или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором;
2) дело неподсудно данному суду;
3) исковое заявление подано недееспособным лицом;
4) исковое заявление не подписано или исковое заявление подписано и подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание и предъявление в суд;
5) в производстве этого или другого суда либо третейского суда имеется дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям;
6) до вынесения определения суда о принятии искового заявления к производству суда от истца поступило заявление о возвращении искового заявления.
О возвращении искового заявления судья выносит мотивированное определение, в котором указывает, в какой суд следует обратиться заявителю, если дело неподсудно данному суду, или как устранить обстоятельства, препятствующие возбуждению дела. Определение суда должно быть вынесено в течение пяти дней со дня поступления заявления в суд и вручено или направлено заявителю вместе с заявлением и всеми приложенными к нему документами.
Возвращение искового заявления не препятствует повторному обращению истца в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истцом будет устранено допущенное нарушение. На определение судьи о возвращении заявления может быть подана частная жалоба (см. ст. 135 ГПК РФ).
Судья, установив, что исковое заявление подано в суд без соблюдения требований, установленных в ст. 131 и 132 ГПК РФ, выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает лицо, подавшее заявление, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатков. В случае, если заявитель в установленный срок выполнит указания судьи, перечисленные в определении, заявление считается поданным в день первоначального представления его в суд. В противном случае заявление считается неподанным и возвращается заявителю со всеми приложенными к нему документами. На определение суда об оставлении искового заявления без движения может быть подана частная жалоба (см. ст. 136 ГПК РФ).
Ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска (см. ст. 137 ГПК РФ).
Судья принимает встречный иск в случае, если (см. ст. 138 ГПК РФ):
встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;
между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.
1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением нарушения должником сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев (см. комментарий к п. 2 ст. 50 Федерального закона об ипотеке).
Важно отметить, что суд (арбитражный суд) вправе отказать в обращении взыскания на предмет ипотеки на вышеуказанном основании только в результате судебного разбирательства. Этот отказ не может быть дан на стадии подготовки к судебному разбирательству, так как текст данной нормы законодатель поместил в статью, названную "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество". Кроме того, установление "крайней незначительности" допущенного должником нарушения обеспеченного ипотекой обязательства и "явной несоразмерности" размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества может быть осуществлено только в процессе судебного разбирательства с учетом всех обстоятельств дела.
В п. 2 ст. 348 ГК РФ установлено, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Воспроизведя почти дословно данную норму, законодатель в комментируемом пункте устанавливает важное исключение. Суд не вправе отказать в обращении взыскания на предмет ипотеки в случае, если допущено систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей по обязательству, обеспеченному ипотекой, даже если каждая просрочка незначительна (случай, предусмотренный п. 2 ст. 50 Федерального закона об ипотеке). Систематическим нарушением считается нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.
2. Решение суда принимается в соответствии со статьями гл. 16 ГПК РФ.
Постановление суда первой инстанции, которым дело об обращении взыскания на предмет ипотеки разрешается по существу, принимается именем Российской Федерации в форме решения суда. Решение суда принимается в совещательной комнате, где могут находиться только судья, рассматривающий дело, или судьи, входящие в состав суда по делу. Присутствие иных лиц в совещательной комнате не допускается. Совещание судей происходит в порядке, предусмотренном ст. 15 ГПК РФ. Судьи не могут разглашать суждения, высказывавшиеся во время совещания (см. ст. 194 ГПК РФ).
Решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (см. ст. 195 ГПК РФ).
При принятии решения суд (вопросы, разрешаемые при принятии решения суда) оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Суд, признав необходимым выяснить новые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, или исследовать новые доказательства, выносит определение о возобновлении судебного разбирательства. После окончания рассмотрения дела по существу суд вновь заслушивает судебные прения. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (см. ст. 196 ГПК РФ).
Решение суда излагается в письменной форме председательствующим или одним из судей. Решение суда подписывается судьей при единоличном рассмотрении им дела или всеми судьями при коллегиальном рассмотрении дела, в том числе судьей, оставшимся при особом мнении. Исправления, внесенные в решение суда, должны быть удостоверены подписями судей (см. ст. 197 ГПК РФ).
Решение суда состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей.
В вводной части решения суда должны быть указаны дата и место принятия решения суда, наименование суда, принявшего решение, состав суда, секретарь судебного заседания, стороны, другие лица, участвующие в деле, их представители, предмет спора или заявленное требование.
Описательная часть решения суда должна содержать указание на требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле.
В мотивировочной части решения суда должны быть указаны:
обстоятельства дела, установленные судом;
доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах;
доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства;
законы, которыми руководствовался суд.
В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом. В случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
Резолютивная часть решения суда должна содержать:
выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части;
указание на распределение судебных расходов;
срок и порядок обжалования решения суда (см. ст. 198 ГПК РФ).
Решение суда принимается немедленно после разбирательства дела. Составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела, но резолютивную часть решения суд должен объявить в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела. Объявленная резолютивная часть решения суда должна быть подписана всеми судьями и приобщена к делу (см. ст. 199 ГПК РФ).
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в своем решении:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание (путем продажи с публичных торгов или путем продажи на аукционе; см. комментарии к ст. 56 - 59);
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Суммы, подлежащие уплате залогодержателю, включают в себя сумму основного долга и сумму процентов по обязательству, обеспеченному ипотекой. При этом сумма основного долга, подлежащего уплате из стоимости имущества, на которое обращается взыскание, определяется как разность между суммой долга по основному договору (по кредитному договору, договору займа или иному договору) и суммами, уплаченными должником на дату обращения взыскания. Размер процентов определяется в соответствии с условиями основного договора. Данные условия должны соответствовать нормам статьи 809 ГК РФ.
В резолютивной части решения об обращении взыскания должно быть указано являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя. Следует подчеркнуть, что данное указание суд осуществляет на основе договора об ипотеке либо на основе договора, по которому возникает ипотека в силу закона.
При этом в решении суда должны быть указаны:
наименование предмета ипотеки, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание;
право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя (см. комментарий к п. 2 ст. 9).
В решении суда должен быть указан способ реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.
В резолютивной части решения суда должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации. При этом как цена, определяемая соглашением между залогодателем и залогодержателем, так и цена, определяемая самим судом, должны отвечать требованиям, установленным в ст. 555 "Цена в договоре продажи недвижимости" ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Правила определения цены по аналогичным товарам (предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ) не применяются (см. п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (см. п. 2 ст. 555 ГК РФ).
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (см. п. 3 ст. 555 ГК РФ).
В случае, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации (ст.