"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

за счет комитента либо продать его по возможно более выгодной для комитента цене (см. ст. 1003 ГК РФ).
Комиссионер не вправе, если иное не предусмотрено договором комиссии, отказаться от его исполнения, за исключением случая, когда договор заключен без указания срока его действия. В этом случае комиссионер должен уведомить комитента о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. Комиссионер обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества комитента.
Комитент должен распорядиться своим находящимся в ведении комиссионера имуществом в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления об отказе комиссионера исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. Если он не выполнит эту обязанность, комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по возможно более выгодной для комитента цене.
Если договором комиссии не предусмотрено иное, комиссионер, отказавшийся от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов (см. ст. 1004 ГК РФ).
4. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо - также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие ипотеки и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Таким образом, различие между соответствующими нормами ГК РФ и Федеральным законом об ипотеке состоит в установленной Федеральным законом об ипотеке обязанности сторон по последующему договору об ипотеке заключить соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки с участием всех залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Следует подчеркнуть, что законодатель не обязывает стороны по предшествующему договору об ипотеке заключать соглашение об обращении взыскания с участием залогодержателей по последующим договорам об ипотеке. Однако, если последующий договор об ипотеке был заключен с письменного согласия залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке, то при обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель по последующему договору об ипотеке является стороной, чьи права могут быть нарушены этим соглашением. Такой залогодержатель вправе подать иск о признании соглашения об обращении взыскания недействительным на основании п. 5 комментируемой статьи.
Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА,
НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ
Статья 56. Реализация заложенного имущества
Комментарий к статье 56
Комментируемая статья первоначально имела название "Способы реализации заложенного имущества", затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ на "Реализация заложенного имущества". Однако ни первоначальное, ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества.
Возможны (допускаются при соблюдении определенных условий) следующие способы реализации предмета ипотеки при обращении взыскания:
продажа по решению суда на аукционе, организованном судебным приставом (о порядке проведения см. комментарий к ст. 57);
продажа по решению суда с согласия залогодержателя и залогодателя на аукционе, организатором которого является специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени (см. комментарий к п. 2 ст. 56 и ст. 59);
продажа при обращении взыскания во внесудебном порядке на аукционе, организатором которого является специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени (см. комментарий к п. 2 ст. 56 и ст. 59);
продажа при обращении взыскания во внесудебном порядке залогодержателем третьему лицу по договору комиссии на основании соглашения с залогодателем (см. комментарий к п. 3 ст. 55);
приобретение предмета ипотеки залогодержателем на основании соглашения с залогодателем по договору купли-продажи (см. комментарий к п. 3 ст. 56);
приобретение предмета ипотеки залогодержателем по начальной цене публичных торгов после объявления публичных торгов несостоявшимися на основании п. 2 ст. 58;
приобретение предмета ипотеки залогодержателем в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися в соответствии с п. 4 ст. 58 (см. комментарий) по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом об ипотеке.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Федеральным законом об ипотеке не установлены иные правила.
Иные правила и отдельные особенности по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, на публичных торгах, помимо комментируемой статьи, установлены в отношении:
порядка проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества (см. комментарий к ст. 57);
порядка и последствий объявления публичных торгов несостоявшимися (см. комментарий к ст. 58);
продажи заложенного имущества на аукционе при согласии залогодателя и залогодержателя (см. комментарий к ст. 59);
прекращения взыскания на заложенное имущество и прекращения его реализации (см. комментарий к ст. 60);
распределения суммы, вырученной от реализации заложенного имущества (см. комментарий к ст. 61).
Основными актами процессуального законодательства являются ГПК РФ и АПК РФ. Кроме того, порядок проведения судебных торгов на основании решения суда регламентируется нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах" (см. комментарий к п. 1 ст. 57).
2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 59 "Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе" Федерального закона об ипотеке (см. комментарий).
Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в нотариально удостоверенном соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с п. 1 ст. 55 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий).
Реализация предмета ипотеки по соглашению залогодателя и залогодержателя на аукционе, организатором которого является специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени (в порядке, предусмотренном ст. 59 Федерального закона об ипотеке), не допускается, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке, т.е. в случаях, если (см. комментарий п. 2 ст. 55):
для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 ГК РФ и Федеральным законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В ст. 447 ГК РФ установлены правила заключения договора на торгах.
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (см. п. 1 ст. 447 ГК РФ).
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени (см. п. 2 ст. 447 ГК РФ).
В случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (см. п. 3 ст. 447 ГК РФ).
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Лицом, выигравшим торги признается:
на аукционе - лицо, предложившее наиболее высокую цену;
по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (см. п. 4 ст. 447 ГК РФ).
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися (см. п. 5 ст. 447 ГК РФ).
Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством (см. п. 6 ст. 447 ГК РФ).
Организация и порядок проведения торгов регламентированы нормами ст. 448 ГК РФ.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели (см. п. 1 ст. 448 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения.
Извещение должно содержать во всяком случае сведения о:
времени, месте и форме торгов;
предмете торгов;
порядке проведения торгов, в том числе:
об оформлении участия в торгах;
об определении лица, выигравшего торги;
начальной цене.
В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок (см. п. 2 ст. 448 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов (см. п. 3 ст. 448 ГК РФ).
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (см. п. 4 ст. 448 ГК РФ).
Задаток - способ обеспечения исполнения обязательств, применение которого регламентировано нормами ст. 380, 381 ГК РФ. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (см. п. 1 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (см. п. 2 ст. 380 ГК РФ). Важно отметить, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (см. п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены в ст. 381 ГК РФ. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (см. ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (см. ст. 381 ГК РФ).
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения