"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

561 ГК РФ).
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах устанавливается судом в случаях возникновения споров. При этом следует учитывать, что спор может возникнуть не только между залогодателем и залогодержателем, но также и между:
различными залогодержателями (по предшествующим ипотекам и последующим ипотекам);
залогодержателем и третьими лицами (лицами или органами, с чьего согласия была или должна была быть осуществлена ипотека, участниками общей долевой собственности и участниками совместной собственности предмета ипотеки).
Суд, принимая решение о начальной продажной цене имущества, на которое обращается взыскание, истребует в обязательном порядке от участвующих в деле лиц документ о проведении оценки предмета ипотеки независимым оценщиком, если предмет ипотеки принадлежит полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц (см. ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Представленный независимым оценщиком отчет о цене предмета ипотеки, на который обращается взыскание, оценивается судом с учетом иных доказательств и доводов сторон в судебном разбирательстве, а также иных лиц, участвующих в процессе.
К мерам по обеспечению сохранности имущества до его реализации могут быть отнесены:
меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения;
меры по защите от посягательств третьих лиц.
Принятие указанных мер необходимо в тех случаях, когда залогодателем нарушались обязанности, предусмотренные ст. 30 - 33 Федерального закона об ипотеке (см. комментарий).
При принятии решения суда в пользу нескольких истцов суд указывает, в какой доле оно относится к каждому из них, или указывает, что право взыскания является солидарным (см. ч. 1 ст. 207 ГПК РФ).
При принятии решения суда против нескольких ответчиков суд указывает, в какой доле каждый из ответчиков должен исполнить решение суда, или указывает, что их ответственность является солидарной (см. ч. 2 ст. 207 ГПК РФ).
По заявлению взыскателя или должника суд, рассмотревший дело, может произвести индексацию взысканных судом денежных сумм на день исполнения решения суда. Заявление рассматривается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к разрешению вопроса об индексации присужденных денежных сумм. На определение суда об индексации присужденных денежных сумм может быть подана частная жалоба (см. ст. 208 ГПК РФ).
Решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы. В случае подачи апелляционной жалобы решение мирового судьи вступает в законную силу после рассмотрения районным судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если решением районного суда отменено или изменено решение мирового судьи и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно. В случае подачи кассационной жалобы решение суда, если оно не отменено, вступает в законную силу после рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
В случае, если после вступления в законную силу решения суда, на основании которого с ответчика взыскиваются периодические платежи, изменяются обстоятельства, влияющие на определение размера платежей или их продолжительность, каждая сторона путем предъявления нового иска вправе требовать изменения размера и сроков платежей (см. ст. 209 ГПК РФ).
Решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом (см. ст. 210 ГПК РФ).
Суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда. Вопрос о допущении немедленного исполнения решения суда разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к разрешению вопроса о немедленном исполнении решения суда. На определение суда о немедленном исполнении решения суда может быть подана частная жалоба. Подача частной жалобы на определение о немедленном исполнении решения суда не приостанавливает исполнение этого определения (см. ст. 212 ГПК РФ).
Суд может обеспечить исполнение решения суда, не обращенного к немедленному исполнению, по правилам, установленным гл. 13 ГПК РФ (см. ст. 213 ГПК РФ).
Лицам, участвующим в деле, но не присутствующим в судебном заседании, копии решения суда высылаются не позднее чем через пять дней со дня принятия решения суда в окончательной форме (см. ст. 214 ГПК РФ).
3. Следует отметить, что Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в пункт 3 статьи 54 Федерального закона об ипотеке были внесены следующие изменения:
в абзаце первом п. 3 ст. 54 слова "По просьбе" заменены словами "По заявлению";
в абзаце шестом п. 3 ст. 54 после слов "обеспеченные ипотекой" добавлены слова "в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования".
Данные изменения следует рассматривать как изменения, улучшающие положение залогодержателя. Заявление залогодателя, подаваемое в соответствии с действующими нормами ГПК РФ (или АПК РФ), может быть оспорено залогодержателем в установленные сроки. Второе изменение устранило возможность отмены судом решения об обращении взыскания, если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имели на момент принятия судебного решения.
По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
В настоящее время нормы, содержащиеся в абзацах 1 - 3 комментируемого пункта, действуют в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ. Изменение состояло в исключении стоявших в конце третьего абзаца слов "на которые распространяется действие настоящего Федерального закона". Данное редакционное изменение связано с допущением установления ипотеки на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.
Следует подчеркнуть, что законодатель обязывает суд увязывать сумму требований залогодержателя со стоимостью заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке, а не с оценкой этого имущества на момент обращения на него взыскания или с начальной продажной ценой этого имущества на публичных торгах. Как залогодателю, так и залогодержателю следует учитывать это обстоятельство при заключении договора об ипотеке. За период времени, прошедший со дня государственной регистрации ипотеки реальная рыночная цена объекта недвижимости может значительно отклониться (как в сторону повышения, так и в сторону понижения) от той оценки, которая была проведена на дату заключения договора об основном обязательстве или договора об ипотеке. Применяя комментируемую норму, в отдельных случаях суд может необоснованно увеличить срок предоставления рассрочки по исполнению судебного решения, если реальная рыночная цена стала меньше оценки, установленной в договоре об ипотеке. В других случаях суд вынужден будет неоправданно сократить срок предоставления такой рассрочки (когда реальная рыночная цена объекта значительно возросла по сравнению с оценкой, установленной сторонами в договоре об ипотеке).
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения:
возросших за время отсрочки убытков кредитора;
причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
В соответствии со ст. 203 "Отсрочка или рассрочка исполнения решения суда, изменение способа и порядка исполнения решения суда" ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. Указанные заявления рассматриваются в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению и разрешению поставленного перед судом вопроса. На определение суда об отсрочке или о рассрочке исполнения решения суда, об изменении способа и порядка его исполнения может быть подана частная жалоба.
4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Очевидно, что воспользоваться данным правом в реальной жизни смогут лишь те кредиторы-залогодержатели, для которых не столь важно сохранение достойной репутации. Законодатель возлагает на залогодержателя (например, на банк, предоставивший кредит физическому лицу на приобретение квартиры) обязанность доказать суду в открытом судебном заседании, что возможность предоставления указанной рассрочки может повлечь существенное ухудшение его финансового положения. Последствия такого доказывания могут быть гораздо печальнее для банка, чем невозвращение кредита заемщиком.
Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
В соответствии с ГК РФ Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур банкротства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Действие указанного Федерального закона распространяется на все юридические лица, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций.
Отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, регулируются указанным Федеральным законом. Нормы, которые регулируют несостоятельность (банкротство) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и содержатся в иных федеральных законах, могут применяться только после внесения соответствующих изменений и дополнений в указанный Федеральный закон.
Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", применяются правила международного договора РФ. К регулируемым указанным Федеральным законом отношениям с участием иностранных лиц в качестве кредиторов применяются положения указанного Федерального закона, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Решения судов иностранных государств по делам о несостоятельности (банкротстве) признаются на территории РФ в соответствии с международными договорами РФ. При отсутствии международных договоров Российской Федерации решения судов иностранных государств по делам о несостоятельности (банкротстве) признаются на территории РФ на началах взаимности, если иное не предусмотрено федеральным законом (см. ст. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Для целей указанного Федерального закона установлены значения следующих основных понятий. Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (далее - банкротство). Должник - гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, оказавшиеся неспособными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в течение срока, установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". Денежное обязательство - обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному ГК РФ основанию. Обязательные платежи - налоги, сборы и иные обязательные взносы в бюджет соответствующего уровня и государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством РФ. Кредиторы - лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору (см. ст. 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
В статье 3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлены следующие признаки банкротства граждан и юридических лиц.
Гражданин считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение 3-х месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему