"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

законом "Об исполнительном производстве" и иными федеральными законами. Сопротивление судебному приставу-исполнителю при осуществлении им функций по исполнению судебных актов и актов других органов влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ (см. ст. 4 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
В случаях, предусмотренных федеральным законом, требования судебных актов и актов других органов о взыскании денежных средств исполняются налоговыми органами, банками и иными кредитными организациями. В случаях, предусмотренных федеральным законом, требования судебных актов и актов других органов могут исполняться и другими органами, организациями, должностными лицами и гражданами. Указанные органы, организации и лица не являются органами принудительного исполнения (см. ст. 5 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Исполнительными документами являются (см. п. 1 ст. 7 Федерального закона "Об исполнительном производстве"):
1) исполнительные листы, выдаваемые судами на основании:
принимаемых ими судебных актов;
решений Международного коммерческого арбитража и иных третейских судов;
решений иностранных судов и арбитражей;
решений межгосударственных органов по защите прав и свобод человека;
2) судебные приказы;
3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов;
4) удостоверения комиссии по трудовым спорам, выдаваемые на основании ее решений;
5) оформленные в установленном порядке требования органов, осуществляющих контрольные функции, о взыскании денежных средств с отметкой банка или иной кредитной организации о полном или частичном неисполнении взыскания в связи с отсутствием на счетах должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, если законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок исполнения указанных исполнительных документов;
6) постановления органов (должностных лиц), уполномоченных рассматривать дела об административных правонарушениях;
7) постановления судебного пристава-исполнителя;
8) постановления иных органов в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В случае утраты подлинника исполнительного документа основанием для взыскания является его дубликат, выдаваемый судом или другим органом, вынесшим соответствующий акт, в порядке, предусмотренном федеральным законом (см. п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
В исполнительном документе обязательно должны быть указаны (см. п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об исполнительном производстве"):
1) наименование суда или другого органа, выдавшего исполнительный документ;
2) дело или материалы, по которым выдан исполнительный документ, и их номера;
3) дата принятия судебного акта или акта другого органа, подлежащего исполнению;
4) наименования взыскателя-организации и должника-организации, их адреса; фамилия, имя, отчество взыскателя-гражданина и должника-гражданина, их место жительства, дата и место рождения должника-гражданина и место его работы;
5) резолютивная часть судебного акта или акта другого органа;
6) дата вступления в силу судебного акта или акта другого органа;
7) дата выдачи исполнительного документа и срок предъявления его к исполнению.
Исполнительный документ, выданный на основании судебного акта, подписывается судьей и заверяется гербовой печатью суда. Исполнительный документ, выданный на основании акта другого органа, подписывается должностным лицом этого органа, а в установленных федеральным законом случаях - лицом, выписавшим исполнительный документ. Исполнительный документ заверяется печатью органа или лица, его выдавшего (см. п. 2 ст. 8 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Судебный пристав-исполнитель обязан принять к исполнению исполнительный документ от суда или другого органа, его выдавшего, либо взыскателя и возбудить исполнительное производство, если не истек срок предъявления исполнительного документа к исполнению и данный документ соответствует требованиям, предусмотренным ст. 8 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
Судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносит постановление о возбуждении исполнительного производства. В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать пять дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий, предусмотренных ст. 81 и 82 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
Копия постановления о возбуждении исполнительного производства не позднее следующего дня после дня его вынесения направляется взыскателю, должнику, а также в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ.
В целях обеспечения исполнения исполнительного документа по имущественным взысканиям по заявлению взыскателя судебный пристав-исполнитель одновременно с вынесением постановления о возбуждении исполнительного производства вправе произвести опись имущества должника и наложить на него арест, о чем указывается в этом постановлении.
Постановление о возбуждении исполнительного производства может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок (см. ст. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Судебный пристав-исполнитель возвращает исполнительный документ взыскателю в трехдневный срок со дня его поступления, если он направлен в соответствующее подразделение с нарушением срока предъявления его к исполнению, либо в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ, в случае несоответствия его требованиям, предусмотренным ст. 8 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Судебный пристав-исполнитель не позднее следующего дня после дня вынесения постановления о возвращении исполнительного документа направляет его копию взыскателю, в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ.
В постановлении о возвращении исполнительного документа указывается, по какому основанию возвращается исполнительный документ, и устанавливается срок для устранения допущенных нарушений, если основанием возвращения явилось невыполнение требований, предусмотренных ст. 8 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
В случае устранения допущенных нарушений в установленный срок исполнительный документ считается поступившим в день первоначального поступления судебному приставу-исполнителю.
Нарушение срока, установленного для устранения допущенных нарушений, не препятствует вторичному направлению исполнительного документа судебному приставу-исполнителю в общем порядке после устранения этих нарушений.
Постановление о возвращении исполнительного документа может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок (см. ст. 10 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Исполнительные действия должны быть совершены и требования, содержащиеся в исполнительном документе, исполнены судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня поступления к нему исполнительного документа (см. п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Требования судебного пристава обязательны для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на территории РФ. Информация, документы и их копии, необходимые для осуществления судебными приставами своих функций, предоставляются по их требованию безвозмездно и в установленный ими срок. Невыполнение требований судебного пристава и действия, препятствующие исполнению возложенных на него обязанностей, влекут ответственность в порядке, установленном законом (см. ст. 14 Федерального закона "О судебных приставах").
Подготовка торгов судебным приставом-исполнителем осуществляется в соответствии с нормами ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор (см. п. 1 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги (см. п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
К заявке прилагаются (см. п. 3 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве"):
1) копия исполнительного документа;
2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем;
3) документы, характеризующие объект недвижимости;
4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.
При продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель в дополнение к указанным в п. 3 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" документам прилагает (см. п. 4 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве"):
1) копию договора аренды;
2) копию свидетельства о регистрации договора аренды;
3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.
При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель в дополнение к указанным в п. 3 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" документам прилагает (см. п. 5 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве"):
1) копию решения об отводе земельного участка;
2) копию разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя. Порядок проведения торгов определяется ГК РФ (см. ст. 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
2. Публичные торги по продаже заложенного имущества (предмета ипотеки) проводятся по месту нахождения этого имущества.
Следует отметить, что судебное разбирательство по делу об обращении взыскания не всегда осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. В случае, если залогодателем является физическое лицо, залогодержатель должен направить иск об обращении взыскания по месту жительства залогодателя, которое может не совпадать с местом нахождения заложенного имущества (предмета ипотеки).
Место совершения исполнительных действий определяется в соответствии с правилами ст. 11 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Если должником является физическое лицо (гражданин), то исполнительные действия совершаются судебным приставом-исполнителем по месту его жительства, месту его работы или месту нахождения его имущества. Если должником является юридическое лицо (организация), то исполнительные действия совершаются по месту ее нахождения или месту нахождения ее имущества (см. п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Исполнение требований, содержащихся в исполнительных документах, обязывающих должника совершить определенные действия, осуществляется по месту совершения этих действий (см. п. 2 ст. 11 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Если в процессе исполнения исполнительного документа изменились место жительства должника, место его работы или место его нахождения либо выяснилось, что имущество должника, на которое можно обратить взыскание по прежнему месту нахождения, отсутствует или его недостаточно для удовлетворения требований взыскателя, судебный пристав-исполнитель незамедлительно составляет об этом акт и не позднее следующего дня после дня его составления направляет исполнительный документ вместе с копией этого акта судебному приставу-исполнителю по новым месту жительства должника, месту его работы, месту его нахождения либо по новому месту нахождения имущества должника, о чем одновременно извещает взыскателя, суд или другой орган, выдавший исполнительный документ (см. п. 3 ст. 11 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Судебный пристав-исполнитель может совершать исполнительные действия на территории, на которую не распространяются его функции, если в процессе исполнения исполнительного документа возникла такая необходимость. В этом случае судебный пристав-исполнитель, составив акт в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона "Об исполнительном производстве", направляется на указанную территорию. В течение суток по прибытии он уведомляет о необходимости совершения исполнительных действий на данной территории соответствующую службу судебных приставов, которая либо оказывает содействие прибывшему судебному приставу-исполнителю, либо отказывает ему в этом и поручает дальнейшее исполнение исполнительного документа судебному приставу-исполнителю, действующему на данной территории. В случае отказа прибывший судебный пристав-исполнитель обязан передать исполнительный документ в службу судебных приставов по месту дальнейшего совершения исполнительных действий с извещением об этом взыскателя, суда или другого органа, выдавшего исполнительный документ (см. п. 4 ст. 11 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Исполнительный документ, направленный (переданный) одной службой судебных приставов, одним подразделением или судебным приставом-исполнителем в другие службы судебных приставов, подразделения или другому судебному приставу-исполнителю, должен быть принят к исполнению теми, кому он направлен (передан). Споры о месте совершения исполнительных действий между службами судебных приставов, подразделениями или судебными приставами-исполнителями не допускаются (см. п. 5 ст. 11 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
3. Организатор публичных торгов (организатор аукциона) извещает о предстоящих публичных торгах (извещение о публичных торгах) не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Конституции РФ в составе Российской Федерации находятся субъекты РФ:
Республика Адыгея (Адыгея), Республика Алтай, Республика Башкортостан, Республика