"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
Если повторные публичные торги проведены позднее чем через месяц после первых публичных торгов, то будет нарушена норма, установленная в п. 3 ст. 58, что является основанием для признания таких торгов недействительными. Если повторные публичные торги проведены не позднее чем через месяц после первых публичных торгов, то организатор этих повторных торгов не выполнит требования об извещении о предстоящих публичных торгах в срок "не позднее чем за 30 дней" до даты проведения торгов. Для того чтобы одновременно удовлетворить требования указанных статей, организатор торгов должен обеспечить публикацию объявления о повторных торгах в официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ в день проведения первых публичных торгов. Кроме того, организатор торгов вправе объявить их несостоявшимися не в тот же день, а на следующий день в случаях, когда явилось менее двух участников или на торгах не сделана надбавка к начальной продажной цене. В случае, если торги объявляются несостоявшимися по причине неоплаты победителем цены покупки, такое объявление не может быть сделано ранее, чем на шестой день со дня проведения первых торгов.
Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, только если они вызваны причинами, указанными в подп. 1 и 2 п. 1 комментируемой статьи, снижается на 15%.
Снижение начальной продажной цены заложенного имущества на повторных публичных торгах на 15% по сравнению с начальной ценой на первых публичных торгах возможно только в случаях, если на первые торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка к начальной цене. Если торги были признаны несостоявшимися в результате неуплаты лицом, выигравшим торги, покупной цены в пятидневный срок, то на повторных публичных торгах должна быть установлена та же начальная цена, которая была установлена на первичных торгах.
Повторные публичные торги проводятся в том же порядке, что и первоначальные (в порядке, предусмотренном ст. 57 Федерального закона об ипотеке).
4. В случае объявления повторных публичных торгов по реализации предмета ипотеки несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 комментируемой статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Следует подчеркнуть, что норма, установленная в первом абзаце комментируемого пункта, отличается от положений, приведенных в части 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ. По ГК РФ снижение цены допускается лишь в размере, не превышающем 10% от начальной продажной цены на повторных торгах.
В комментируемом пункте так же, как и в ГК РФ, использованы слова "оставить за собой". Использование выражения "оставить за собой" в ГК РФ объясняется тем, что ГК РФ регламентирует залог как недвижимого имущества, так и движимого имущества. Движимое имущество по договору о залоге может находиться у залогодержателя, и он может оставить его у себя ("оставить за собой") при обращении взыскания. В этом случае право собственности переходит к залогодержателю без какого-либо дополнительного договора между залогодателем и залогодержателем. Но подобной ситуации не может возникнуть при ипотеке. При залоге недвижимости (ипотеке) предмет ипотеки остается в собственности и в распоряжении залогодателя. Передача этого имущества залогодержателю либо иному лицу в результате обращения взыскания может быть осуществлена только на основании какого-либо договора. Оставить за собой такое имущество залогодержатель не может. Для того, чтобы у залогодержателя появилось недвижимое имущество, прежде составлявшее предмет ипотеки, такое имущество должно быть ему передано. Основанием для такой передачи является заключенный между организатором торгов и залогодержателем договор купли-продажи.
Если залогодержатель приобрел ("оставил за собой") заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (памятники истории и культуры, выявленные памятники истории и культуры), земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ.
В ст. 238 установлены нормы, регламентирующие прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать.
Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок (см. п. 1 ст. 238 ГК РФ).
В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в сроки, указанные в п. 1 ст. 238 ГК РФ, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную собственность или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (см. п. 2 ст. 238 ГК РФ).
Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику (см. п. 3 ст. 238 ГК РФ).
5. Если залогодержатель не воспользуется правом выкупить предмет ипотеки у залогодателя (оставить предмет ипотеки за собой) в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе
Комментарий к статье 59
Нормами статьи регламентируется реализация предмета ипотеки при обращении взыскания по соглашению залогодержателя и залогодателя на аукционе.
Следует отметить, что первоначально статья имела название "Продажа заложенного имущества на аукционе", Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ наименование комментируемой статьи изложено в новой редакции "Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе" (см. п. 22 ст. 1 Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ).
Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе осуществляется в случаях, когда при наличии нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя допускается внесудебный порядок обращения взыскания, а также в отдельных случаях обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда (см. комментарий к п. 2 ст. 56).
В п. 3 комментируемой статьи Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.) было внесено редакционное изменение.
1. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе по сравнению с реализацией на публичных торгах, организованных по решению суда судебным приставом-исполнителем, предоставляет сторонам более широкие возможности. Залогодержатель по согласованию с залогодателем вправе самостоятельно выбрать организатора аукциона по продаже заложенного имущества.
Стороны не связаны какими-либо сроками по проведению аукциона. При достижении соглашения стороны вправе назначить более ранний или более поздний срок проведения аукциона, что позволяет им учесть сезонные конъюнктурные изменения на рынке недвижимости.
Стороны вправе установить дополнительные условия проведения аукциона, в частности изменить: порядок определения начальной цены, сумму задатка и другие условия. Стороны не несут ни судебных издержек, ни расходов, связанных с исполнительным производством, в то время как такие издержки и расходы являются обязательными при организации торгов по решению суда судебным приставом-исполнителем.
Условиями реализации заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе могут быть предусмотрены иные сроки оплаты имущества лицом, выигравшим аукцион, по сравнению с условиями оплаты на публичных торгах, организованных по решению суда.
2. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым аукционом.
Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.
См. комментарий к п. 2 ст. 56.
3. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи недвижимого имущества, прежде являвшегося предметом ипотеки.
Договор купли-продажи, заключенный лицом, выигравшим аукцион, и организатором аукциона, а также протокол о результатах аукциона (протокол о результатах публичных торгов) являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Внесение записи в Единый государственный реестр прав осуществляется по заявлению нового собственника (лица, выигравшего аукцион) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения недвижимого имущества.
Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации
Комментарий к статье 60
Нормами статьи определяется прекращение начатого залогодержателем обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации.
1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Важно отметить, что в соответствии с п. 23 ст. 1 Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ в п. 1 ст. 60 Федерального закона об ипотеке были внесены следующие изменения: слова "невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество" были исключены. Внесенное изменение существенно ужесточило условие прекращения обращения взыскания на заложенное имущество и прекращения его реализации. До внесения указанного изменения должнику по обеспеченному ипотекой обязательству и (или) залогодателю, являющемуся третьим лицом, для того, чтобы прекратить обращение взыскания и реализацию имущества (на любой стадии до заключения договора купли-продажи), было достаточно заплатить просроченную на определенную дату задолженность (задолженность по обязательству, невыполнение которого стало основанием для обращения взыскания).
Другими словами, если должник вносил сумму просроченного платежа, залогодержатель лишался права продолжать процесс обращения взыскания. После внесения указанного изменения для того, чтобы прекратить взыскание на заложенное имущество должник и (или) залогодатель, являющийся третьим лицом, обязаны полностью выполнить обеспеченное ипотекой основное обязательство на дату свершения платежа, включая проценты, пеню, штрафы и т.д.
Следует отметить, что положения комментируемого пункта в прежней редакции были схожи с нормой, содержащейся в п. 7 ст. 350 ГК РФ, в соответствии которой должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.
2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации (должник или залогодатель, являющийся третьим лицом), обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
К расходам, подлежащим возмещению залогодержателю, могут относиться следующие фактически произведенные и документально подтвержденные расходы:
судебные расходы;
расходы, связанные с исполнением судебного решения (исполнительский сбор и расходы по совершению исполнительных действий);
оплата услуг нотариуса (в пределах нотариального тарифа);
расходы по оплате услуг организатора аукциона.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (см. ст. 88 ГПК РФ).
Льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 89 ГПК РФ).
Основания и порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 90 ГПК РФ).
Цена иска определяется (см. ст. 91 ГПК РФ):
1) по искам о взыскании денежных средств - исходя из взыскиваемой денежной суммы;
2) по искам об истребовании имущества - исходя из стоимости истребуемого имущества;
3) по искам о взыскании алиментов - исходя из совокупности платежей за год;
4) по искам о срочных платежах и выдачах - исходя из совокупности всех платежей и выдач, но не более чем за три года;
5) по искам о бессрочных или пожизненных платежах и выдачах - исходя из совокупности платежей и выдач за три года;
6) по искам об уменьшении или увеличении платежей и выдач - исходя из суммы, на которую уменьшаются или увеличиваются платежи и выдачи, но не более чем за год;
7) по искам о прекращении платежей и выдач - исходя из совокупности оставшихся платежей и выдач, но не более чем за год;
8) по искам о досрочном расторжении договора имущественного найма - исходя из совокупности платежей за пользование имуществом в течение оставшегося срока действия договора, но не более чем за три года;
9) по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, - исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой