"комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г. n 102-фз "об ипотеке (залоге недвижимости)" (толкушкин а.в.)

Ингушетия, Республика Бурятия, Республика Дагестан, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Карелия, Республика Коми, Республика Марий Эл, Республика Мордовия, Республика Саха (Якутия), Республика Северная Осетия - Алания, Республика Татарстан (Татарстан), Республика Тыва, Удмуртская Республика, Республика Хакасия, Чеченская Республика, Чувашская Республика - Чувашия;
Алтайский край, Краснодарский край, Красноярский край, Приморский край, Ставропольский край, Хабаровский край;
Амурская область, Архангельская область, Астраханская область, Белгородская область, Брянская область, Владимирская область, Волгоградская область, Вологодская область, Воронежская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Калужская область, Камчатская область, Кемеровская область, Кировская область, Костромская область, Курганская область, Курская область, Ленинградская область, Липецкая область, Магаданская область, Московская область, Мурманская область, Нижегородская область, Новгородская область, Новосибирская область, Омская область, Оренбургская область, Орловская область, Пензенская область, Пермская область, Псковская область, Ростовская область, Рязанская область, Самарская область, Саратовская область, Сахалинская область, Свердловская область, Смоленская область, Тамбовская область, Тверская область, Томская область, Тульская область, Тюменская область, Ульяновская область, Челябинская область, Читинская область, Ярославская область;
Москва, Санкт-Петербург - города федерального значения;
Еврейская автономная область;
Агинский Бурятский автономный округ, Коми-Пермяцкий автономный округ, Корякский автономный округ, Ненецкий автономный округ, Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ, Усть-Ордынский Бурятский автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ, Чукотский автономный округ, Эвенкийский автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ.
В соответствии с п. 2 ст. 65 Конституции РФ принятие в Российскую Федерацию и образование в ее составе нового субъекта осуществляются в порядке, установленном федеральным конституционным законом.
Важно отметить, нормы, содержащиеся в комментируемом пункте Федерального закона об ипотеке существенно отличаются от соответствующих норм ГК РФ. В ГК РФ (см. ст. 448) не установлен вид печатного органа, в котором должно помещаться извещение о проведении торгов, в комментируемом пункте предписывается публикация извещения о проведении торгов в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти того субъекта РФ, в котором находится предмет ипотеки.
Следует подчеркнуть, что в комментируемом пункте Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ слова "не позднее чем за месяц" были заменены словами "не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней". В первоначальной редакции срок публикации извещения о проведении публичных торгов соответствовал правилу, установленному в п. 2 ст. 448 ГК РФ ("не менее чем за тридцать дней до их проведения"). В редакции, установленной Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ, было сохранено правило определения окончательной даты публикации извещения (уже дословно совпадающее с соответствующей нормой ГК РФ) и установлено новое правило определения начальной даты такой публикации (не ранее 60 дней до проведения торгов).
В тексте комментируемого пункта использованы слова "характер продаваемого имущества". Под ними следует понимать данные о соответствующем объекте недвижимого имущества, являющиеся обязательными для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Контроль за правильностью указания в извещении о проведении публичных торгов обязательных сведений, а также за соблюдением сроков и способа публикации такого извещения является обязанностью судебного пристава-исполнителя.
Несоблюдение указанных условий может служить основанием для признания торгов и соответственно договора, заключенного в результате таких торгов, недействительными.
Иногда утверждается, что организатор публичных торгов, независимо от публикации в печати, отдельно должен уведомлять лиц, которые имеют право пользования продаваемым имуществом или вещные права на него (например, арендаторов, нанимателей, членов семьи собственника). Такая обязанность не установлена ни в одном из действующих актов гражданского или гражданско-процессуального законодательства РФ. Указанные лица должны быть в обязательном порядке уведомлены о судебном рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Если они участвуют в судебном разбирательстве, то они получат полную информацию о вынесенном решении суда, т.е. об обращении взыскания на предмет ипотеки, а также о способе реализации недвижимого имущества, установленной судом начальной цене на публичных торгах. Информацию о дате, времени, месте и отдельных условиях проведения публичных торгов эти лица могут получить из публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.
4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
Правила комментируемого пункта отличаются от правил внесения задатка лицами, изъявившими принять участие в торгах в соответствии с п. 4 ст. 448 ГК РФ, установлением максимального размера задатка (5% от начальной продажной цены), а также указанием на то, что лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток должен быть возвращен немедленно по окончании торгов.
При реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, организатор аукциона не всегда может осуществить возврат сумм внесенных задатков немедленно после окончания торгов. Суммы в 5 процентов от начальной цены заложенного недвижимого имущества могут быть весьма значительными. В подобных случаях недопустимы расчеты между юридическими лицами наличными деньгами. Если торги закончились поздно, то организатор торгов сможет представить платежное поручение в банк о перечислении денежных средств не ранее следующего рабочего дня.
5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка.
На публичных торгах (аукционе) по продаже заложенного недвижимого имущества во всяком случае имеют право присутствовать: лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, залогодержатели по последующим ипотекам.
Следует отметить, что безусловное право залогодержателей по последующим ипотекам присутствовать на аукционе по продаже заложенного недвижимого имущества было установлено Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ (комментируемый пункт был дополнен словами ", а также залогодержатели по последующим ипотекам").
Публичные торги могут быть признаны недействительными, если хотя бы одно из лиц, имеющих права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также хотя бы один из залогодержателей по последующим ипотекам не был допущен к присутствию на торгах.
6. Лицом, выигравшим публичные торги по реализации предмета ипотеки, признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое недвижимое имущество (или за право долгосрочной аренды недвижимого имущества).
Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол, подписанный победителем и организатором торгов, имеет силу договора, тогда как в соответствии с комментируемым пунктом протокол о результатах публичных торгов является только документом, обязывающим стороны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом публичных торгов.
В соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену на аукционе), за вычетом ранее внесенного задатка, на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
Если лицо, выигравшее публичные торги по реализации предмета ипотеки, не внесло покупную цену в установленный срок, то торги объявляются организатором торгов несостоявшимися (см. комментарий к подп. 3 п. 1 ст. 58).
Организатор публичных торгов должен указать для перечисления денежных средств лицу, выигравшему публичные торги по реализации предмета ипотеки, счета (счет):
органа, осуществляющего исполнение судебных решений, в случае, если публичные торги проводились по договору с подразделением службы судебных приставов-исполнителей (см. комментарий к ст. 61);
нотариуса, если публичные торги производились по договору, заключенному с нотариусом (см. комментарий к ст. 61);
залогодержателя по договору об ипотеке и залогодателя в тех случаях, когда публичные торги проводились организатором торгов по договору с залогодержателем с согласия залогодателя.
Законом об ипотеке возлагается обязанность по распределению суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.
8. В течение пяти дней со дня внесения лицом, выигравшим публичные торги по реализации предмета ипотеки, покупной цены (за минусом суммы прежде внесенного задатка) организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.
Договор купли-продажи и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ в комментируемый пункт были внесены редакционные изменения (вступили в силу с 31 декабря 2004 г.).
Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися
Комментарий к статье 58
В статье установлены:
случаи и порядок объявления публичных торгов (как первичных, так и повторных) несостоявшимися (п. 1);
последствия объявления первичных публичных торгов несостоявшимися (п. 2);
особенности и порядок проведения повторных публичных торгов (п. 3);
последствия объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (п. 4);
прекращение ипотеки при отказе залогодержателя воспользоваться правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (п. 5).
1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
Когда на торги является менее двух покупателей, либо в ходе торгов не сделана надбавка к первоначальной цене, объявление торгов несостоявшимися должно быть оформлено актом, оглашаемым организатором торгов. Такое оформление и оглашение делаются в месте проведения торгов в день проведения публичных торгов, а не на следующий день.
В связи с тем, что срок для внесения покупателем суммы, за которую им приобретено недвижимое имущество на публичных торгах, составляет 5 дней (см. комментарий к п. 7 ст. 57), при невнесении покупателем суммы, за которую куплено имущество, торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на шестой день после дня их проведения.
2. В течение 10 дней после объявления первичных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
Важно подчеркнуть, что нормы комментируемого пункта существенно отличаются от соответствующих положений ГК РФ. В п. 4 ст. 350 ГК РФ установлено, что при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
По сравнению с ГК РФ в комментируемом пункте устанавливается предельный срок в 10 дней для приобретения залогодержателем заложенного имущества по его начальной цене при объявлении первичных публичных торгов несостоявшимися.
Следует отметить, что как в ГК, так и в Федеральном законе об ипотеке приобретение залогодержателем имущества по первоначальной цене на публичных торгах может быть осуществлено только "по соглашению с залогодателем". Таким образом и тот, и другой законодательный акт устанавливают право залогодателя в такой ситуации отказаться от заключения договора купли-продажи.
3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное п. 2 комментируемой статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.
В специальной литературе отмечалось, что одновременное выполнение норм п. 3 ст. 58 и п. 3 ст. 57 Федерального закона об ипотеке на практике неосуществимо (см.: Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. Юристъ, 2002. Стр. 186). Пункт 3 ст. 58 предписывает провести торги "не позднее чем через месяц после первых публичных торгов". Повторные публичные торги проводятся в порядке, установленном ст. 57. В соответствии с п. 3 ст. 57 организатор публичных торгов обязан известить о предстоящих публичных торгах "не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней" до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, с указанием даты, времени и