"Комментарий к Федеральному закону от 17 ноября 1995 года n 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (постатейный) (Цисс Т.А.) (под ред. М.Ю. Лобановой)

объекта, в данном случае - архитектурного, выдаваемым в письменной форме.
В случае, когда предоставление земельного участка осуществляется  без предварительного согласования, в соответствии с пунктом 2 статьи 30 ЗК РФ такое предоставление осуществляется в собственность на торгах. Поэтому разрешения собственника не потребуется.
Однако, учитывая положения земельного законодательства, существуют и такие земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, то есть такие земельные участки, в отношении которых определено, что они находятся в государственной собственности, но при этом между федеральной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации эти земельные участки не разграничены. Поэтому возникает вопрос о том,  какие органы должны выдавать разрешение на строительство архитектурного объекта.
Для ответа на этот вопрос можно обратиться к Федеральному закону от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 10 статьи 3 которого предусматривает, что распоряжение такими земельными участками осуществляют органы местного самоуправления. Поэтому разрешение на строительство архитектурных объектов на таких земельных участках тоже выдается данными органами.
Получение разрешения собственника земельного участка возможно и  в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую в целях строительства архитектурного объекта. ЗК РФ определяет целевое назначение земель в соответствии с той категорией, к которой они отнесены. В частности, строительство архитектурного объекта допускается на таких категориях земель, как земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Однако стоит отметить, что бывают случаи, когда ЗК РФ, а также Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" допускают возможность перевода земельного участка в земли соответствующих категорий. Например, такое возможно, если земельный участок, на котором планируется размещение архитектурного объекта, отнесен к землям иных категорий, например землям сельскохозяйственного назначения. При этом Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ устанавливает, что при переводе земельных участков из одной категории в другую заинтересованным лицом (в данном случае это может быть заказчик (застройщик)) подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Соответственно указанным Федеральным законом предусмотрен и перечень документов, которые необходимо приложить к ходатайству о переводе. К числу таких документов отнесено согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую. Таким образом, правообладатель, в частности собственник земельного участка, в согласии на перевод земельного участка в другую категорию также может выразить и согласие (разрешение) на строительство на нем архитектурного объекта.
Кроме того, пункт 2 комментируемой статьи предусматривает также необходимость разрешения собственника здания, сооружения. Такое требование о разрешении можно предъявить в случае реконструкции архитектурного объекта, так как под зданием или сооружением подразумевается именно он.
 3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает, что архитектурно-планировочное задание выдается органом архитектуры и градостроительства  по заявке заказчика (застройщика).
В данном случае возникают вопросы: какой орган является органом архитектуры и градостроительства, а также каким образом и в каком порядке подается заявка и как она рассматривается?
Отвечая на первый вопрос, нужно сказать, что на федеральном уровне действует  Министерство регионального развития Российской Федерации (см. комментарий к пункту 3 статьи 1). Кроме того, нужно сказать, что Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 5 ноября 1997 года N 18-65 утверждено Примерное положение об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Относительно порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий пункт 5 раздела IV указанного Примерного положения об органе архитектуры субъекта Российской Федерации предусматривает, что к правам данного органа относится установление на территории субъекта Российской Федерации порядка оформления, выдачи и содержания архитектурно-планировочных заданий. Иными словами, вопрос о таком порядке решается на региональном уровне. При этом, как показывает нормативная практика субъектов Российской Федерации, такие порядки были приняты только в двух субъектах, причем на сегодняшний день они признаны утратившими силу.
Однако следует обратить внимание, что указанное примерное положение устанавливает только лишь право органа архитектуры устанавливать такой порядок, но не его обязанность. Соответственно, в том случае,  если орган архитектуры и градостроительства субъекта Российской Федерации примет решение не устанавливать этот порядок, будет применяться общий порядок, установленный пунктом 3 комментируемой статьи.
В свою очередь, пункт 3 устанавливает, что основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания является заявка заказчика (застройщика)  с приложением всех необходимых документов. К таким документам относится, в частности, документ, подтверждающий право собственности или право распоряжения земельным участком. Документами, подтверждающими право собственности, могут быть свидетельство о праве собственности, выписка из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор купли-продажи земельного участка и т.п. Документом, подтверждающим право распоряжения имуществом, может быть доверенность от собственника земельного участка. Разрешение собственника земельного участка оформляется в соответствии с земельным законодательством. Очевидно, что заявка на выдачу архитектурно-планировочного задания должна подаваться в письменной форме с приложением необходимых документов. В том случае, если на региональном уровне органами архитектуры будет принят порядок рассмотрения заявок и выдачи архитектурно-планировочного задания, дополнительно к указанным документам может быть установлена необходимость представления также и документов, подтверждающих личность заявителя, для физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, таким документом является паспорт, а для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает также и  основание для отказа в выдаче архитектурно-планировочного задания, который является элементом порядка его выдачи. Таким основанием является  противоречие намерений заказчика (застройщика) законодательству, требованиям градостроительной документации. Например, такое противоречие может выражаться в намерении заказчика (застройщика) построить архитектурный объект с нарушением вида целевого использования земельного участка, установленного в градостроительном плане, либо с нарушением требований, в частности, земельного, градостроительного законодательства, законодательства социального обеспечения, то есть строительство архитектурного объекта, причиняющего вред окружающей природной среде, без обеспечения доступа к нему инвалидам, также это может быть отказ в согласовании строительства архитектурного объекта с собственником земельного участка или собственником того архитектурного объекта, который предполагается реконструировать. При этом возникает вопрос о том, каким образом орган архитектуры будет определять намерения заказчика (застройщика), учитывая, что такие намерения письменно могут быть выражены в архитектурном проекте, который выполняется на основании архитектурно-планировочного задания. С другой стороны, возможно, что форма заявки на выдачу архитектурно-планировочного задания, которую может установить региональный орган архитектуры, будет такова, что в ней необходимо будет отразить намерения заказчика (застройщика) относительно строительства или реконструкции архитектурного объекта. При этом отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован в суд.
 Например, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 3 июля 2006 года N А11-18156/2005-К2-25/710 отказано в удовлетворении жалобы Управления архитектуры и строительства администрации города Владимира на решение арбитражного суда и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции о признании незаконным отказа в выдаче архитектурно-планировочного задания на том основании, что намерения застройщика противоречат законодательству. Однако суд пришел к выводу, что у данного Управления отсутствуют основания для невыдачи архитектурно-планировочного задания, а также оно не доказало наличие таких оснований.
 3.1. Кроме того, пункт 3 комментируемой статьи устанавливает ограничение относительно заявителя, а именно то, что им может быть только заказчик (застройщик). Следовательно, ни автор архитектурного объекта, ни собственник земельного участка, на котором будет строиться архитектурный объект, ни какое-либо иное заинтересованное лицо такую заявку подать не могут.
Пункт 3 комментируемой статьи определяет также  содержание архитектурно-планировочного задания. Во-первых, архитектурно-планировочное задание содержит информацию, указанную в утвержденной градостроительной документации. К градостроительной документации, учитывая положения ГрК РФ, относятся:
- документы территориального планирования Российской Федерации (схемы);
- документы территориального планирования субъектов Российской Федерации (схемы);
- документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов).
 Схемы территориального планирования Российской Федерации включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства. В данном случае на схемах территориального планирования Российской Федерации могут размещаться схемы планируемого размещения архитектурных объектов федерального значения. На такие архитектурные объекты может не быть архитектурных проектов, но при этом они могут быть предусмотрены документами территориального планирования.
К таким объектам можно отнести,  например, строительство концертного зала для проведения массовых концертных общероссийских мероприятий, театрального заведения для всероссийских постановок, музея Российской Федерации и т.д.
На картах (схемах), которые содержатся в схемах территориального планирования Российской Федерации, отображаются границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территорий; границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в федеральной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе архитектурных объектов федерального значения. Поэтому при строительстве архитектурных объектов необходимо соблюдать все указанные границы земель отдельных категорий и границы планируемого размещения объектов.
 Схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, отображаются границы муниципальных образований - городских округов, муниципальных районов, поселений, утвержденные в установленном порядке законом субъекта Российской Федерации; а также границы тех земель и объектов, которые указываются в схемах территориального планирования Российской Федерации, но на региональном уровне.
 Схема территориального планирования муниципального района включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения. На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района, границы земель различных категорий в пределах межселенных территорий, а также границы территорий и объектов, которые отображаются в планах и схемах документов территориального планирования Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, но местного уровня и местного значения.
 Генеральные планы поселений и городских округов включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, а также содержат соответствующие карты и схемы. На картах и схемах отображаются границы городского округа, поселения, границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, а также границы соответствующих зон и объектов.
Таким образом, при создании архитектурного проекта необходимо соблюдать все вышеуказанные границы и зоны, которые указываются в документах территориального планирования соответствующего уровня. Например, архитектурный объект не может быть построен в зоне  земель особо охраняемых природных территорий на основании того, что Федеральный закон от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ устанавливает особый режим использования земель в отношении отдельных видов особо охраняемых природных территорий. Например, на территории государственного природного заповедника запрещается любая деятельность, противоречащая задачам государственного природного заповедника и режиму особой охраны его территории, установленному в положении о данном государственном природном заповеднике. В свою очередь, к задачам государственных природных заповедников отнесены:
- осуществление охраны природных территорий в целях сохранения биологического разнообразия и поддержания в естественном состоянии охраняемых природных комплексов и объектов;
- организация и проведение научных исследований;
- участие