"Комментарий к Федеральному закону от 17 ноября 1995 года n 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (постатейный) (Цисс Т.А.) (под ред. М.Ю. Лобановой)

собой комплекс требований, предъявляемых к назначению, параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке.
 Требования к назначению архитектурного объекта представляют собой функциональные требования и функциональные характеристики этого архитектурного объекта. Например, это может быть требование о том, что данный архитектурный объект должен быть предназначен для проведения концертных, оперных и иных подобных зрелищных музыкальных мероприятий. Требования к параметрам представляют собой требования к площади, протяженности этого архитектурного объекта, внутреннего устройства. Опять же, если этот архитектурный объект предназначен для проведения театральных представлений, то при его проектировании необходимо определить месторасположение сцены, кулис, выхода на сцену, удобного для актеров, и т.п.
В свою очередь,  экологические, технические и иные подобные условия были рассмотрены нами выше при раскрытии содержания архитектурного проекта. В отношении экологических условий проектирования архитектурного объекта такие условия в том числе указаны в Федеральном законе от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе". Например, в случае если строительство или реконструкцию объектов, в частности архитектурных объектов, планируется осуществить на землях особо охраняемых природных территорий, то необходимо проведение государственной экологической экспертизы. Кроме того, отдельные условия проектирования содержатся также и в Федеральном законе от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", которые заключаются в том, что на данных территориях запрещается любая деятельность, которая противоречит целям создания таких природных территорий. Иными словами, на таких природных территориях не допускается размещение, в частности, архитектурных объектов, функциональное назначение которых не соответствует целям создания таких природных территорий. При этом данный Закон предусматривает, что, например, на территориях национальных парков могут быть выделены функциональные зоны для охраны историко-культурных объектов, к которым можно отнести и архитектурные объекты. Поэтому в том случае, если планируется размещение архитектурного объекта на территории национального парка с указанными функциональными зонами, такое обстоятельство должно быть учтено при проектировании архитектурного объекта.
 Организационными условиями является то, что при проектировании может иметь место разделение и выделение земельных участков. Проект планировки территории должен включать в себя чертеж проектируемого объекта, границы зон социально-культурного и бытового назначения, объекты архитектуры, линии связи.
Архитектурно-планировочное задание включает в себя также  требования к размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке. В данном случае речь идет о требованиях, предусмотренных земельным законодательством, в частности ЗК РФ. Например, архитектурный объект должен быть размещен на таком земельном участке, целевое назначение которого соответствует такому размещению. Статьей 7 ЗК РФ установлены семь категорий земельных участков и, к примеру, на землях сельскохозяйственного назначения не допускается размещение архитектурных объектов. При этом целевое назначение земель населенных пунктов соответствует тому, чтобы на них были размещены архитектурные объекты. Кроме того, ЗК РФ устанавливает процедуру предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства в том числе архитектурных объектов. Например, статья 30 ЗК РФ предусматривает проведение торгов в случае, если предоставление земельных участков осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта. Если же предоставление земельного участка осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта, то подлежит применению статья 31 ЗК РФ, которая требует получения двух необходимых документов - акта выбора земельного участка и решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт выбора земельного участка. Размещать архитектурный объект можно и на частных землях, но при этом необходимо иметь документы, подтверждающие полномочия на этот участок, например свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка, договор купли-продажи и т.п.
Данные положения комментируемого Закона являются действующими, имеют юридическую силу. Однако их применение ограничивается положениями, появившимися с введением ГрК РФ, которые фактически  исключают архитектурно-планировочное задание из перечня проектной документации объектов строительства (ч. 12 ст. 48 ГрК РФ). В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" необходимость получения архитектурно-планировочного задания отпадает с момента установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка. До установления такой формы для получения разрешения на строительство правообладатель земельного участка направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления кадастровый план земельного участка, при этом подготовка проектной документации осуществляется на основании архитектурно-планировочных заданий. Согласно п. 2 ч. 1 указанной статьи после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка требуется составление  градостроительного плана. В нем указываются сведения, установленные ч. 3 ст. 44 ГрК РФ, а также информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на земельном участке. Форма градостроительного плана введена в действие Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка", которое вступило в силу 24 января 2006 года. Градостроительные планы земельных участков подготавливаются для участков, которые застроены или предназначены для строительства, реконструкции объектов капитального строительства. План подготавливается в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Сведения, входящие в состав градостроительного плана, указаны в п. 3 ст. 44 ГрК РФ. Таким образом, можно сделать вывод, что с 24 января 2006 года (момент вступления в силу Постановления, утверждающего форму градостроительного плана земельного участка) частью исходно-разрешительной проектной документации является данный градостроительный план, а не архитектурно-планировочное задание. Однако в настоящем Комментарии мы рассмотрим основные вопросы, связанные с его выдачей, поскольку данные положения комментируемого Закона действуют и, как говорилось выше, имеют юридическую силу.
 6. Основанием для реализации архитектурного объекта является  разрешение на строительство, которое выдается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в целях контроля за соблюдением градостроительных нормативов, соблюдения требований градостроительной документации, предотвращения вреда окружающей среде.
Понятие разрешения на строительство закреплено в градостроительном законодательстве. Согласно статье 51 ГрК РФ  разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации на объект (архитектурный объект) требованиям градостроительного плана земельного участка, такой документ дает право на осуществление строительства или реконструкцию объекта (архитектурного объекта).
Разрешение на строительство, как указано в статье 51 ГрК РФ, необходимо в случаях строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
В то же время ГрК РФ устанавливает случаи, когда  не допускается выдача разрешений на строительство. В частности, не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Такое требование законодателя представляется вполне обоснованным, так как правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, а также обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков. Учитывая, что строительство любого архитектурного объекта, с одной стороны, неизбежно повлияет на развитие территорий муниципальных образований, а с другой - затронет права и интересы физических и юридических лиц, в том числе и собственников и землепользователей земельных участков, оно должно осуществляться на основании разрешения на строительство.
При этом законодатель устанавливает исключение, которое вряд ли можно распространить на строительство и реконструкцию архитектурного объекта. Исключение заключается в том, что в случае если на земельный участок не распространяется действие  градостроительного регламента, то и выдача разрешения на строительство не требуется. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. При этом он устанавливается с учетом фактического использования земельных участков, функциональных зон и характеристик их планируемого развития, требований охраны объектов культурного наследия. Поскольку строительство архитектурного объекта связано с использованием земельных участков, функциональных зон, а впоследствии и с охраной объектов культурного наследия, то, соответственно, на земельный участок, на котором предполагается строительство архитектурного объекта, будет распространяться действие градостроительного регламента. Органы, выдающие разрешение на строительство, в течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.
Разрешение на строительство выдается на основании  заявления застройщика. В заявлении указываются наименование заявителя, сведения о проектной документации (наименование проектной организации, реквизиты, источники финансирования, срок проведения работ, лицо, которое будет осуществлять функции заказчика (его данные)), о правах на земельный участок, наименование лица, которое будет осуществлять строительный контроль в соответствии с договором. К указанному заявлению прилагаются, в частности, правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схемы, которые содержат архитектурные решения, проект организации строительства и т.п.
Исходя из содержания разрешения на строительство, стоит отметить, что его целью, в частности, является контроль за соблюдением  градостроительных нормативов. Утверждение нормативов градостроительного проектирования регионального и местного уровней отнесено ГрК РФ к полномочиям соответственно органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Часть 4 статьи 24 ГрК РФ предусматривает, что региональные и местные нормативы градостроительного проектирования должны содержать минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), благоустройства территории. При этом к нормативам градостроительного проектирования могут быть отнесены такие показатели, как определение интенсивности использования населением тех или иных территорий, определение потребности населения в озеленении тех или иных территорий, определение размеров земельных участков, на которых планируется размещение объектов (архитектурных объектов). Иными словами, как уже отмечалось, проектирование архитектурного объекта должно предусматривать экологические, социальные, технические и иные требования, предусмотренные законодательством.
Также разрешение на строительство выдается в целях  осуществления контроля за выполнением требований градостроительной документации. Исходя из градостроительного законодательства, к градостроительной документации относятся правила землепользования и застройки, градостроительный регламент, а также иные документы по планировке территории. Градостроительная документация содержит сведения, обязательные для учета при проектировании строительства и реконструкции объектов, в частности архитектурных объектов. Например, в градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, ограничения использования земельных участков. Все эти требования градостроительной документации необходимо соблюдать при проектировании строительства и реконструкции архитектурных объектов.
 Форма разрешения на строительство утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 года N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Согласно форме разрешения на строительство в нем указывается наименование застройщика, наименование органа исполнительной власти, органа местного самоуправления, выдающих разрешение на строительство, наименование объекта архитектурного строительства, сведения о собственно разрешении на строительство, краткие проектные характеристики, полный адрес строительства архитектурного объекта, срок, на который выдается разрешение на строительство, а также должность лица, выдавшего такое разрешение.
Разрешение на строительство выдается на  срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. При этом срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Срок действия разрешения