Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А33-19958/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

0,8 рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, для применения ликвидационной стоимости объекта необходимо наличие двух условий: 1. наличие чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки, 2. наличие условий сделки, не соответствующих рыночным.

Поскольку установлено наличие только последнего из перечисленных условий – о продаже имущества по цене, не соответствующей рыночной, при том, что материалы дела не содержат доказательств наличия обстоятельств вынужденности продажи в связи с чрезвычайными обстоятельствами, судом первой инстанции обоснованно не принят довод ответчика о необходимости применения к спорной сделке ликвидационной, а не рыночной стоимости.

При этом судом учтено, что из того же отчета от 22.06.2013 следует, что оценщиком приведена рыночная стоимость одного квадратного метра помещений-аналогов, составляющая 70 000 руб., то есть соответствующая по размеру стоимости одного квадратного метра, указанному в отчетах об оценке рыночной стоимости № 440/2012 от 17.12.2012 (70 000 руб.), представленном конкурсным управляющим и № 301/2013 от 08.05.2013 (75000-67000 руб.), представленным конкурсным кредитором ООО «Еврогласс-техно».

Кроме того, оценщиком отчета (отчет от 22.06.2013) принимались во внимание дефектная ведомость, договор подряда на устранение недостатков объекта недвижимости, которые не являлись предметом исследования при составлении экспертных заключений по заказу конкурсного управляющего и кредитора ООО «Еврогласс-техно» и оспариваются лицами, участвующими в деле, поскольку указанные в данных документах недостатки не содержатся ни в договоре купли-продажи, ни в акте приема-передачи имущества от 30.06.2010, а также не подтверждаются иными объективными, не требующими дополнительной проверки доказательствами.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства по настоящему обособленному спору было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости. В материалы дела поступил отказ эксперта Щербинина С.П. в проведении судебной оценочной экспертизы. Экспертом представлены пояснения об отсутствии объективной возможности определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи (01.06.2010), дачи заключения о наличии либо отсутствии дефектов на указанную дату. В связи с чем, в судебном заседании 24.04.2015 объявлена резолютивная часть определения о прекращении производства по экспертизе, назначенной определением Арбитражного суда Красноярского края от 30.01.2015 по делу № А33-19958-5/2011. Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по имеющимся в материалах дела отчетах, анализ которых приведен выше.

Возражая против представленных в материалы дела доказательств рыночной стоимости спорного нежилого помещения, ответчик ссылается на наличие у объекта недвижимости существенных недостатков, которые и определили стоимость имущества, передаваемого по договору купли-продажи от 01.06.2010. В подтверждение представленных доводов ответчик указывает на акт о приеме-передаче здания (сооружения) А-00000659 от 30.06.2010 формы № ОС-1а.

В соответствии с данным актом объект недвижимости введен в эксплуатацию 18.01.2010, находится в эксплуатации 5 месяцев. Согласно акту, объекту недвижимости дана следующая характеристика: имеются протечки по периметру здания (фасад, оконные конструкции, потолок) при дожде и таянии снега, вследствие проведенной смежным собственником (ООО «Прогресс») реконструкции на 8 этаже; подвесной потолок, откосы, стены имеют разрушения в результате промочек; требуется частичная замена электропроводки, откосов окон, покрытия стен и пола; нарушена гидроизоляция потолка по периметра здания (вдоль внешней стены); требуется провести утепление и герметизацию оконных ограждающих конструкций и восстановление гидроизоляции потолка и колонн ограждений; ОПС не исправна; трещины в плитах покрытия потолка требуют гидроизоляции.

Представленный в материалы дела акт от 30.06.2010 содержит подпись директора продавца Дурасовой С.В. и главного бухгалтера Булычевой О.С. Подписи со стороны покупателя в акте отсутствуют.

Вместе с тем, в подтверждение факта передачи объекта недвижимости, указанного в оспариваемом договоре купли-продажи, представлен также и иной документ - акт приема передачи от 30.06.2010. Согласно данному передаточному акту от 30.06.2010 покупателем произведен осмотр нежилых помещений №№ 1-2, 4-6, расположенных в здании по адресу г. Екатеринбург, ул. Добролюбова дом 16, из которого следует, что претензий у покупателя к продавцу относительно качества помещений не имеется. Акт приема-передачи подписан со стороны продавца директором Дурасовой С.В., со стороны покупателя - представителем покупателя Скоробогатова В.Н. по доверенности Скоробогатовым А.В. Наличие каких-либо дефектов в передаваемых по договору купли-продажи от 01.06.2010 помещениях не зафиксировано.

В самом договоре купли-продажи имеется ссылка на передачу объекта лишь на основании передаточного акта (пункт 1.5). При этом сам договор купли-продажи не содержит сведений о наличии у передаваемого объекта недостатков, а также не содержит ссылок на необходимость составления дополнительных документов, содержащих конкретные сведения о недостатках, имеющихся у передаваемого объекта. Кроме того, акт А-00000659 от 30.06.2010 формы № ОС-1а отсутствует в материалах регистрационного дела, что дает основания критически относиться к указанным в нем сведениям применительно к тому, действительно ли акт составлялся 30.06.2010 и имели ли место по состоянию на 01.06.2010 указанные в нем недостатки объекта купли-продажи.

Суд первой инстанции сославшись на Постановление Госкомстата Российской Федерации от 21.01.2003 N 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»  обоснованно пришел к выводу о том, что акт о приеме-передаче здания (сооружения) А-00000659 от 30.06.2010 является внутренним документом учета организации, заполняется покупателем при постановке на баланс со слов продавца. Кроме того, как следует из Постановления Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7, составление данного акта может иметь место при том условии, что покупателем основного средства является организация, а не физическое лицо, что имело место в рассматриваемом споре, для которого составление данного акта обязательным не является, таим образом цель его составления покупателем – физическим лицом при наличии подписанного сторонами отдельного акта приема-передачи, не установлена. Между тем, препятствий для отражения недостатков приобретаемого объекта (в случае их действительного наличия) в договоре купли-продажи, а также в акте приема-передачи, что исключало бы сомнения в достоверности их наличия, у сторон не имелось.

При этом, как установлено судом, сведения, отраженные в акте А-00000659 от 30.06.2010, противоречат сведениям, отраженным в акте приема-передачи имущества от 30.06.2010, в связи с чем акт А-00000659 от 30.06.2010 не может служить достоверным доказательством наличия у объекта недвижимости существенных недостатков для снижения покупной цены. Более того, материалами дела подтверждается, что указанный документ для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не предоставлялся, что также служит основанием для критического к нему отношения.

Суд полагает, что имеющие место существенные недостатки предмета договора - объекта недвижимости подлежат отражению как в договоре, так и в акте приема-передачи. Таким образом, преимущественное значение при наличии спора в отношении состояния переданного объекта недвижимости имеют сведения о состоянии объекта, указанные именно в договоре и акте приема-передачи. Если же в договоре и акте приема-передачи такие сведения не указаны, обстоятельства фактического состояния имущества подлежат доказыванию сторонами и оценке судом в их совокупности.

Достоверных и достаточных доказательств тому, что Скоробогатовым В.Н. предъявлялись претензии к продавцу на основании статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Далее, в качестве одного из доводов о неудовлетворительном состоянии помещения, что послужило основанием для уменьшения покупной цены при заключении оспариваемого договора, ответчиком указывается то обстоятельство, что вследствие протечек помещения последнее стало непригодно для эксплуатации. В подтверждение ответчик ссылается на расторжение договора аренды с ООО «Юнит-Строй», акты залива помещений, расторжение договоров с обслуживающей организацией.

Как установлено материалами дела, 01.03.2010 между ООО «Строй-Ресурс» и ООО «Юнит-Строй» подписан договор аренды № 1/10А в отношении нежилого помещения площадью 35,02 кв.м. на 7 этаже здания литер А по адресу: г. Екатеринбург, ул. Добролюбова, 16 на срок с 01.03.2010 по 30.06.2010. арендная плата согласно п. 4.1. Договора составляет за 1 квадратный метр помещения 700 руб. в месяц, что соответствует средней рыночной стоимости в указанном районе (стоимость аренды указана в имеющихся в деле отчетах об оценке рыночной стоимости при применении доходного метода определения рыночной стоимости).

Материалами дела подтверждается, что ООО «Юнит-Строй» отказалось от договора аренды № 1/10А от 01.03.2010 в связи с невозможностью использовать арендованные помещения по назначению из-за регулярных протечек, приводящих в негодность имущество, находящееся в арендованных помещениях, а также отсутствием электроэнергии и неисправностью ОПС. Однако из указанного документа определить дату уведомления об отказе ООО «Юнит-Строй» от договора аренды с ООО «Строй-Ресурс» не представляется возможным.

В подтверждение наличия протечек представлены акты о последствиях залива помещений от 03.04.2010, составленные УК «Альтернатива», электриком и бригадой сантехников, согласно которым в помещениях №№ 701-705 были выявлены протечки в результате атмосферных осадков (том 8 дела).

Указанные акты содержат указание на необходимость замены потолочных плиток, а не проводки, настенных, напольных покрытий и т.п., а также не содержат сведений о необходимости проведения иных дорогостоящих работ, в связи с чем у суда отсутствуют основания для вывода о существенном ухудшении состояния объекта в связи с протечками и необходимостью снижения стоимости помещения в два раза.

Представленные в материалы дела документы обоснованно не признаны судом первой инстанции в качестве доказательств невозможности эксплуатации помещения, поскольку: письмо УК «Альтернатива» (том 6, стр. 74) не содержит сведений о том, какие именно помещения седьмого этажа не использовались весной 2010 года; письмо ООО «Прогресс» от 15.03.2010 (том 6, стр. 75) также не содержит сведений, что протечки происходили именно в помещениях, принадлежащих ООО «Строй-Ресурс», а также из письма не следует, что затопленные помещения пришли в полную негодность, поскольку ООО «Прогресс» было вынуждено принять меры по замене только потолочных плит и обоев; к письму ООО «Юнит-Строй» от 01.03.2010 не приложены доказательства, подтверждающие указанные в письме сведения (документы о порче мебели и оргтехники, о списании, о ремонте и т.п., акты, составленные совместно с управляющей компанией, соответствующими государственными службами о замыкании электропроводки, отсутствии освещения, неисправности охранно-пожарной сигнализации, запрете использования помещений в связи с угрозой жизни и здоровью людей и т.д.).

Ссылка ответчика на заключение договора страхования в отношении спорного помещения также не может являться доказательством неудовлетворительного состояния объекта на момент его продажи Скоробогатову В.Н. в 2010 году, поскольку заключен в 2011 году (11.03.2011). Кроме того, сам факт заключения договора страхования объекта недвижимости не свидетельствует, что страхованию подлежит только непригодное к эксплуатации помещение, поскольку застраховано может быть также и помещение, находящееся в надлежащем состоянии.

Материалами дела подтверждается, что в целях эксплуатации объекта недвижимости должником ООО «Строй-Ресурс» был подписан договор на возмещение затрат на потребление ресурсов и техническое обслуживание с ООО УК «Альтернатива» (абонент) от 29.03.2010. В соответствии с п. 1.1. Договора субабонент поручает за плату, а абонент принимает на себя обязательства по совершению юридически значимых и фактических действий в целях обеспечения и поставки энергоресурсов субабоненту (тепло, электроэнергия, вода), приема и бора сточных вод; по осуществлению комплекса работ и услуг, обеспечивающих нормальную эксплуатацию и технически исправное состояние объектов инженерной инфраструктуры (системы теплоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения, сброса сточных вод), от границ ответственности с энергоснабжающими организациями до границ разграничения субабонентом, а также по содержанию в технически исправном состоянии системы вентиляции, кондиционирования, системы противопожарной безопасности, лифтового хозяйства, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Добролюбова, 16. Договор ООО «Строй-Ресурс» с ООО УК «Альтернатива» расторгнут по соглашению сторон 10.12.2010 (то есть после реализации спорного объекта недвижимости 01.06.2010).

В целях содержания помещений в надлежащим состоянии был заключен договор с ООО «Мир Чистоты» по аренде коврового покрытия (стр.95 т. 4 дела). В подтверждение исполнения договора подписаны акты за февраль-июнь 2010 года. Доказательства оплаты оказанных услуг имеются в материалах дела.

Также был заключен договор оказания услуг телефонной связи от 01.01.20100 (стр. 99 т. 14 дела). В материалы дела представлена расшифровка разговоров с 01.01.2010 по 28.02.2011.

Указанные договоры по обслуживанию помещений ООО «Строй-Ресурс» являлись действующими на дату заключения спорного договора, расторгнуты не были, исполнялись, в связи с чем, невозможность эксплуатации спорных помещений в связи с наличием в помещениях существенных недостатков документально не подтверждается.

При рассмотрении дела судом было также установлено, что собственники иных помещений обращались в арбитражный суд за возмещением убытков к ООО «Прогресс» в связи с затоплением помещений на 7 этаже. Решением от 02.07.2012 по делу                      № А60-33876/2011 установлены следующие обстоятельства:

- истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных