Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А33-19958/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь ввиду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличения размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Спорный объект имущества был реализован по договору от 01.06.2010 по цене 16000000 рублей. Конкурсный управляющий в качестве одного из доводов для оспаривания сделки указывает на совершение сделки по цене заведомо ниже рыночной стоимости, что указывает в частности на злоупотребление со стороны покупателя (ответчика).

Исходя из п. 3 ст. 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении прав, признается действующим добросовестно и разумно, пока не доказано иное. Таким образом, действуя добросовестно и разумно, стороны сделки должны были заключить сделку купли-продажи по рыночной цене, что отвечало бы интересам каждой из сторон оспариваемой сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также АПК РФ), арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности заявителем факта реализации спорного имущества по заниженной цене исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что 26.09.2006 между ООО «М-СтройИнвест» (застройщик) и ООО «РФЦ-Лизинг» (участник долевого строительства) подписан договор долевого участия строительства в отношении спорного объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного на 7 этаже объекта недвижимости, общей площадью 523,3 кв.м. указанное под номером 701 на плане объекта (приложение № 2). В соответствии с п. 5.1. Договора стороны договорились установить цену одного квадратного метра объекта в размере 38 149 руб., в том числе НДС. Стоимость объекта на момент заключения договора - 26.09.2006 согласно п. 6.1. Договора составила 23046819 рублей 43 копеек, в том числе НДС.

Права требования по договору долевого участия в строительстве передавались по договорам уступки прав требования от 28.11.2006 в пользу ООО УК «РФЦ-Капитал», по договору № Д(УС)-002/11-06/07 от 02.03.2007 в пользу ООО «Хозяйственный актив». Право требования по договору № Д(УС)-002/11-06/07 от 02.03.2007 было уступлено за 32066178 рублей 56 коп., в том числе НДС (п. 1.4. Договора). До сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, спорный объект был передан в залог по договору от 02.11.2007 между ЗАО КБ «Мечел-Банк» (залогодержатель) и ООО «Хозяйственный актив» (залогодатель) № 27-К/З. В соответствии с п. 3.1. предмет залога оценен сторонами в размере 37 951 000 рублей. Обременение по договору залога снято в связи с полным погашением задолженности по кредитному договору № 27-К от 02.11.2007 на основании заявления от 23.07.2009.

Спорные нежилые помещения были приобретены должником по договору купли-продажи у ООО «Хозяйственный актив» от 18.01.2010 за 15 813 000 рублей, в том числе НДС. При этом пунктами 3.1, 3.2 указанного договора определено, что помещение отвечает строительным, пожарным, санитарным нормам, претензий к состоянию помещения у сторон отсутствуют. Акт приема передачи от 18.01.2010 также подписан без замечаний к качеству объекта недвижимости. Экономическое обоснование цены продажи в размере 15 813 000 рублей в материалы дело не представлено, предметом рассмотрения настоящего дела не является. Сведений о наличии дефектов в объекте недвижимости на дату приобретения должником имущества не имеется.

Таким образом, из приведенных договоров следует, что стоимость объекта с момента заключения договора долевого участия только увеличивалась. При этом доказательств соответствия стоимости, за которую имущество было продано ООО «Хозяйственный актив» должнику, то есть реальной рыночной стоимости имущества на дату продажи – 18.01.2010, не представлено. Кроме того, данный договор не содержат информации о наличии у спорного объекта каких-либо недостатков, либо сведений об ухудшении его состояния, оправдывающих существенное снижение цены по сравнению с ценой приобретения по договору уступки от 28.11.2006 (32 066 178,56 руб.). Таким образом, ссылка представителя ответчика на получение прибыли в результате продажи имущества Скоробогатову В.Н. по сравнению с ценой приобретения, во внимание не принимается, поскольку не является подтвержденным факт соответствия цены, указанной в договорах от 18.01.2010 и от 01.06.2010 реальной рыночной стоимости имущества как на момент его приобретения ООО «Строй-Ресурс», так и на момент продажи.

Далее, факт реализации имущества по заниженной стоимости подтверждается представленными в материалы дела отчетами об оценке, составленными по заказу конкурсного кредитора ООО «Еврогласс-техно», по заказу конкурсного управляющего.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 440/2012 от 17.12.2012, проведенного по заданию конкурсного управляющего рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату заключения сделки (01.06.2010) при применении доходного метода определения рыночной стоимости – 29 815 960 рублей. При применении оценщиком сравнительного подхода рыночная стоимость объекта составила 39 267 368 рублей. Применимые при определении рыночной стоимости сравнительным методом аналоги не вызывают у суда сомнения при применении оценщиком способа оценки. Итоговая цена объекта недвижимости при согласовании методов оценки составила 37 377 000 рублей. Минимальная рыночная стоимость квадратного метра аналогов составила 70 000 рублей. (стр. 37 отчета).

В материалы дела представлена экспертиза отчета № 440/2012 от 17.12.2012 (стр. 16 т. 13 дела) № 160-П от 12.07.2013 в котором сообщается, что отчет не соответствует требованиям законодательства. Оценив доводы заключения № 160-П от 12.07.2013 на отчет об определении рыночной стоимости № 440/2012 от 17.12.2012 суд не усматривает оснований для отклонения указанного отчета, как одного из доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в связи со следующим.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы о нецелесообразном применении оценщиком определенных методик не могут быть оценены судом, поскольку в силу Федеральных стандартов оценки оценщик по собственному усмотрению определяет методику оценки. Обоснованность того либо иного выбора может быть проверена согласно положениям закона № 135-ФЗ экспертной комиссией саморегулируемой организации, членом которой состоит оценщик. В частности, нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

В материалах дела имеется рецензия на отчет № 440/2012 от 17.12.2012, составленная саморегулируемой организацией, в которой состоит оценщик, выполнивший спорный отчет. Согласно заключению, отчет № 440/2012 от 17.12.2012 соответствует требованиям законодательства, замечаний не имеет (стр. 113 т. 14 дела). Доказательств несоответствия выводов, расчетов, применяемых методик лицами, участвующими в деле, не представлено.

Какие-либо доводы о нарушении требований федерального законодательства, в том числе, в области оценочной деятельности, кем-либо из лиц, производивших оценку рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ни ответчиком, ни конкурсным управляющим, ни иными участвующими в деле лицами, не приведены.

При исследовании в судебном заседании отчета об оценке, представленного конкурсным управляющим, фактов нарушения требований нормативно-правовых актов судом не установлено. Основания для отклонения выводов эксперта у суда не имеется.

Согласно отчету № 301/2013 от 08.05.2013, составленному по заданию конкурсного кредитора ООО «Еврогласс-техно», итоговая рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 35 561 097 рублей. Оценка имущества произведена по состоянию на 08.07.2010 (дату государственной регистрации договора купли-продажи от 01.06.2010). При составлении отчета оценщиком были использованы сравнительный и доходный методы. Рыночная стоимость спорного объекта при применении доходного метода составила 39 563 072 рублей, при применении сравнительного подхода – 33589975 рублей. Отчет содержит обоснование применимых методик оценки, обоснование применения аналогов. Средняя рыночная стоимость квадратного метра аналогов составила 75 000-67000 рублей. (стр. 20 отчета, том 11).

Оценив выводы отчета об оценке, составленного по заданию конкурсного кредитора, фактов нарушения требований нормативно-правовых актов, устанавливающих требования к проведению оценки и составлению отчетов, судом не установлено. Однако представленный в материалы дела отчет № 301/2013 от 08.05.2013 содержит сведения об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 08.07.2010, то есть на дату более позднюю, чем дата заключения оспариваемого в рамках настоящего обособленного спора договора купли-продажи от 01.06.2010. Как следует из пояснений представителя ООО «Еврогласс-техно», данный отчет, составленный по состоянию на более позднюю дату, чем дата совершения сделки, свидетельствует о том, что цена спорного имущества в следующем месяце существенно не изменилась.

Таким образом, само по себе наличие нескольких отчетов об оценке имущества должника не опровергает итоговые величины, определенные в таких отчетах. Напротив, пока не доказано иное, итоговая величина, определенная в отчете независимого оценщика является достоверной. Данные приведенные в отчете № 301/2013 от 08.05.2013 лишь подтверждают, что спустя месяц рыночная стоимость объекта изменилась незначительно.

Ответчиком представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22.06.2013, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила 18 370 000 рублей, с учетом НДС. При проведении оценки использовались два метода: сравнительный и доходный. Цена имущества при применении сравнительного метода составила 20 082 426 рублей, при применении доходного - 16271555 рублей. Судом установлено, что при проведении оценки эксперту были предоставлены также дефектная ведомость, договор подряда, на устранение недостатков объекта недвижимости, которые не являлись предметом исследования при составлении экспертных заключений по заказу конкурсного управляющего и кредитора ООО «Еврогласс-техно». Доказательства наличия дефектов на дату заключения спорного договора купли-продажи представлены в материалы дела позднее. Отчет об оценке содержит фотографии наличия дефектов в спорном помещении, вместе с тем, сведения о визуальном осмотре помещения оценщиком в отчете не приведены, равно как доказательства того, что приложенные фотоматериалы отсняты именно в спорном помещении. Из текста отчета следует, что при проведении оценки была сделана корректировка на отсутствие отделки. Средняя рыночная стоимость квадратного метра аналогов составила 70 000 руб. (стр. 132, 169 отчета, том 13), указанный факт ответчиком не оспаривается. Вместе с тем, определяя рыночную стоимость имущества в размере 18370000 рублей, оценщиком сделана скидка 15 % на торг, а также указано, что цена определена при условии проведения отделочных работ. Вместе с тем, доказательства отсутствия в оцениваемом помещении отделочных работ, а также обоснование необходимости применения скидки на торг в размере 15% не приводятся, наличие объективных обстоятельств, равно как и доказательства наличия объективных обстоятельств срочности реализации объекта недвижимости, материалами дела также не подтверждаются. Так, письмо Дурасовой С.В. в адрес Скоробогатова В.Н., сообщающее потенциальному покупателю о потребности скорейшей продажи имущества в связи с необходимостью получения денежных средств, не может быть положено в обоснование вывода о действительном наличии объективных обстоятельств срочности реализации объекта недвижимости, поскольку доказательства расходования оплаты на нужды ООО «Строй-Ресурс» (учитывая наличие не погашенной задолженности перед кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов), как и объективные доказательства ограниченного срока экспозиции объекта (например, в связи с ликвидацией предприятия и т.д.), не представлены.

Отчет об оценке от 22.06.2013 получил положительное заключение от саморегулируемой организации оценщика.

Однако данные приведенного отчета в части определения рыночной стоимости имущества в размере 18 370 000 рублей на дату совершения спорной сделки правомерно не приняты судом первой инстанции на основании следующего.

Как следует из отчета от 22.06.2013, оценщиком определена рыночная стоимость имущества, с учетом скидки на торг 15 % и условием проведения отделочных работ.

Согласно пояснениям ответчика, данный отчет является правомерным и указанная в нем стоимость соответствует условиям ликвидационной стоимости объекта, в связи с ограниченным сроком экспозиции.

В соответствии с пунктами 9, 10 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Таким образом, в отличие от рыночной ликвидационная стоимость учитывает фактор вынужденности продажи в ограниченные сроки.

Методологически ликвидационная стоимость определяется как рыночная стоимость объекта оценки за минусом коэффициента на вынужденный характер продажи. Расчет поправочного коэффициента предполагает выделение и обоснование факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества (места расположения, срока экспозиции, инвестиционной привлекательности, конъюнктуры рынка, эффективности маркетинга, а также ряда субъективных факторов). Конкретное значение этого коэффициента, по мнению экспертов, колеблется в диапазоне от 0,2 до 0,5 рыночной стоимости объекта оценки, а в некоторых случаях может достигать значения