"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

реализации прав на недвижимое имущество, что способствовало бы установлению более четких отношений между участниками рынка недвижимости, а также между ними и регистрирующим органом.
2.4. Государственная регистрация прав на недвижимость
и добросовестное приобретение недвижимого имущества
В связи с вопросом о правовом значении государственной регистрации нельзя специально не остановиться на его значении для добросовестного приобретателя недвижимости. Ранее мы уже обращались к проблеме добросовестного приобретателя имущества в связи с рассмотрением вопроса о системе регистрации прав на недвижимость. При этом высказывалась точка зрения о том, что защита прав добросовестного приобретателя недвижимости должна носить абсолютный характер. Только при этих условиях система регистрации будет завершенной и последовательной <1>.
--------------------------------
<1> См. раздел 1.3.
Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И. Скловский пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными и проверяемыми" <1>. Однако если первые два решения действительно можно назвать крайними, то последнее скорее следует назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных исторических и экономических условий.
--------------------------------
<1> Скловский К.И. Указ. соч. С. 99.
На необходимость усиления защиты добросовестного приобретателя недвижимости обращали внимание многие исследователи. В Концепции, в частности, содержится положение, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником, приобретает право на это имущество <1>. Это предложение реализовано в законе путем внесения изменений в п. 2 ст. 223 ГК РФ <2>. Согласно абз. 2 указанного пункта "недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 67.
<2> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ.
Эта позиция была подвергнута сомнению со стороны К.И. Скловского, который обратил внимание на следующее обстоятельство: "Если добросовестный приобретатель стал собственником вещи в момент ее приобретения независимо от наличия права на отчуждение у продавца, то виндикация к нему уже невозможна, так как он более не владелец, а собственник. Следовательно, наличие в законодательстве нормы об ограничении виндикации в пользу добросовестного приобретателя не подтверждает, а скорее опровергает допущение, что этот же приобретатель уже стал собственником" <1>. С такой логикой трудно не согласиться. По нашему мнению, данный вывод еще раз доказывает, что защита прав добросовестного приобретателя недвижимости должна быть абсолютной, для чего необходимо из приведенной формулировки закона изъять предусмотренное исключение (возможность истребования имущества).
--------------------------------
<1> Скловский К.И. Указ. соч. С. 252.
Однако изменения в закон приняты именно в критикуемой формулировке, и эта формулировка придает особую актуальность вопросу о соотношении акта государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и правовой категории добросовестного приобретения имущества. В связи с данной формулировкой возникает несколько взаимосвязанных вопросов:
1. Каково значение акта государственной регистрации права собственности на объект недвижимости для признания приобретателя этого имущества добросовестным?
2. Может ли объект недвижимости быть истребован из владения добросовестного приобретателя, право собственности которого на этот объект зарегистрировано?
3. Каково правовое положение добросовестного приобретателя объекта недвижимости до государственной регистрации его права?
Начнем с первого вопроса. Следует отметить, что закон не содержит на него прямого ответа. Следовательно, этот ответ необходимо искать путем анализа норм, определяющих правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, и норм, определяющих добросовестного приобретателя.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить:
1) отсутствие у лица, производящего отчуждение, права производить это отчуждение;
2) отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать;
3) отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.
Имеет ли значение факт государственной регистрации права на объект недвижимости для ответа на вопрос о праве лица на отчуждение этого имущества? Для ответа обратимся к нормам о правовом значении государственной регистрации. В ст. 2 Закона о регистрации зафиксировано, что "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним... - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".
Таким образом, с одной стороны, государственная регистрация - это акт признания права государством и единственное доказательство существования этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации прав, которые в действительности не существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт государственной регистрации не означает, что лицо, право которого зарегистрировано, во всяком случае, имеет право на отчуждение недвижимого имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретение по наследству и пр.).
Если признать, что наличие регистрации всегда означает право на отчуждение, то рассмотрение вопроса о субъективном отношении приобретателя к этому обстоятельству теряет смысл, так как вопрос о добросовестном приобретателе может возникнуть только тогда, когда есть незаконное отчуждение.
Теперь необходимо определить, какое значение имеет факт регистрации прав на объект за лицом, производящим отчуждение, для выяснения вопроса о знании приобретателем об отсутствии права на отчуждение. Может ли приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, во всяком случае, утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение? Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть отрицательным.
Во-первых, и свидетельство о государственной регистрации, и выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним могут содержать информацию о том, что зарегистрированное право оспорено. В соответствии с п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными".
Абзац 2 п. 1 ст. 7 Закона о регистрации содержит указание о том, что "выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости".
Абзац 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации предписывает "при заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносить запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта". И наконец, п. 2 ст. 28 этого Закона содержит положение о том, что "в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица".
Таким образом, обеспечивается получение информации, обладание которой может исключить добросовестность приобретения.
Во-вторых, об отсутствии права на отчуждение приобретатель может знать и из других источников и это знание может быть доказано в суде, несмотря на то что в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о споре в отношении объекта. Трудность доказывания этого знания очевидна, однако необходимо различать вопрос о доказанности и вопрос о правовом значении данного обстоятельства в том случае, если оно доказано. Так, например, не исключен случай, когда приобретателем объекта будет, например, физическое лицо, которое подписало от имени юридического лица незаконную сделку по отчуждению имущества, приобретателем по которой выступал его нынешний контрагент. В таком случае приобретатель не сможет доказать, что он не знал о незаконности сделки, а следовательно, и об отсутствии у ее нынешнего "собственника" права на отчуждение.
Но, допустим, нет никаких доказательств того, что приобретатель знал об отсутствии у другой стороны права на отчуждение имущества. С учетом определения добросовестного приобретателя установления этого факта недостаточно. Необходимо доказать, что приобретатель не только фактически не знал, но и не мог знать об отсутствии права на отчуждение недвижимого имущества. Поэтому применительно к регистрации прав на недвижимость вопрос может быть сформулирован следующим образом. Является ли отсутствие в ЕГРП данных об оспаривании зарегистрированного права достаточным для установления того, что приобретатель не мог знать об отсутствии у лица, чье право зарегистрировано, права на отчуждение объекта?
Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости для определения добросовестности, авторы Концепции предлагают следующий подход: "доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется ПРЕЖДЕ ВСЕГО (выделено мной. - В.А.) посредством доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости" <1>. Приведенное положение не вызывает возражений, так как в нем присутствуют слова "прежде всего". А это может значить, что доказывание обращения к ЕГРП и получения сведений об отсутствии иных претендентов на объект еще не означает доказывание отсутствия возможности знать об отсутствии права на отчуждение объекта. В то же время должны существовать какие-то разумные пределы требований, предъявляемых к приобретателю, для того чтобы он был признан добросовестным. Было бы странным требовать от него запрашивать информацию из всех возможных судов о наличии соответствующих дел, либо проводить расследование по поводу всех сделок с данным имуществом, которые были совершены ранее. С учетом этого обстоятельства наиболее разумным, на первый взгляд, представляется ограничить требования к приобретателю имущества необходимостью убедиться в том, что в ЕГРП отсутствуют основания для сомнений в праве на отчуждение имущества.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 66.
Однако на это можно посмотреть и с другой точки зрения. Абсолютно правильным такой подход можно было бы признать в том случае, если бы нормами о государственной регистрации была предусмотрена неоспоримость зарегистрированного права. Такое положение закреплено в отдельных регистрационных системах и означает, что при зарегистрированном праве на имущество то лицо, чье право собственности нарушено, может обратиться лишь за возмещением убытков к тем лицам, по вине которых оно утратило имущество (включая регистрирующий орган). Но, как уже указывалось, российское законодательство, наоборот, прямо указывает на то, что зарегистрированное право может быть оспорено. Не означает ли это, что приобретателю необходимо проверить действительность права другой стороны сделки, установить из доступных источников, не может ли это право быть несуществующим?
Следует отметить, что существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество предоставляет заинтересованным лицам лишь теоретическую возможность получения сведений о бесспорности зарегистрированных прав не только путем обращения к ЕГРП. Согласно п. 3 ст. 7 Закона о регистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только самим правообладателям или их законным представителям, а также физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя. Кроме того, такие сведения могут быть предоставлены судебным и правоохранительным и иным государственным органам. Таким образом, приобретатель объекта в принципе может стать обладателем дополнительной информации об основаниях проведения государственной регистрации права другой стороны сделки. Однако реализовать эту возможность он в состоянии лишь при наличии доброй воли лица, чье право на объект зарегистрировано (правообладателя). Но поскольку обязанность этого лица предоставлять такую информацию законом не предусмотрена, нельзя говорить о том, что приобретатель таким образом мог узнать об обстоятельствах, свидетельствующих об отсутствии права на отчуждение <1>.
--------------------------------
<1> Предложения по выходу из этой ситуации изложены в разделе 1.4.
И все же, на взгляд автора, нельзя ограничиваться только требованием обращения к ЕГРП. Источником сведений о праве на объект для приобретателя должен быть