"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

что соответствующие договоры подлежат государственной регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).
Таким образом, если бы не было части первой ГК РФ, то можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в случаях, предусмотренных ст. ст. 558, 560, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание заключенным самого договора, в случаях, указанных в ст. ст. 574, 584, - действительность сделки, в случае же купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода права.
Однако ряд норм части первой ГК РФ мешает столь однозначному подходу. О содержании ст. 131 ГК РФ уже говорилось. Но кроме этой статьи, в части первой указанного Кодекса существует еще одна норма, которая в общем плане определяет последствия государственной регистрации, - п. 3 ст. 433 ГК РФ. Здесь говорится о том, что "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Вполне логичным при такой формулировке становится вывод о том, что во всех случаях, когда закон указывает на то, что договор подлежит регистрации, этот договор считается заключенным только в момент регистрации. Однако, как мы видим, в части второй ГК РФ законодатель применительно к некоторым сделкам специально дублирует данное правило, а в отношении других - ограничивается упоминанием о том, что они подлежат регистрации.
Судебная практика в данном случае пошла по пути истолкования этих различий как критерия для применения положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделав вывод о том, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора только в случаях, специально оговоренных в законе. Нетрудно заметить, что такой вывод находится в противоречии с содержанием п. 3 ст. 433 ГК РФ, правило которого должно применяться, если закон не содержит иного правила, т.е. иное правило должно быть четко сформулировано в законе. Поэтому представляется целесообразным привести в этом аспекте нормы частей первой и второй ГК РФ в соответствие друг с другом. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ при этом можно было бы изложить в следующей редакции:
"Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях, установленных второй частью настоящего Кодекса".
Такое изменение привело бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с тем закон в этой части, по мнению автора, нуждается в более глубокой переработке, о чем будет сказано ниже.
Даже поверхностный анализ гражданского законодательства в части правового значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного Кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях условием признания договора заключенным, в других - условием действительности сделки, а в-третьих - условием возникновения права.
Следует задуматься о том, в чем смысл такой сложной градации правовых последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью. Сложившаяся ситуация представляется нам отнюдь не достоинством действующего законодательства, а скорее его существенным недостатком. Трудно найти рациональное объяснение тому, что договор купли-продажи жилой недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность такого же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от регистрации. Думается, что социальная значимость объекта недвижимости вряд ли может быть основанием для столь различного подхода к регламентации его заключения и регистрации договора по поводу этого объекта.
По мнению автора, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.
Между тем очевиден один из корней отмеченного противоречия. Он состоит в исключении новым ГК РФ требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. Концепция ныне действующего Кодекса состоит в том, что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия Кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда единственным "третьим лицом", участвующим в процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до издания действующего ГК РФ, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его регистрации, то современное гражданское законодательство, устраняя нотариат из процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя таким образом момент регистрации и заключения договора.
Вопрос о целесообразности такого решения даже при существовании адекватной системы регистрации весьма спорен. Однако существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.
Как уже отмечалось, основной функцией нотариата при заключении договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права. Если же мы обратимся к Закону о регистрации, то увидим, что у регистрирующего органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 данного Закона относит к компетенции регистрирующего органа только проверку действительности поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Пункт 4 названной статьи запрещает регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме предусмотренной Законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что в случае обращения за регистрацией минуя нотариуса, в процессе заключения договора исчезает момент удостоверения волеизъявления сторон от имени государства, что вряд ли правильно по отношению к сделкам, заключаемым с участием физических лиц. На то, что "государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения", указывается и в Концепции <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 80.
Выходом из создавшегося положения, по нашему мнению, могло бы быть восстановление правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью с участием физических лиц. Если же такое решение будет по тем или иным причинам неприемлемым, то необходимо наделить должностных лиц регистрирующих органов правами и обязанностями, связанными с удостоверением волеизъявления участников договора.
Автор в целом согласен с позицией С.В. Мальцевой, которая считает, что "следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом". Она полагает, что "этот подход идет вразрез с континентальной правовой традицией использования в области оборота недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор - регистрирует право или сделку. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг друга" <1>.
--------------------------------
<1> Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 19.
На непоследовательность норм о регистрации в части регистрации сделок совершенно справедливо обращают внимание авторы Концепции, которые считают, что "в целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, исключения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, дублирования полномочий нотариусов и регистраторов, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом" <1>. О необходимости отменить государственную регистрацию сделок пишут и многие другие авторы <2>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 82.
<2> См., напр.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 94 - 96; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 30 - 31.
С этим предложением можно было бы полностью согласиться, но только с одной оговоркой, касающейся таких сделок отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. Речь здесь прежде всего идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например, связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной цены. По мнению автора, такие, и только такие сделки должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут возникать в этом случае.
Однако пока в Закон не внесены необходимые изменения, следует определить порядок применения действующего Закона о регистрации вещных прав и сделок, на основании которых эти права возникают.
Во-первых, возникает вопрос и соотношении регистрации права и порождающей его сделки. В соответствии со ст. 153 ГК РФ "сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей", а п. 1 ст. 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав. С одной стороны, сделка - одно из оснований возникновения права на недвижимость, подлежащего регистрации, с другой стороны, она в определенных случаях сама должна быть зарегистрирована, поскольку без регистрации является ничтожной (или незаключенной), а значит, не может породить соответствующего права.
Означает ли это, что во всех случаях совершения подлежащих регистрации сделок, влекущих установление, изменение или прекращение прав на недвижимость, должна быть сначала зарегистрирована данная сделка, а затем - право, возникшее на ее основании? Необходимо ли с точки зрения технологии регистрации вести отдельный реестр сделок и отдельный реестр прав?
Такой вывод, по нашему мнению, был бы неверным.
Введение отдельной регистрации сделок, порождающих вещные права, и самих этих прав привело бы к искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является необходимым элементом любой сделки.
Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством), сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.
С точки зрения ведения реестра данное положение означает необходимость внесения в реестр вещных прав записи о регистрации соответствующего права и отражение породившей его сделки в качестве основания его возникновения. Именно такой подход, по нашему мнению, устанавливают Правила ведения ЕГРП (далее - Правила), которые предусматривают внесение записи о сделке в графу "Документы-основания". Пункт 19 Правил указывает, что в графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав. Именно к таким документам относятся, безусловно, и документы, отражающие содержание соответствующих сделок. При этом внесение записи о сделке в данную графу для любой сделки означает и ее регистрацию. Независимо от того, подлежит такая сделка по Закону регистрации или нет, внесение какой-либо иной записи о ней в реестр не требуется. Напротив, отражение сделок отчуждения, непосредственно влекущих переход права собственности, в реестре обременений было бы абсолютно неправильным. Между тем с 1998 по 2003 г., в Правилах ведения ЕГРП <1> запись о сделке находилась только в разделе "обременения".
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Однако это не помешало Минюсту России дать разъяснения о том, что запись о сделке следует производить в разделе "обременения" во всех случаях, когда сама сделка подлежит регистрации. При этом не были сделаны исключения для тех сделок, которые непосредственно влекут возникновение вещного права. Данная практика фактически искажала действительное положение дел,