"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

поскольку одновременно с зарегистрированным вещным правом помещала в реестр в качестве обременения сделку, на основании которой это право возникло. Запись о прекращении такого "обременения" вносилась в реестр только после перехода вещного права к новому правообладателю <1>. При такой ситуации в выписках из ЕГРП и свидетельствах о регистрации данная сделка должна указываться в графе "Обременения", однако это не происходило, так как абсурдность такого указания была вполне очевидна.
--------------------------------
<1> См.: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // РГ. 2001. 22 авг.
К сожалению, вместо того, чтобы принцип организации структуры реестра перенести на порядок проведения регистрации прав и сделок, в Правила были внесены изменения, в результате которых подразд. II стал называться "Запись о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества" и в этом подразделе появился подразд. II-2 - "Запись о сделке об отчуждении" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 3 сентября 2003 г. N 546 "О внесении изменений и дополнений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Но, внимательно ознакомившись со структурой ЕГРП, мы увидим, что в подразд. III имеется специальная форма (подразд. III-4 приложение 6) - "Запись о сделке". Для каких же сделок предусмотрена данная форма?
Чтобы разобраться с этим вопросом, следует иметь в виду, что, как уже упоминалось, не все сделки по поводу недвижимого имущества непосредственно влекут возникновение, изменение или прекращение вещных прав. Например, сделки, заключенные под отлагательным условием, не влекут перехода права в момент их заключения и регистрации, этот момент связывается с наступлением в будущем события, которое может наступить, а может и не наступить. Однако очевидно, что в силу ст. ст. 164, 165 ГК РФ и такие сделки в случаях, установленных законом, подлежат государственной регистрации, а не будучи зарегистрированными являются ничтожными, не порождая у сторон прав и обязанностей. В данном случае создается ситуация, в которой момент заключения и регистрации сделки и момент, когда возникают основания для регистрации права, не совпадают.
С точки зрения процесса регистрации это означает, что сначала будет зарегистрирована сделка, а затем при подтверждении наступления предусмотренного в ней условия - установление, изменение или прекращение права.
Применительно к сделке, порождающей непосредственно право, мы пришли к выводу, что ее место - в разделе "Основания" в реестре. Очевидно, что для рассматриваемого теперь вида сделок данный раздел не подходит, поскольку они могут стать основанием возникновения вещного права, а могут и не стать, в зависимости от наступления или ненаступления предусмотренного в них условия.
Любая сделка, которая в будущем должна повлечь переход права от нынешнего его обладателя к другой стороне сделки (сделка с отлагательным условием, договор аренды с правом выкупа и пр.), выступает как обременение (ограничение) права нынешнего собственника. На период существования этой сделки собственник ограничен в праве распоряжения объектом, объект может быть им отчужден, но лишь с переходом его обязательств по сделке к приобретателю объекта.
Причем в реестре обременений должны регистрироваться все сделки, непосредственно не влекущие переход права. При наступлении же условия, с которым связан переход права, сведения об этой сделке, а также о документе, подтверждающем наступление условия, должны одновременно с регистрацией права заноситься в графу "Документы - основания". При этом подлежит регистрации прекращение ранее зарегистрированного обременения.
Следующий вопрос, который нуждается в предварительном рассмотрении независимо от вида сделки отчуждения - вопрос о соотношении сделки, перехода права и передачи имущества.
Анализ практики регистрирующих органов ряда субъектов Федерации показал, что это соотношение понималось ими следующим образом. Сделка отчуждения представляет собой основание для перехода права и подлежит самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для двойной регистрации - сначала сделки, а затем права. Вопрос о соотношении сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением судебной практики <1>. Из проведенного анализа можно сделать вывод о несоответствии закону такой практики.
--------------------------------
<1> См. в разделе 2.3.
Следует отметить, что Минюст России, установив порядок регистрации купли-продажи жилых помещений, не связал момент регистрации передачи права с моментом фактической передачи объекта. В то же время Минюст России исходил из того, что по желанию участников сделки договор купли-продажи жилого помещения может быть зарегистрирован как одновременно с переходом права, так и с разрывом во времени. Пункт 13 ранее упомянутой Инструкции гласит: "Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть предоставлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи".
По мнению автора, данный подход вряд ли можно признать соответствующим действующему законодательству. Как уже отмечалось, договор купли-продажи, если в самом договоре не содержатся отлагательные условия, всегда непосредственно направлен на переход права собственности продавца к покупателю. Поэтому за указанным исключением нельзя зарегистрировать договор, не зарегистрировав одновременно переход права собственности. Установление порядка, при котором стороны, не указав об этом в договоре, могут отнести регистрацию перехода права на более поздний срок, означает фактически возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что противоречит требованию о письменной форме договора купли-продажи недвижимости.
На практике разрыв между регистрацией договора и перехода права используется для обеспечения расчетов по договору: переход права не регистрируется до тех пор, пока покупатель не внес деньги за объект. Таким образом, между сторонами фактически заключается договор с отлагательным условием в виде полной оплаты обусловленной договором суммы. Но если такой порядок отражен договором, то это и есть договор с отлагательным условием, который может и должен быть зарегистрирован как обременение прав продавца. Но если это самим договором не предусмотрено, то у покупателя возникает право требовать одновременную регистрацию и договора, и перехода права. При отказе от их добровольного исполнения продавцом требования покупателя должны быть удовлетворены судом в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции одновременно вносят предложение "ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество" <1>. К аналогичному выводу приходит К.И. Скловский, который пишет, что "предметом регистрации является традиция - действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности" <2>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 82.
<2> Скловский К.И. Указ. соч. С. 227.
Данное предложение в целом возражений не вызывает. Его реализация приблизит действующую систему регистрации к германскому праву, где в качестве основания регистрации выступает вещно-правовой договор, в котором отсутствуют какие-либо положения, кроме фиксации факта передачи недвижимости. В то же время нужно иметь в виду, что реализация этого предложения потребует существенного пересмотра как гражданско-правовых норм, так и норм, устанавливающих порядок государственной регистрации прав на недвижимость.
Говоря об объектах регистрации, нельзя не остановиться на вопросе о документах, устанавливающих права на недвижимость. Понятие правоустанавливающего документа рассмотрено в разделе 2.7. Сейчас же необходимо решить вопрос о том, являются ли документы объектами регистрации.
Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130, действовавший до февраля 1996 г. в качестве единственного акта федерального уровня, посвященного регистрации, связанной с недвижимостью, назывался "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" <1>. Это название прямо ориентировано на то, что регистрации подлежат не права, а документы об этих правах. Статья 239 ГК РСФСР 1964 г. говорила об обязательной регистрации договора купли-продажи жилого дома, и на практике эта регистрация осуществлялась именно как регистрация соответствующего документа.
--------------------------------
<1> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 50. Ст. 4868.
Гражданский кодекс РФ 1994 г. говорит о государственной регистрации прав, государственной регистрации сделок и (в части второй) о государственной регистрации отдельных договоров.
Отвечая на вопрос о том, является ли договор как документ самостоятельным объектом регистрации, необходимо рассмотреть такие понятия, как сделка и форма сделки.
Если сделка - это действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то форма сделки - это установленный законом способ совершения этих действий. При этом для всех сделок с недвижимостью письменная форма является обязательной, несоблюдение этой формы влечет ничтожность сделки. Таким образом, сделка по поводу объекта недвижимости не может существовать иначе как в форме письменного документа. Поэтому и регистрация сделки, и, следовательно, регистрация возникшего на ее основании права без соответствующего письменного документа невозможны.
Но это не означает, что документ является объектом регистрации. Применительно к деятельности регистрирующего органа в данном случае, по нашему мнению, также применимо принятие формы, как внешнего выражения деятельности по регистрации прав на недвижимое имущество. В силу вышеизложенных обстоятельств в отношении прав, возникающих из сделок, деятельность регистрирующего органа не может происходить иначе как в форме определенных манипуляций по поводу документов, содержащих сведения об этих сделках и правах. Именно эти документы принимаются, анализируются, сведения из этих документов заносятся в реестр, на документах фиксируется факт регистрации. Поэтому с точки зрения формы можно сказать, что деятельность регистрирующего органа представляет собой регистрацию документов. Но при этом необходимо помнить, что содержание и сущность этой деятельности определяются законом как регистрация в первую очередь прав на недвижимость. Если, как уже говорилось, сделка является средством установления, изменения или прекращения прав, то документ, ее оформляющий, в свою очередь, выступает как средство по отношению к самой сделке. Поэтому такой документ нельзя, по нашему мнению, признать самостоятельным объектом регистрации.
То же самое можно сказать и об иных документах, содержащих сведения о правах на недвижимость (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.). Регистрирующий орган (и в этом его отличие от суда) может получать сведения о подлежащих регистрации правах только из определенных документов, которые по форме и содержанию должны соответствовать закону. Проверка этого соответствия лежит на регистрирующем органе. Результатом же этой проверки является решение по поводу прав, отраженных в документе. Поэтому объектом регистрации выступает право, а не документ. В этом смысле признание документа в качестве самостоятельного объекта регистрации могло бы привести к лишению регистрации ее правового содержания.
Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.
1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.
2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.
3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.
4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.
5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.
6. Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.
2.6. Понятия ограничения и обременения
в отношении недвижимости
Ограничение и обременение названы в Законе в качестве объектов регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин. Во-первых, в Законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость (как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях указанного Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, свидетельствует и определение, содержащееся