"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

по нашему мнению, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.
Теперь рассмотрим понятие перехода права собственности. Следует отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость", говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.
Что же такое переход права собственности? Очевидно, это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает.
При таком понимании перехода права собственности можно ли зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Думается, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.
Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, мы должны прийти к выводу, что для "перехода права" в этом случае не остается места.
Что же касается нормы ст. 551 ГК РФ, то использование в ней понятия "переход права собственности" вряд ли может служить основанием для признания перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации. Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация прекращения права собственности продавца. Но то же самое происходит при любой сделке отчуждения. Поэтому, по нашему мнению, было бы правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества. Во-первых, потому что данный термин употребляется в п. 2 ст. 223 части первой ГК РФ, где указывается, что право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации в том случае, когда государственной регистрации подлежит отчуждение имущества. Во-вторых, сам термин "переход права собственности" в определенной мере некорректен. Право собственности, как субъективное право, неразрывно связано с правообладателем. Нет в этом смысле права собственности вообще на объект. Это право всегда право конкретного физического или юридического лица. Поэтому не будет юридически точным сказать, что право собственности Иванова на квартиру перешло к Петрову. Правильнее будет утверждение о том, что в результате сделки по отчуждению имущества прекратилось право Иванова на это имущество и возникло право Петрова.
Вместе с тем нельзя не признать, что использование в гражданском законодательстве термина "переход права" возможно несет и иную смысловую нагрузку, состоящую в том, что при переходе права (отчуждении имущества) речь идет об одном из случаев правопреемства, при котором право переходит от одного лица (правопредшественника) к другому (правопреемнику) в неизменном виде, т.е. с тем же объемом правомочий и обременений. Это обстоятельство, безусловно, важно учитывать при анализе отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимость. Однако, если законодатель, вводя данный термин, имел в виду именно это обстоятельство, то все равно остается неясным, почему он употребляется лишь применительно к сделкам купли-продажи недвижимости.
Что же касается прекращения права собственности, то его следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации. Действительно, если между регистрацией права и регистрацией его возникновения можно поставить знак равенства, то прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит как само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.
Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.
Однако, представляется, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. Характерной особенностью прав на объекты недвижимости является относительно длительное их существование. При этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих собственников, так и помимо их воли. В связи с этим нам представляется, что изменение содержания прав на объекты недвижимости должно быть признано самостоятельным объектом регистрации. При этом под категорию изменений права подпадает любое изменение содержания правомочий собственника.
Одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано.
Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).
О регистрации ограничений прав на объекты недвижимости говорится в ст. 131 ГК РФ, однако, поскольку ограничениями не исчерпываются все случаи изменения права, изменение вещных прав следовало бы указать в ст. 131 ГК РФ в качестве самостоятельного объекта регистрации.
Говоря об ограничениях вещных прав как об относительно самостоятельном объекте регистрации, следует подробно остановиться на соотношении самих правовых категорий вещного права и его ограничениях.
Вещное право субъекта характеризуется прежде всего содержанием, т.е. совокупностью правомочий субъекта по владению, пользованию и распоряжению объектом. При этом для каждого из известных гражданскому праву вещных прав характерно свое соотношение этих правомочий.
Собственность занимает особое место среди вещных прав, поскольку носит первичный независимый характер. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Все остальные вещные права являются производными от права собственности, ибо существуют лишь постольку, поскольку существует право собственности, и в ряде случаев осуществляются в допущенных собственником пределах.
Деление вещных прав на первичное (право собственности) и производные принято в науке гражданского права <1>. Но применительно к вопросу об объекте регистрации следует обратить внимание на другой аспект соотношения этих прав. Будучи производными от права собственности, все остальные вещные права выступают как ограничения (обременения) права собственности, от которого они производны. Так, права хозяйственного ведения и оперативного управления на период существования этого права практически лишают собственника права непосредственно распоряжаться имуществом, а право пользования членов семьи собственника жилым помещением существенно ограничивает право пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право. Т. 1. С. 590 - 591.
Таким образом, иные вещные права можно рассматривать как обременения права собственности. Данный вывод носит не только теоретический характер, он имеет и сугубо практическое значение.
Одним из основных вопросов функционирования системы регистрации прав на недвижимость является организация ведения реестра прав на недвижимое имущество. Одним из важнейших принципов ведения этого реестра, по нашему мнению, должно быть исключение отражения прав разного порядка в одном разделе реестра. Поэтому не следует объединять в одной форме государственной регистрации все вещные права. Между тем именно так регламентировано ведение реестра в Законе о регистрации и принятых на его основании Правилах ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В ст. 12 этого Закона устанавливается, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов и предписывается в подразд. II вносить как записи о праве собственности, так и записи об иных вещных правах. Правила же ведения ЕГРП (приложение 2) устанавливают единую форму как для записи права собственности, так и для записи об иных вещных правах.
Такая организация ведения реестра не учитывает того, что установление иных вещных прав не прекращает права собственности, а лишь обременяет его. Находясь в государственной собственности, объект недвижимости может неоднократно менять субъектов хозяйственного ведения или оперативного управления. Оптимальная же организация ведения реестра должна обеспечивать наглядность динамики прав каждого уровня: возникновения, прекращения и изменения первичного права, вторичных прав и обременений как первичных, так и вторичных прав. В свете этих положений представляется необходимым вместо формы регистрации "запись о праве собственности и об иных вещных правах" ввести две самостоятельные формы: "запись о праве собственности" и "запись об иных вещных правах".
Необходимость выделения раздела "иных вещных прав" связана с тем, что ряд этих прав хотя и является обременением права собственности, но не является правом однопорядковым с другими обременениями. Специфика таких производных прав, как, например, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, состоит в том, что они, выступая обременением права собственности, в свою очередь, могут быть обременены (например, правами арендатора или залогодержателя). Именно поэтому указанные права не могут быть включены в реестр обременений.
Подводя итог сказанному выше, полагаем, что ст. 131 ГК РФ нуждается в уточнении и ее начало могло бы быть изложено в следующей редакции:
"1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав.
2. Права и их обременения (ограничения) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Иные права на недвижимое имущество и их ограничения регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом".
Следующий вопрос, который подлежит рассмотрению в рамках проблемы объекта регистрации, - соотношение регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним.
Прежде чем перейти к непосредственному рассмотрению этого вопроса, который без преувеличения является более чем запутанным как в теории, так и в правоприменительной практике, нужно оговориться, что к этой проблеме возможны по крайней мере три подхода. Регистрация сделок может рассматриваться:
1) с точки зрения выяснения действительного смысла действующего законодательства;
2) с точки зрения оценки реализации этого законодательства в правоприменительной практике и отдельных подзаконных актах;
3) с точки зрения определения путей реформирования законодательства в данной сфере.
Начнем с первого аспекта. В п. п. 1, 2 ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации прав на недвижимость, но о регистрации сделок говорится в п. п. 3 - 6 этой статьи. В ст. 164 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, а ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Закон называется "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в нем постоянно говорится как о регистрации прав, так и о регистрации сделок.
Учитывая эти положения, вряд ли есть основания сомневаться в том, что сделка с недвижимостью является объектом регистрации. Однако данный вопрос простой лишь на первый взгляд. Он становится весьма сложным и запутанным, как только начинает рассматриваться применительно к процедуре государственной регистрации.
Обратимся к нормам ГК РФ о регистрации сделок с недвижимым имуществом. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации". Таким образом, в части случаев, когда сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, ст. 164 отсылает к ст. 131, а в части порядка регистрации - к Закону о регистрации (поскольку в нем нет норм о видах сделок, подлежащих регистрации).
Следует заметить, что отсылка к ст. 131 ГК РФ отнюдь не добавляет ясности в вопросе о том, какие же сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Пункт 1 этой статьи говорит о том, что регистрации подлежат вещные права, их возникновение, переход и прекращение, дает перечень этих прав, а также указывает на то, что этот перечень может быть дополнен как самим ГК РФ, так и другими законами. Таким образом, в этой статье вообще не говорится ничего о регистрации собственно сделок. При этих обстоятельствах, если бы не было части второй данного Кодекса, то можно было бы сделать вывод, что регистрации подлежат все сделки, влекущие возникновение, переход, прекращение и ограничение вещных прав на недвижимое имущество, т.е. практически все сделки с недвижимостью.
Однако анализ норм части второй ГК РФ не позволяет прийти к такому выводу. Если бы законодатель имел в виду именно такой подход, то не было бы никакого смысла в части второй при регламентации отдельных видов сделок с недвижимостью вновь возвращаться к вопросу об их регистрации, используя при этом различные формулировки. Так, в отношении сделок дарения (ст. 574), ренты (ст. 584) указывается,