"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

быть только право собственности, но никак не само имущество.
Данное толкование представляется правильным еще и потому, что иной вывод привел бы к абсурдной ситуации. Если признать, что право собственности на вновь созданный объект возникает с момента регистрации объекта, то совершенно непонятно, кому же такое право будет принадлежать. Регистрация объекта представляет собой фиксацию существования определенного физического тела, характеризующегося местоположением и рядом технических параметров. Каким образом в результате такой фиксации может быть определено право на объект? В любом случае необходима конкретная деятельность государства по определению собственника (собственников) объекта, и только в результате этой деятельности могут быть конкретизированы субъекты права на объект. Это право в соответствии со ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Согласно же п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следует обратить внимание на то, что в данной статье речь однозначно идет не об имуществе, а о правах, подлежащих регистрации. Для рассмотрения же ст. 219 ГК РФ в качестве исключения из общего правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, оснований явно недостаточно.
Однако есть одно обстоятельство, с которым, возможно, связана двусмысленность нормы о моменте возникновения права собственности на вновь созданное имущество. Если право собственности на новый объект недвижимости возникает в момент регистрации такого права, то, очевидно, существует определенный промежуток времени между фактическим созданием объекта и возникновением права на него. И в этот период объект как бы не имеет собственника. Учитывая обстоятельство, что с момента фактического создания объекта до регистрации права на него может пройти весьма значительный промежуток времени, данная ситуация не выгодна прежде всего государству, которое за этот период не будет получать налоги с данного имущества, поскольку плательщиком налога является собственник. Но все же вряд ли данное обстоятельство может служить основанием для определения специального момента возникновения права на вновь созданное недвижимое имущество. Данную проблему, по-нашему мнению, следует решать путем совершенствования налогового законодательства и системы государственной регистрации прав на недвижимость.
Итак, право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права. Именно таким образом, по нашему мнению, следовало бы изменить формулировку ст. 219 ГК РФ.
Следующее основание возникновения права, которое подлежит рассмотрению, - полная выплата членом кооператива паевого взноса за предоставленный объект недвижимости (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Согласно этой норме "член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иные помещения, предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". При этом ничего не говорится о необходимости государственной регистрации такого права. Следует ли данный случай рассматривать как исключение из правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, или право собственности члена кооператива возникает только после его государственной регистрации?
Думается, что данная формулировка такого исключения не содержит. Когда используется формулировка "если иное не установлено законом", для признания случая исключением из общего правила необходимо, чтобы это исключение было сформулировано именно как изъятие из общего правила. Отсутствие же в п. 4 ст. 218 ГК РФ вообще упоминания о регистрации следует понимать как подтверждение распространения на данный случай правила п. 2 ст. 8 ГК РФ. Следует отметить, что в п. 2 ст. 218 ГК РФ, когда говорится о приобретении права в результате отчуждения, регистрация также не упоминается, однако момент возникновения права в этом случае однозначно связывается с регистрацией.
Между тем как судебная практика, так и практика других правоприменительных органов исходит из прямо противоположного тезиса о том, что член кооператива приобретает право собственности на предоставленный ему объект при наличии трех юридических фактов: членства в кооперативе, предоставления кооперативом объекта недвижимости и полной выплаты паевого взноса. При этом наличие или отсутствие регистрации не влияет на существование права.
Такое толкование закона вопреки его действительному содержанию вызвано рядом причин. Во-первых, эта позиция была абсолютно верной до 1995 г., поскольку действовавшее в тот период законодательство не связывало возникновение прав членов кооператива с регистрацией. Во-вторых, в связи с изменением ситуации в области финансирования кооперативного строительства стала крайне редкой ситуация, когда на момент создания объекта член кооператива полностью не рассчитался за объект, т.е. такое положение, когда завершенный строительством объект находится какое-либо время в собственности кооператива. В-третьих, установление правила о возникновении права члена кооператива только с момента регистрации вызвало бы весьма серьезные проблемы в определении механизма наследования таких объектов, поскольку в таком случае при отсутствии государственной регистрации объект мог бы быть включен в наследственную массу умершего члена кооператива только на основании судебного решения.
Эти причины, по нашему мнению, являются достаточно вескими, но не для искажения смысла закона. Если наиболее целесообразным является установление момента возникновения права члена кооператива вне связи с моментом государственной регистрации этого права, то необходимо скорректировать закон, дополнив п. 4 ст. 218 ГК РФ после слов "приобретают право собственности на указанное имущество" словами "с момента полного внесения паевого взноса".
Особому рассмотрению подлежит такое основание возникновения права на недвижимость, как приватизация. Не вдаваясь в анализ различных точек зрения на правовую природу приватизации, скажем лишь, что приватизация представляет собой форму отчуждения имущества.
Поэтому на случаи приватизации должно распространяться положение п. 2 ст. 223 ГК РФ. Остается только выяснить, не относится ли приватизация к тем случаям, для которых законом установлено иное, т.е. моментом возникновения права признается не момент регистрации, а какой-нибудь другой момент, тем более что ст. 217 ГК РФ установлен приоритет законодательства о приватизации перед ГК РФ в части регулирования порядка приобретения и прекращения права собственности. Для этого обратимся к законодательству о приватизации.
В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" <1> "право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2>.
--------------------------------
<1> Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (в ред. от 30 июня 2006 г.).
<2> До внесения изменений эта статья имела другую редакцию: "Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов".
В соответствии с п. 4 ст. 32 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> "право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества" <2>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г.).
<2> Безусловно, не выдерживает критики формулировка "основанием государственной регистрации такого имущества", поскольку регистрации подлежит не имущество, а права на него.
Согласно ст. 28 ранее действовавшего Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" <1> "при приватизации государственного и муниципального имущества между продавцом имущества и покупателем заключается договор купли-продажи в соответствии с Гражданским кодексом РФ и настоящим Федеральным законом". Согласно п. 3 этой же статьи "право собственности на государственное и муниципальное имущество переходит соответственно от Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и к его получателям в порядке, установленном законодательством РФ, настоящим Федеральным законом и договором купли-продажи государственного или муниципального имущества". При этом данный Закон никаких изъятий в части регистрации не содержит. Не было такого изъятия и в действовавшем с 1991 г. Законе РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" <2>, где в п. 3 ст. 27 указывалось, что "право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством РФ".
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ.
<2> Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 (утратил силу).
Таким образом, можно констатировать, что действующее в настоящее время и действовавшее с 1991 г. законодательство о приватизации как в отношении жилых, так и нежилых объектов недвижимости не содержит изъятия из общего правила п. 2 ст. 223 ГК РФ об определении момента возникновения права датой государственной регистрации.
Однако на практике дело обстояло несколько иначе. Описывая эту ситуацию, В.А. Петрушкин отметил, что "судебно-арбитражная практика испытывала затруднения в правовой оценке существующего порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью, в связи с чем Пленум ВАС РФ в своем Постановлении рекомендовал судам исходить из того, что право собственности покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи" <1>. Отсутствие до 1998 г. порядка регистрации прав на недвижимость, установленного федеральным законодательством, сделало норму о значении регистрации при приватизации фактически недействующей. Во всяком случае, именно так высказался об этом Пленум ВАС РФ в Постановлении "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" <2>. В п. 16 этого Постановления говорится: "До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным" <3>. В соответствии с данным разъяснением ВАС РФ вплоть до 31 января 1998 г. возникновение права собственности на недвижимость при ее приватизации было связано с моментом внесения платежа за приобретаемое в порядке приватизации имущество, а с 31 января 1998 г. моментом возникновения права на приватизированное имущество является момент государственной регистрации соответствующего договора <4>.
--------------------------------
<1> Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: проблемы теории и судебно-арбитражной практики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2001. С. 23.
<2> Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. N 32.
<3> ВВАС РФ. 1994. N 2.
<4> См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 105 - 109.
Таким образом, мы видим различный подход к недвижимости жилого и нежилого назначения. Если при приватизации жилой недвижимости момент возникновения права независимо от принятия федерального законодательства о регистрации всегда связан с моментом регистрации, то в отношении объектов иного назначения регистрация права признается правообразующим фактором лишь с момента введения в действие Закона о регистрации. Объяснение же такому положению можно найти лишь в несовершенстве и длительном создании в России системы регистрации прав на недвижимость. На момент принятия законов о приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав на нежилые здания и сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно в различных регионах. ВАС РФ счел возможным дать такое разъяснение, поскольку иной подход ставил момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация прав на нежилую недвижимость. Однако это правило, по сути, является новой правовой нормой, право на установление которой отсутствует у судебных органов. Вот почему данное правило должно быть сформулировано в законе.
Однако это правило применимо только к приватизации, проходившей в форме выкупа имущества. Для приватизации, проходившей путем акционирования, вопрос решается иначе. Пленум ВАС РФ в п. 12 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 указал, что "акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации" <1>. Такой подход вполне обоснован, так как акционирование представляет собой частный случай универсального правопреемства, при котором момент перехода права не связан с государственной регистрацией.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВАС РФ. 1998. N 10.
Теперь как раз обратимся к универсальному правопреемству. Пункт 2 ст. 218 ГК РФ указывает, что "в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом". Какова же в этом случае роль государственной регистрации? Здесь необходимо привести нормы о наследовании. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации".