"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

о том, что невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании. Действительно, закон не предусматривает такой возможности. Однако в многоквартирных домах объективно существуют такие помещения, которые обслуживают только некоторые квартиры и практически не имеют отношения к собственникам других помещений. К таким помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, колясочные. При подходе, декларируемом действующим законодательством и поддерживаемом авторами Концепции, для решения вопросов использования или преобразования этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на взгляд автора, необходимо прислушаться к предложению Т.В. Глинщиковой, которая считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено" <1>.
--------------------------------
<1> Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 26.
Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах - проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой собственности на общие помещения. Данная проблема связана с тем, что право собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать с начала 90-х гг. по различным основаниям (как у членов жилищных кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в строительстве жилья), а норма ст. 290 ГК РФ стала действовать с 1 января 1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество оставалось у государства.
Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений оставалось бы государство. Причем для собственников этих домов ситуация была бы неизменной независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Здесь вполне очевидна ненормальность такой ситуации и необходимость унификации структуры собственности во всех домах.
Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел убедительными доводы ответчика о том, что согласование реконструкции чердаков и мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме приватизированных квартир осталось в собственности государства.
Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ. При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 N 78-Г00-61.
Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого обстоятельства данную дискуссию следовало бы считать закрытой.
Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица, сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем коммерческой недвижимости. В.В. Чубаров справедливо отмечает, что "отсутствие в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем" <1>.
--------------------------------
<1> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 240.
Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ? Именно так считает М.Г. Пискунова. По ее мнению, "собственники нежилых помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нежилого здания в силу закона" <1>. В то же время И.Н. Плотникова склоняется к "необходимости применения аналогии к режиму общей собственности в административном здании, где нежилые помещения принадлежат не менее чем двум владельцам режима общей собственности, определенного статьей 290 ГК РФ" <2>.
--------------------------------

<1> Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 451.
<2> Плотникова И.Н. Указ. соч. С. 59. В обоснование автором приводится решение Арбитражного суда Саратовской области: нежилые помещения, расположенные в подвале здания инженерно-лабораторного корпуса, не могли быть самостоятельным предметом сделки, так как являются вспомогательными, т.е. общими помещениями, принадлежащими на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном здании, пропорционально занимаемым ими площадям.
Мы полагаем, что нет оснований для такого категоричного вывода, который делает М.Г. Пискунова, и этот принцип ст. 290 ГК РФ должен применяться к нежилым зданиям на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона. Действительно, весьма трудно в здании, где имеются различные собственники помещений, предположить какой-либо другой принцип в отношении общего имущества. Кроме того, весьма распространены случаи, когда в одном здании расположены как жилые, так и нежилые помещения.
Но есть и другие варианты. В частности, ряд жилых в прошлом домов после приобретения юридическими лицами квартир затем фактически изменили свой статус, поскольку все квартиры в них в установленном порядке были переведены в нежилой фонд. Сложно представить, чтобы после изменения назначения помещений изменилась бы структура собственности в здании и прежние владельцы квартир, превратив их в нежилые помещения, утратили бы право на общие помещения.
Однако следует с сожалением признать, что в практике арбитражных судов высказывается прямо противоположная позиция. Так, ФАС Северо-Западного округа, отменяя решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в частности, указал: "В связи с отсутствием в законодательстве таких норм относительно нежилых помещений суд счел возможным в соответствии со статьей 6 ГК РФ применить аналогию закона и на основании статей 289, 290 ГК РФ и статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР признал, что ТОО "Стиль" как собственник нежилого помещения, расположенного в здании, принадлежащем ОАО "Услуга", обладает правом на долю в праве собственности на общее имущество, став совладельцем инженерного оборудования и мест общего пользования. Этот вывод суда является ошибочным, поскольку указанное судом имущество общим не является, а применение аналогии закона в данном случае недопустимо".
Аргументируя данную позицию, ФАС Северо-Западного округа указал, что в данном случае отсутствует такое условие применения аналогии закона, как непротиворечие соответствующим отношениям схожего законодательства (ст. 6 ГК РФ). Суд указал, что, "различаясь и по субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами закона". По мнению суда, "системы коммуникаций, места общего пользования в здании принадлежат ответчику, который предоставляет истцу услуги по их обслуживанию на основании договора о техническом обслуживании" <1>.
--------------------------------
<1> Архив Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело N А56-18956/98. Аналогичные выводы содержатся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02.
Таким образом, из данного решения неизбежно следует вывод, что в нежилом фонде собственником дома (несущих конструкций, инженерного оборудования, общих помещений) может быть одно лицо, а собственниками конкретных нежилых помещений - иные лица. Данный вывод является весьма спорным, поскольку приводит к ситуации, когда при последовательном или одновременном отчуждении всех помещений в здании собственность на само здание сохраняется за прежним владельцем. При этом даже в том случае, когда все помещения будут приобретены одним лицом, данное положение сохранится - в доме будет собственник помещений как пространства между стенами и собственник здания (за исключением пространства помещений). Очевидно, что для того, чтобы стать собственником здания, собственнику помещений нужно будет приобрести в дополнение к помещениям все остальное - стены, иные несущие конструкции, инженерное оборудование, общие помещения и прочее, т.е. фактически повторно купить объект, либо согласиться на возмездное предоставление ему этих объектов в пользование "собственником здания", т.е. практически арендовать здание, в котором у него есть право собственности на все помещения.
Такая конструкция сама по себе выглядит достаточно странно. Весьма сомнительной представляется и аргументация, предложенная судом, который в качестве основного довода против применения аналогии указывает на принципиальную разницу между отношениями, которые складываются по поводу жилых и нежилых помещений. Однако в чем состоит эта принципиальная разница, суд не указывает, отмечая лишь то, что эти отношения отличаются "и по субъекту, и по объекту". Между тем и это утверждение в первой его части представляется неверным, так как собственниками как жилых, так и нежилых помещений могут быть и физические, и юридические лица. Как уже указывалось, оба вида объектов могут одновременно находиться в одном здании, причем периодически переходить от физических лиц к юридическим и наоборот. Следовательно, из различий остается только различие по объекту. Однако если бы не было этого различия, то не было бы различия в отношениях и вопрос о применении аналогии не возникал бы.
Таким образом, по мнению автора, имеются все основания для применения по аналогии законодательства о структуре собственности в многоквартирных жилых домах и к нежилым помещениям, независимо от того, находятся они в жилом доме или нет.
В то же время применение ст. ст. 289, 290 ГК РФ по аналогии является для нежилых помещений лишь временным выходом из ситуации. Очевидной становится необходимость четкого решения этого вопроса в ГК РФ.
В тесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соотношении таких объектов, как здание и помещение. Мы уже говорили о том, что не может существовать помещение, состоящее из помещений. Если несколько помещений объединяются в одно, то с момента возникновения объединенного помещения они перестают существовать в реестре. Это выражается в том, что они исключаются из кадастрового учета и права на них прекращаются в ЕГРП одновременно с регистрацией права на новое помещение. То же самое происходит при разделении одного помещения на несколько. В этом случае прекращает существовать в реестре бывшее единое помещение. Это правило неукоснительно соблюдается для помещений нежилого назначения. Что же касается многоквартирных жилых домов, то и здесь действует то же правило с поправкой на то, что в состав жилых помещений - квартир могут входить комнаты как самостоятельные объекты недвижимости. Но и здесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир, или комнаты, состоящей из двух комнат.
Несколько иное соотношение между зданием и находящимися в нем помещениями. Здание может существовать как единый объект недвижимости без разделения на помещения. Если у такого здания один собственник, то независимо от назначения здания (жилое или нежилое) оно может рассматриваться как единый объект. Здание может рассматриваться как единый объект и тогда, когда на него установлена долевая собственность, независимо от того, определен порядок пользования зданием или нет.
Авторы Концепции определяют соотношение между зданием и помещениями в нем следующим образом: "Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения" <1>. Им возражает С.А. Степанов: "Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения, - пишет он, - представляется недостаточно аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений" <2>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.
<2> Степанов С.А. Указ. соч. С. 51.
Автору ближе позиция С.А. Степанова. Действительно, применительно к ЕГРП не может быть одновременно зарегистрировано право собственности на здание и на помещение в нем. Однако исчезновение здания из реестра, которое в таких случаях происходит в форме прекращения права на него, не должно означать прекращения его юридического существования. О том, к каким последствиям приводит такая логика, автор уже высказывался выше.
Что произойдет, если собственник