"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

сооружению".
В Правилах ведения ЕГРП <1> формы соответствующих разделов именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.
--------------------------------
<1> Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
Одним из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.
Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собственности <1>. Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного кодекса РФ).
--------------------------------
<1> О правовой природе раздела и объединения земельных участков см. в разделе 3.1.
Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.
В практике иногда возникают проблемы разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. В частности, возможны ситуации, когда возведение объекта связано с приращением земельного участка за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, так и за счет иных водных объектов. В этом случае возникает как вопрос об отнесении земельного участка к вновь созданным объектам недвижимого имущества, так и о том, что собственно создано: новый земельный участок или новый объект недвижимости - сооружение. Такие вопросы возникают при строительстве различного рода портовых сооружений, дамб и пр. Критерий для решения вопроса здесь, видимо, должен лежать в плоскости характера изменений, произведенных в результате осуществленной деятельности. Если результат деятельности состоял исключительно в увеличении площади суши, то речь должна идти о возникновении нового земельного участка. Если же в результате этой деятельности появился объект, имеющий какое-либо специальное назначение, - причал, дамба, маяк и пр., то здесь имеют место два процесса - создание земельного участка и создание на этом земельном участке объекта недвижимости.
Сходная проблема возникает и тогда, когда изменения, произошедшие на земельном участке, носят незначительный характер. Так, часто возникает вопрос, является ли объектом недвижимости заасфальтированная или иным образом замощенная площадка, дорога, обнесенный ограждением участок земли и пр. К сожалению, в законодательстве мы также не сможем найти четкие критерии для решения этого вопроса. Так, например, определенным образом оборудованные площадки квалифицировались органами технического и кадастрового учета как сооружения - "склады открытого хранения", дороги также учитывались как сооружения. В иных случаях те же площадки и дороги к недвижимости не относились. Не имея четкого законного критерия, в решении данного вопроса следовало бы исходить из правила, согласно которому для того, чтобы констатировать наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, отличного от самого этого земельного участка, нужно, чтобы изменения на этом земельном участке выходили за рамки его простого благоустройства. Так, например, нельзя говорить о создании объекта недвижимого имущества при асфальтировании территории автостоянки, но вряд ли кто-нибудь будет сомневаться, что строительство автомобильной магистрали Санкт-Петербург - Хельсинки приведет к созданию нового объекта недвижимости на земельном участке, занятом этой магистралью.
Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.
В частности, неясно, что понимается под иными, кроме зданий и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Изучение практики государственной регистрации показало, что практически все объекты, включенные в разд. II реестра, именовались либо зданиями, либо сооружениями, поскольку именно на это ориентирует название раздела в ЕГРП.
Существуют по крайней мере еще две проблемы, связанные с данным разделом.
Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии разд. III говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции, электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница, детский сад и т.д.).
Наиболее простым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к новому Жилищному кодексу РФ, то он в ст. 16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой недвижимости, как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое распространение строительство таун-хаусов - домов, в которых в каждое жилое помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если она "размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел", и "при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка, либо снос этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания". Данная норма, хотя и утратила силу, но представляет собой хороший пример законодательного закрепления технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества. По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы, устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным объектом недвижимости, подлежащим отражению в разд. II ЕГРП. Необходимость такого решения продиктована жизнью. В частности, весьма распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями, когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разд. II ЕГРП. При дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее зарегистрированную его часть.
Вызывает серьезные сомнения позиция М.Г. Пискуновой, которая, предлагая в качестве критерия разграничения видов объектов недвижимого имущества Общероссийский классификатор основных фондов <1>, дает следующие рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами" <2>. Все, что здесь сказано об отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и зданий, имеющих общую стену, то "самостоятельное хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели статус самостоятельных зданий. В связи с этим представляется правильной практика органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены (а не примыкающих друг к другу стен) считают основанием для признания объекта единым зданием или сооружением.
--------------------------------
<1> Автор, в частности, пишет: "Общероссийский классификатор основных фондов является официальным документом, содержащим перечень объектов недвижимости, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, могут участвовать в имущественном обороте в соответствии с гражданским законодательством и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета" (Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 365).
<2> Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 366.
Данная проблема, безусловно, нуждается в законодательном урегулировании. В Законе о кадастре недвижимости следовало бы сформулировать критерии возможности отнесения части здания к самостоятельным объектам недвижимости <1>, а в Законе о регистрации и Правилах ведения ЕГРП предусмотреть возможность включения таких объектов в разд. II данного реестра.
--------------------------------
<1> В проекте этого закона, принятом в первом чтении, таких критериев нет.
Вторая проблема состоит в установлении возможности включения в разд. II ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. По мнению автора, действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом самостоятельным объектом недвижимости, - это предприятие как имущественный комплекс. До прекращения действия Закона "О товариществах собственников жилья" существовал и другой вид имущественного комплекса - кондоминиум <1>. Но с 1 марта 2005 г. такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП, они подлежали отражению не в разд. II реестра, а в самостоятельных разделах, которые не охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. В разд. II все равно подлежали отражению только отдельные объекты (здания и сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных сооружений), однако с точки зрения закона каждое здание в этом комплексе будет иметь самостоятельный статус. Нужно согласиться с М.Г. Пискуновой, которая отмечает: "Если гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их "единой сложной вещью", соответственно, Закон о государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможности формирования имущественных комплексов, состоящих из различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра" <2>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (утратил силу с 1 марта 2005 г.).
<2> Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 370 - 371.
В то же время единообразная судебная практика по рассматриваемому вопросу отсутствует. Так, например, один из судов Санкт-Петербурга обязал зарегистрировать право гражданина на единый объект недвижимости - домовладение, состоящий из двух жилых домов, расположенных на одном земельном участке. Это решение было оставлено в силе Санкт-Петербургским городским судом. При этом суд не принял во внимание доводы участвовавших в деле представителей органа регистрации прав на недвижимость, органов технического и кадастрового учета о том, что действующим законодательством не предусмотрен такой объект недвижимости, как домовладение, и каждое здание, расположенное на земельном участке, должно учитываться как самостоятельный объект, если эти здания изолированы друг от друга. Опровергая эти доводы, суд сослался на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ <1>. В п. 1.1 этой Инструкции указано, что единицей