"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

вещных прав) считаться не должна. Объекты недвижимости - это комнаты и общее имущество в коммунальной квартире. Коммунальная же квартира в данном случае - собирательное понятие (абстракция)" <1>. На том же основании абстрактным понятием объявляется многоквартирный жилой дом, а объектами недвижимости - квартиры и общие помещения дома.
--------------------------------
<1> Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 3. С. 96.
На данном примере видно, к чему приводит идея отнесения к объектам недвижимого имущества только тех объектов, на которые в данный момент может быть установлено право собственности. В результате реализации этой идеи абстрактными понятиями называются реально существующие объекты недвижимости (здания, квартиры), а такой абстрактный объект, как "общее имущество дома", становится объектом недвижимости.
По мнению автора, объект недвижимости - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРП, поскольку они весьма условно отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи - возможность в принципе при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.
Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью объекта правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого правоотношения. Объект всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объекта. Без объекта правоотношение становится беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу объекта не делает этот объект несуществующим.
Но все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом права собственности понимать не конкретную возможность приобретения конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на них при определенных условиях может быть приобретено. Для самовольной постройки таким условием будет реализация правового механизма, предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную постройку), а для объекта незавершенного строительства таким условием будет прекращение договора подряда.
Автор полностью согласен с С.А. Степановым в том, что "не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" <1>. Однако следует обратить внимание на то, что само законодательное определение недвижимого имущества, к сожалению, дает определенные основания для "юридической концепции" недвижимости, которая в общем виде состоит в том, что "объявление имущества недвижимостью основано... на его юридических, а не естественных особенностях" <2>. Абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также указывает на возможность относить к недвижимым вещам и иное имущество. Действительно, если законом к недвижимости может быть отнесено все что угодно (в самом законе ограничения отсутствуют), то нельзя не признать, что понятие недвижимости полностью зависит от усмотрения законодателя.
--------------------------------
<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 29.
<2> Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. С. 45.
"Российское законодательство, - пишет Е.С. Рогова, - формально закрепив в качестве принципа разграничения недвижимого и движимого имущества неразрывную связь с землей, практически свело на нет возможность применения этого критерия: во-первых, за счет признания недвижимостью всего, что будет в этом качестве поименовано в законе, а во-вторых, закрепления принципа, согласно которому земля следует за находящейся на ней недвижимостью" <1>. Использование в законе наряду с критерием связи с землей конкретного перечисления объектов приводит некоторых авторов к выводу о том, что "нельзя ту или иную вещь исходя из данного в ст. 130 ГК РФ определения по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе" <2>.
--------------------------------
<1> Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 18.
<2> Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.
Формулировка ст. 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает, что "причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах" <1>.
--------------------------------
<1> Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Указ. соч. С. 28.
Пытаясь обосновать существование объектов, которые являются недвижимостью в силу специального указания закона, С.А. Степанов пишет: "Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)" <1>. Эти объекты "также охватываются структурой системы, однако внутрисистемная связь с такими компонентами выражена менее значительно, а взаимовлияние с ядром системы носит опосредованный характер" <2>. О.Ю. Скворцов идет дальше, высказывая сомнения в таком подходе к понятию недвижимого имущества. "Насколько же оправданным, - пишет он, - оказалось использование законодателем такого юридико-технического приема, как применение правовой фикции "недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как и применение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельной недвижимости" <3>.
--------------------------------
<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 56.
<2> Там же. С. 204.
<3> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 70.
По нашему мнению, пора от сомнений перейти к утверждению о том, что существующее в законе определение недвижимости должно быть откорректировано. Следовало бы, как представляется, всего лишь изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, который мог бы иметь следующий вид:
"К недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".
При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость - явление "не фактическое, а юридическое", поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.
Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости. Разработка этих критериев не является предметом данной работы, однако необходимость их определения очевидна. При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены в текст законодательства, однако в законе необходимо установить порядок утверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества и указать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов.
Эту проблему вполне был бы способен решить Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" <1>. Если в окончательном варианте данного Закона появятся нормы, направленные на определение критериев отнесения имущества к недвижимому, то это может внести необходимую стабильность как в практику деятельности всех органов и учреждений, связанных с оборотом недвижимости, так и в отношения участников гражданского оборота.
--------------------------------
<1> Принят Государственной Думой в первом чтении. На этой стадии рано детально анализировать его содержание. Однако нужно с большим сожалением отметить, что концепция этого Закона не предусматривает включение в него дополнительных критериев отнесения объектов к недвижимости, хотя содержит нормы о возможности отказа в кадастровом учете объекта.
2.2. Классификация объектов недвижимости
Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог бы быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости. С.А. Степанов удивительно точно отразил существующее положение: "Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем" <1>.
--------------------------------
<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 82.
Автор настоящего издания, безусловно, поддерживает тех исследователей, которые указывают на необходимость изменения правового соотношения земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений <1>, поддерживает предложения по исключению предприятия как имущественного комплекса из числа объектов недвижимости <2>, включению в число объектов недвижимости других имущественных комплексов <3>, признанию здания неделимым объектом недвижимости и исключению помещений из перечня объектов недвижимого имущества, на которые может быть установлено право собственности <4>.
--------------------------------
<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 15 - 39.
<2> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 88, 179; Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 4.
<3> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12.
<4> См.: Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185 - 186; Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.
Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком революционными для сформировавшегося подхода к правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Поэтому их реализации в законе, возможно, придется ждать очень долго. Регистрация же прав на недвижимость не может исходить из концептуальных положений, которые не зафиксированы действующим законодательством. Вот почему при дальнейшем исследовании мы будем исходить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс).
В ст. 1 Закона о регистрации содержится определение недвижимости, согласно которому "недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения". Пункт 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяя структуру ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что "разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию,