"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
--------------------------------
<1> Кузнецова О.В. Соблюдение права преимущественной покупки при отчуждении комнаты в квартире коммунального заселения // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 105.
После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах ЖК РФ отходить от основных принципов классификации недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов недвижимости - комнат в коммунальных квартирах ничем не отличаются от прав участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым объектом недвижимости?
Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, признание комнаты в квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию объектов, поскольку появляется четвертое звено.
Следует отметить также, что в гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" ничего не говорится о собственниках комнат в квартирах или частей квартир, в ст. ст. 289 - 291 ГК РФ речь идет только о собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о регистрации. В то же время ст. 558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли можно считать удачным решением законодателя. Вот почему из ГК РФ следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей квартиры.
Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника. Однако следует помнить, что в этом случае помещение в прежних границах в реестре перестанет существовать и возникнет по крайней мере два новых объекта на базе этого помещения.
Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих помещений. Эта проблема имеет решение в гражданском законодательстве лишь применительно к квартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что "собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".
Статья 36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, применительно к жилым домам, помещения делятся на собственно помещения, на которые может быть установлена собственность физического или юридического лица, и помещения, относящиеся к общему имуществу, на которые не может быть установлена собственность одного лица, и которые находятся в долевой собственности собственников помещений. Так определяется законом структура собственности в жилых домах. На практике такая структура вызывает ряд вопросов.
Первый вопрос - это выработка критериев отнесения помещений к общему имуществу. Закон в качестве такого критерия называет обслуживание таким помещением более одной квартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении к общему имуществу лестниц, лестничных площадок и т.п. Хотя и для помещений такого рода не все так однозначно. Нет, например, никаких сомнений в необходимости отнесения к общим помещениям дома лестницы, на которую выходят несколько квартир. Но встречаются такие ситуации, когда лестница ведет только в одну квартиру. Достаточно распространены случаи, когда на площадку выходит одна квартира, при этом никто, кроме лиц, проживающих в данной квартире, этой площадкой не пользуется. Каков же статус этих объектов в данном случае? Вряд ли их можно отнести к общему имуществу дома, поскольку отсутствует главный признак - обслуживание более одного помещения.
В то же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые они обслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который, с одной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том же режиме, что и квартирой, а с другой стороны, не создает оснований для предъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия в содержании этих объектов как элементов общего имущества дома.
По мнению автора, такие объекты относятся к обслуживаемому ими единственному помещению как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Именно по этому основанию на собственника помещения должна быть возложена обязанность по их содержанию. В то же время в отношении таких объектов для собственника обслуживаемого помещения упрощается вопрос о включении таких объектов в состав помещения. Если для включения общего имущества в состав квартиры или иного помещения необходимо согласие всех собственников помещений в доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ), то для собственника квартиры, которая является единственным обслуживаемым помещением, вопрос о присоединении лестницы или площадки будет связан исключительно с техническими согласованиями.
Но есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование, обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК РФ общим имуществом дома являются "коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)". Такая формулировка не дает возможности сделать однозначный вывод о том, является ли наличие инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования необходимым признаком для отнесения к общему имуществу не только подвалов, но и коридоров, технических этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома, независимо от того, что там находится.
Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений те, которые относятся к общему имуществу.
Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на основании их наименования - это не очень продуктивный подход. Критерий же наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является вполне удачным, поскольку его применение на практике далеко не безусловно. Трудно найти подвал или чердак, в которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-либо общего оборудования. Между тем в большинстве случаев эти коммуникации и общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение площадью 500 кв. м общим помещением только потому, что там расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли отвечает действительному смыслу законодательства. Однако при буквальном толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне возможен.
По мнению автора, помещение может быть признано общим имуществом дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме (лестницы, лестничные площадки, колясочные) либо не имеет и не может иметь другого назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования, относящегося к общему имуществу дома. К таким помещениям могут относиться специальные помещения: электрощитовые, водомерные узлы, котельные и т.п. В том же случае, когда соответствующие коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования, то такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов недвижимости - помещений. Что же касается расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме. Содержание этого сервитута может быть различным, в зависимости от характера расположенного в помещении имущества.
Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения, относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы ответить отрицательно либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета этих помещений.
Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений. Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от государственной регистрации не зависит.
Вот почему мы считаем возможным установить порядок, в соответствии с которым лицу должно быть отказано в кадастровом учете объекта, относящегося к общему имуществу, либо такому помещению должен быть присвоен специальный кадастровый номер, содержащий указание на то, что данный объект относится к общему имуществу <1>. В связи с этим заслуживает внимания предложение И.Д. Кузьминой, которая считает, что "в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует сформулировать правило, предусматривающее, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в здании одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество" <2>.
--------------------------------
<1> Приказом Министерства юстиции РФ от 14.02.2007 N 29 утверждена Инструкция об особенностях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества.
<2> Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 30.
Говоря об общих помещениях, авторы Концепции считают необходимым особенно "подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании" <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 53.
Однако, как представляется, в определенных случаях внесение в ЕГРП сведений об общем имуществе дома, прежде всего об общих помещениях, будет необходимо. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ "по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц". В качестве основания пользования таким имуществом может выступать договор аренды или безвозмездного пользования. Такие договоры, если они заключены на срок год и более, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Регистрация же обременения, каковым является аренда, возможна лишь после регистрации вещного права на объект (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, участники долевой собственности на общее имущество дома не смогут сдать в аренду принадлежащее им общее имущество до тех пор, пока не зарегистрируют на него свое право общей долевой собственности.
Слишком категоричным представляется суждение авторов Концепции