"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

Из этих положений четко видно, что в отношении наследования законом установлено иное правило, чем в п. 2 ст. 8 ГК РФ. Такой порядок понятен: если признавать моментом возникновения права у наследника момент государственной регистрации, то практически во всех случаях наследования будет существовать весьма длительный (не менее шести месяцев) период, когда имущество повиснет в воздухе - не будет иметь собственника, поскольку прежний собственник умер и его право прекратилось, а у наследника оно еще не возникло, поскольку не зарегистрировано.
Представляется, что такой же подход должен существовать и к юридическим лицам при их реорганизации, влекущей прекращение ранее существовавшего юридического лица с одновременным образованием нового или новых юридических лиц (слияние, присоединение, преобразование, разделение). Здесь также невозможно поставить переход права на недвижимость к новому юридическому лицу (юридическим лицам) в зависимость от государственной регистрации права, поскольку с момента регистрации нового юридического лица его правопредшественник прекращает свое существование. Очевидно, что в этих случаях момент перехода права на имущество необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость в порядке, установленном Законом о регистрации, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц.
Пожалуй, единственным исключением из данного правила мог бы быть случай реорганизации путем выделения. Специфика данного случая состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц. Вместе с тем вряд ли целесообразно устанавливать иные правила для такой ситуации только по этому основанию. Представляется целесообразным в ст. 58 ГК РФ специально указать момент, с которого переходят права на имущество реорганизованного лица к вновь возникшему, определив этот момент, как момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
Особым случаем возникновения права собственности на недвижимое имущество является создание юридического лица с внесением недвижимости в его уставный капитал. Вполне очевидно, что здесь, как и в предыдущем случае, невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права. Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, привело бы к тому, что ряд юридических лиц на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица.
Вот почему Пленум ВАС РФ в своем вышеупомянутом Постановлении (п. 2) указывает, что "при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество" <1>. На первый взгляд такое разъяснение не вызывает возражений. Однако при более внимательном анализе можно обнаружить его существенные недостатки, если считать, что оно распространяется на все случаи внесения недвижимого имущества в уставный капитал.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВАС РФ. 1998. N 10.
Будучи абсолютно справедливым по отношению к случаям создания новых юридических лиц, оно вряд ли может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала. Такая передача недвижимости в уставный капитал уже созданного юридического лица является сделкой отчуждения недвижимости, заключаемой между учредителем юридического лица и этим юридическим лицом. По этой сделке учредитель приобретает соответствующие обязательственные права в отношении имущества юридического лица, а юридическое лицо - право собственности на вносимое недвижимое имущество. Поэтому, по мнению автора, нет никаких оснований изменять момент возникновения права собственности в случаях совершения таких сделок - этот момент должен определяться моментом регистрации права на недвижимость за лицом, в чей уставный капитал оно вносится. Вот почему в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 следовало внести третий абзац следующего содержания:
"Право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права".
Особое место среди оснований возникновения вещных прав на недвижимость занимают судебные решения.
Решение, как акт судебной власти, имеющей силу закона, порождает права непосредственно. Нельзя ставить возникновение прав, порожденных судебным решением, в зависимость от совершения административного акта регистрации. Статья 12 ГК РФ называет признание права судом одним из способов защиты гражданских прав. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ дает право суду вынести решение о регистрации сделки. Статья 28 Закона о регистрации указывает на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда, а также говорит о том, что сам момент возникновения права определяется решением суда. Все это исключает зависимость момента возникновения права, установленного судебным решением, от государственной регистрации. Поэтому вряд ли можно признать обоснованной позицию М.Г. Пискуновой, которая полагает, что "если момент не указан в решении, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации" <1>.
--------------------------------
<1> Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 306.
Очевидно, следует считать, что момент возникновения права, установленного решением суда, определяется либо в тексте самого решения, либо связывается с моментом вступления этого решения в законную силу. Между тем во избежание разногласий ст. 28 Закона о регистрации следовало бы дополнить следующим указанием: "на момент возникновения права, установленного решением суда, в случае если этот момент не определен в решении".
Итак, мы рассмотрели значение регистрации прав на недвижимость применительно к различным основаниям возникновения прав. Теперь вернемся вновь к историческому аспекту. С учетом предшествующего анализа можно сделать однозначный вывод о том, что до введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому прежде всего в каждом случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является. Важность решения этого вопроса видна на следующих примерах.
В регистрирующий орган обратились два юридических лица с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание на основании договора купли-продажи, заключенного в 1999 г. При этом в качестве устанавливающих право продавца на объект были представлены документы, подтверждающие, что данный объект был с соблюдением законодательства построен продавцом в 1996 г., при этом право продавца зарегистрировано не было. В такой ситуации регистрирующий орган правильно отказал в регистрации перехода права, поскольку право продавца на объект не возникло, так как не было зарегистрировано (ст. 219 ГК РФ).
Теперь изменим условия и предположим, что строительство дома было закончено в 1994 г. При таких обстоятельствах отказ был бы неправомерным, поскольку в 1994 г. закон не связывал момент возникновения права собственности с государственной регистрацией. Неправомерен отказ в регистрации и в том случае, если продавцом в качестве правоустанавливающего документа предоставлен план приватизации, имеющий дату утверждения до введения в действие Закона о регистрации. Таким образом, решать вопрос о том, является ли право возникшим, необходимо с учетом законодательства, действовавшего в период составления правоустанавливающих документов, либо возникновения соответствующих юридических фактов. Поэтому в каждой ситуации следует определять, считалось ли право на данный объект возникшим с учетом, во-первых, основания его возникновения и, во-вторых, документов, подтверждающих наличие этого основания.
Теперь вернемся к п. 2 ст. 6 Закона о регистрации. В нем говорится о том, что права, возникшие до введения в действие этого Закона, требуют государственной регистрации только в том случае, если имеется необходимость регистрации перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной сделки с объектом. Что это означает? По мнению автора, эта норма подчеркивает, что при возникшем праве собственник имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом без государственной регистрации. Но, если ему необходимо будет в процессе распоряжения этим имуществом обратиться за государственной регистрацией, то такая регистрация может быть произведена лишь после того, как уже возникшее право будет зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.
Наличие такого положения в указанном Законе вполне объяснимо. С одной стороны, оно диктуется чисто техническими соображениями: невозможно заполнить разделы об обременении ЕГРП, не заполнив предварительно раздел о самом вещном праве, которое обременяется. С другой стороны, необходимость регистрации ранее возникшего права может быть продиктована задачей проверки в процессе этой регистрации действительности самого этого права.
С учетом изложенного выше можно говорить об определенной унификации правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив два варианта:
1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим.
2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать.
Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во втором - регистрация служит лишь техническим условием осуществления распоряжения.
В связи с изложенным вызывают возражения предложения об абсолютной унификации правового значения государственной регистрации. Так, например, О.Б. Круглова считает, что "необходимо четко закрепить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав" <1>. При реализации этого предложения непонятно, как быть с правами, возникающими на основании универсального правопреемства и судебных решений, его внедрение потребовало бы пересмотра многих положений гражданского законодательства, которые, по нашему мнению, в таком пересмотре не нуждаются.
--------------------------------
<1> Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2002. С. 8.
Результаты анализа правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений о регистрации сделок) можно было бы представить в виде следующей таблицы.
Государственная регистрация
-------------T----------T------------T--------------¬
¦ Условие ¦ Условие ¦ Условие ¦ Не имеет ¦
¦ признания ¦действи- ¦возникно- ¦ значения для ¦
¦ договора ¦тельности ¦вения ¦ определения ¦
¦заключенным ¦ сделки ¦(прекраще- ¦ момента ¦
¦ ¦ ¦ния) прав ¦возникновения ¦
¦ ¦ ¦ ¦ права ¦
+------------+----------+------------+--------------+
¦Договор ¦Договор ¦Договор ¦Право члена ¦
¦купли- ¦дарения ¦купли- ¦кооператива на¦
¦продажи, ¦(п. 3 ¦продажи, ¦предоставлен- ¦
¦мены, жилого¦ст. 574 ¦мены ¦ный ему объект¦
¦дома ¦ГК РФ) ¦объектов ¦(п. 4 ст. 218 ¦
¦(п. 2 ¦ ¦нежилого ¦ГК РФ) ¦
¦ст. 558 ¦ ¦назначения ¦ ¦
¦ГК РФ) ¦ ¦(ст. 551 ¦ ¦
¦ ¦ ¦ГК РФ) ¦ ¦
+------------+----------+------------+--------------+
¦Договор ¦Договор ¦Переход ¦Наследование ¦
¦купли- ¦ренты ¦права собст-¦ ¦
¦продажи ¦(ст. 584 ¦венности ¦ ¦
¦предприятия ¦ГК РФ) ¦на ¦ ¦
¦(ст. 560 ГК ¦ ¦предприятие ¦ ¦
¦РФ) ¦ ¦(ст. 564 ¦ ¦
¦ ¦ ¦ГК РФ) ¦ ¦
+------------+----------+------------+--------------+
¦Договор ¦Договор ¦Вновь ¦Реорганизация ¦
¦аренды ¦аренды ¦созданные ¦юридических ¦
¦здания, ¦(ст. 609 ¦объекты ¦лиц ¦
¦сооружения ¦ГК РФ) ¦недвижи- ¦ ¦
¦на срок не ¦ ¦мости ¦ ¦
¦менее года ¦ ¦(ст. 219 ¦ ¦
¦(п. 2 ¦ ¦ГК РФ) ¦ ¦
¦ст. 651 ¦ ¦ ¦ ¦
¦ГК РФ) ¦ ¦ ¦ ¦
+------------+----------+------------+--------------+
¦Договор ¦Договор ¦Приобрета- ¦Решение суда ¦
¦ипотеки ¦довери- ¦тельная ¦ ¦
¦(п. 2 ст. 10¦тельного ¦давность ¦ ¦
¦ФЗ ¦управления¦(ст. 234 ¦ ¦
¦"Об ипотеке ¦(ст. 1017 ¦ГК РФ) ¦ ¦
¦(залоге ¦ГК РФ) ¦ ¦ ¦
¦недвижимо- ¦ ¦ ¦ ¦
¦сти)") ¦ ¦ ¦ ¦
L------------+----------+------------+---------------
Приведенная в таблице классификация в основном соответствует сложившейся правоприменительной практике. Однако, по нашему мнению, такое положение не отвечает потребностям гражданского оборота, излишне, без достаточных оснований усложняет решение вопроса о правовом значении регистрации. Приведенные здесь и далее предложения по изменению законодательства могли бы усовершенствовать правовое регулирование возникновения и