"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

здания захочет произвести отчуждение одного из помещений, либо участники долевой собственности придут к соглашению о реальном разделе здания, в результате которого у них в собственности окажутся отдельные помещения? С точки зрения объективной реальности со зданием ничего не произойдет - как оно находилось на земельном участке и имело определенные внешние границы, так и будет продолжать существовать там же и в том же виде. Но можно ли в этом случае говорить о здании как об объекте собственности? Можно ли определить, в чьей собственности находится здание, если помещения в нем принадлежат разным лицам?
Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрицательно. Законодательство о недвижимости построено таким образом, что фиксация вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться прекращением прав на здание как на единый объект собственности. С появлением права собственности на помещения право собственности на здание описывается по схеме ст. ст. 289 - 290 ГК РФ, здание превращается в объект, где существует право собственности отдельных лиц на отдельные помещения и право общей долевой собственности этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно, продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом права собственности.
В ЕГРП это отражается следующим образом. Запись, содержащая описание здания как объекта недвижимости, сохраняется (подразд. I разд. II) - эта запись аннулируется только при физическом прекращении существования здания. Прекращается запись о праве собственности на здание (подразд. II разд. II). Делаются записи, содержащие описание помещений в здании (подразд. I разд. III), и записи о праве собственности на все помещения в здании (подразд. II разд. III).
При этом следует иметь в виду, что отчуждение даже одного помещения собственником здания обязательно должно влечь оформление прав на все помещения в здании, в том числе и на те, которые остались в собственности прежнего собственника здания. Не может быть такой ситуации, когда будет выделено только одно помещение, подлежащее отчуждению, поскольку собственность на здание не может описываться по формуле "собственник всего здания, кроме одного помещения". Возможны только две формулы: либо "собственник всего здания", либо "собственник помещения (помещений)".
Нетрудно догадаться, что данная ситуация должна быть обратимой: любой собственник всех помещений в здании может по своему желанию прекратить свое право собственности на все помещения, "обменяв" это право на право собственности на все здание.
Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако для того, чтобы правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и руководствоваться предлагаемыми правилами.
2.3. Правовое значение государственной регистрации
прав на недвижимость
Мы определили государственную регистрацию прав на недвижимость как ненормативный акт государственного регистрирующего органа, с которым закон связывает определенные правовые последствия. Вопрос о том, каковы эти последствия, и есть вопрос о правовом значении государственной регистрации.
Представляется целесообразным данный вопрос рассматривать в двух аспектах: а) временном (историческом) и б) в зависимости от оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Первый аспект позволяет проанализировать значение государственной регистрации прав в зависимости от времени совершения действий, направленных на их возникновение (изменение, прекращение) или времени появления соответствующих юридических фактов. Второй аспект предполагает анализ изменения значения регистрации прав в зависимости от основания их возникновения (сделка, наследование, решение суда, выплата паевых взносов членами кооперативов и др.).
Обратимся к историческому аспекту. На этот счет в Законе о регистрации имеется несколько положений.
Пункт 2 ст. 4 этого Закона гласит: "Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона". Из этой формулировки можно сделать вывод, что государственная регистрация может быть обязательной и необязательной. Следует отметить, что далее в тексте Закона о регистрации эти понятия не определяются и не используются, в связи с чем трудно определить различие этих двух видов по правовым последствиям. Здесь дан только критерий для отнесения прав к подлежащим или не подлежащим обязательной регистрации - момент оформления правоустанавливающих документов по отношению к моменту введения в действие Закона о регистрации.
Иные критерии приводятся в ст. 6 данного Закона, в которой указано: "Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей". Вполне очевидно, что "по желанию их обладателей" - это синоним необязательной регистрации. Однако здесь налицо явное логическое несоответствие: критерием для обязательной регистрации является момент оформления правоустанавливающих документов, а для необязательной - момент возникновения права. При этом для второго случая делается существенная оговорка о том, что права являются юридически действительными при отсутствии "государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом". Таким образом, не исключено предъявление к таким правам требования регистрации в ином порядке, в частности в порядке, действовавшем до введения Закона о регистрации в действие. О возможности такого подхода свидетельствует и то, что следующий абзац говорит о юридической действительности государственной регистрации, осуществлявшейся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления этого Закона в силу.
Итак, имеется очевидное несоответствие: с одной стороны, если правоустанавливающий документ оформлен до введения Закона о регистрации в действие, то регистрировать права необязательно, а с другой стороны, такое право без регистрации может оказаться юридически недействительным, поскольку до введения этого Закона в действие далеко не все права на недвижимое имущество считались возникшими с момента составления правоустанавливающего документа.
Еще большие сложности вызывает применение нормы п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, в котором говорится следующее: "Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".
Таким образом, пользуясь прежней терминологией, необязательная регистрация может стать обязательной в том случае, если потребуется зарегистрировать переход этого права, его ограничение (обременение) или сделку в отношении объекта, права на который уже возникли до введения Закона в действие.
Из анализа приведенных выше норм следует по крайней мере два вывода:
1. Нецелесообразность деления регистрации на обязательную и необязательную в связи с отсутствием критерия такого деления.
2. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте. При этом в качестве такого критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов.
С учетом этих выводов следовало бы исключить п. 2 из ст. 4 Закона о регистрации. Если для определения правовых последствий регистрации использовать единый критерий - момент возникновения соответствующего права, то главным становится вопрос о том, как установить этот момент. Именно этот вопрос является основным при исследовании второго аспекта проблемы значения регистрации. Ответ на данный вопрос лежит в гражданском законодательстве.
Пункт 1 ст. 8 ГК РФ устанавливает девять оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В пункте 2 этой статьи содержится правило, согласно которому "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Означает ли это, что вещное право на недвижимое имущество по всем вышеуказанным основаниям возникает с момента регистрации? Представляется, что это не так. Не случайно в п. 2 ст. 8 ГК РФ имеется оговорка: "если иное не установлено законом".
Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое имущество являются договоры или иные сделки (пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Но прежде чем перейти к анализу значения регистрации для прав, возникающих на основании сделок, нужно отметить ряд важных моментов.
1. На основании сделок могут возникать различные по своей природе права на недвижимое имущество: вещные права (права собственности, хозяйственного ведения, залога, право пользования жилым помещением члена семьи собственника); права, имеющие обязательственную природу (право пользования на основании договоров аренды, найма, безвозмездного пользования, право доверительного управления и др.). При этом, как показывает анализ законодательства, вопрос о правовом значении регистрации для каждой из групп прав и для различных прав в рамках каждой группы решается неодинаково.
2. Необходимо различать правовое значение регистрации: а) для заключения сделки; б) для действительности сделки; в) для возникновения права на основании сделки. Будучи тесно взаимосвязаны между собой, эти аспекты требуют тем не менее индивидуального подхода. Вполне очевидным является тот факт, что незаключенная или недействительная сделка не может привести к возникновению права, однако в ряде случаев без государственной регистрации заключенная и действительная сделка также не приводит к этому результату.
Вопрос о регистрации сделок будет рассмотрен в разделе, посвященном объектам регистрации <1>. Здесь же рассмотрим сделки отчуждения как основание возникновения вещных прав на недвижимость.
--------------------------------
<1> См. раздел 2.5.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Из этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.
Для уяснения смысла этой нормы нужно определиться по двум вопросам: а) что законодатель понимает под отчуждением и б) каков перечень случаев, когда отчуждение подлежит государственной регистрации.
Решение первого вопроса является далеко не однозначным. Отчуждение можно было бы определить как действие или процесс, в результате которого происходит смена собственника имущества.
Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что "понятия "отчуждение недвижимости" и "переход права собственности на недвижимость" по существу имеют одинаковое значение". Суд признал "неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта" <1>.
--------------------------------
<1> Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-116/96.
Таким образом, в соответствии с изложенной позицией отчуждение представляется синонимом сделки, направленной на переход права собственности от одного субъекта к другому <1>. Соответственно, общим для такого основания возникновения прав как сделки отчуждения, независимо от вида этих сделок, является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК РФ действует в данном случае без исключений - права из таких сделок возникают с момента регистрации этих прав, т.е. регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.
--------------------------------
<1> Однако существует и иной взгляд на соотношение рассмотренных понятий. См. раздел 2.5.
Следующим основанием приобретения прав на недвижимость, подлежащим рассмотрению, является создание нового объекта недвижимости (пп. 4 п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 218 ГК РФ). Как и в предыдущем случае, закон и здесь однозначно связывает возникновение права на вновь созданный объект с моментом регистрации. Однако редакция ст. 219 ГК РФ - "Право собственности на... вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" - представляется неудачной.
Грамматическое толкование данной нормы не дает ответа, к какому из понятий - "право собственности" или "недвижимое имущество" - относится словосочетание "подлежащее государственной регистрации". Открытым поэтому остается вопрос о том, с моментом какой регистрации связывается возникновение права собственности. Однако сопоставление данной статьи с другими нормами ГК РФ приводит к однозначному выводу о том, что речь в данной статье идет о регистрации права, а не регистрации имущества.
Прежде всего следует обратиться к ст. 131 ГК РФ. Первый пункт этой статьи говорит об обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а часть вторая - о том, что в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Таким образом, термин "государственная регистрация" закон использует применительно только к правам на объекты. Что же касается самих объектов, то для них законом может быть предусмотрена специальная регистрация или учет. При этом на сегодня закон не устанавливает случаи обязательности такой специальной регистрации или учета. Следовательно, в ст. 219 ГК РФ подлежащим государственной регистрации может