"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

признан не только единый реестр, но и правоустанавливающие документы, на основании которых была произведена государственная регистрация.
Можно привести достаточно наглядный пример. В ЕГРП существовала запись о праве собственности акционерного общества "X" на объект недвижимости. В свидетельстве о регистрации и выписке из ЕГРП в качестве основания для регистрации был указан договор дарения, заключенный между этим лицом и прежним собственником - обществом с ограниченной ответственностью "Y". Мог ли в этом случае приобретатель объекта ссылаться на факт регистрации в обоснование своей добросовестности? Очевидно нет, так как он должен был знать о том, что сделка, на основании которой произведена регистрация, ничтожна, поскольку прямо запрещена законом (ст. 575 ГК РФ - "Запрещение дарения между коммерческими организациями") <1>.
--------------------------------
<1> В связи с этим представляется необоснованным учет судами степени правовой грамотности лица для обоснования добросовестности приобретения. В условиях доступности правовой помощи, по нашему мнению, должно действовать положение об абсолютной правовой грамотности лица при определении возможности знать об обстоятельствах, лишающих лицо, отчуждающее имущество, права на его отчуждение.
Таким образом, приобретатель недвижимого имущества должен признаваться добросовестным во всех случаях, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение и не мог об этом знать:
а) из данных ЕГРП;
б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение.
Итак, мы определили, что приобретатель имущества добросовестный. Но это не исключает предъявления к нему виндикационного иска. От добросовестности приобретателя зависит возможность удовлетворения такого иска. В соответствии со ст. 302 ГК РФ виндикационный иск к добросовестному приобретателю может быть удовлетворен, если:
а) имущество приобретено безвозмездно;
б) "имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли".
При этом никаких исключений для случаев, когда право добросовестного приобретателя зарегистрировано, законом не предусмотрено. Более того, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ прямо указывает на то, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации лишь в том случае, если оно не может быть истребовано.
Остается вопрос, какое правовое значение имеет государственная регистрация права на объект недвижимости, когда этот объект подлежит истребованию из владения добросовестного приобретателя? Из предшествующих рассуждений очевидно, что признать такое лицо собственником объекта нельзя. Однако регистрация его права существует как акт признания его права государством и единственное доказательство его существования (ст. 2 Закона о регистрации). Авторы Концепции в таком случае предлагают оспаривать право добросовестного приобретателя либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления <1>.
--------------------------------
<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 66 - 67.
В том случае, если оснований для изъятия имущества у добросовестного приобретателя нет, а его право зарегистрировано, отказ в удовлетворении виндикационного иска означает, что никаких изменений в ЕГРП не происходит. Таким образом подтверждается действительность зарегистрированного права. Если же изъятие происходит, то решение суда становится основанием для регистрации права собственности истца.
В связи с содержанием абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ остается неисследованным один важный вопрос: как быть, если добросовестный приобретатель приобрел объект недвижимости, право отчуждения которого отсутствовало, но этот объект не выбывал из владения какого-либо лица? Примером может служить отчуждение объекта самовольного строительства, право на который без законных оснований зарегистрировано.
Следует обратить внимание на то, что понятие добросовестного приобретателя до недавнего времени применялось в гражданском праве исключительно применительно к решению вопроса о возможности истребования имущества собственником. Поэтому для случаев, когда предъявление такого иска исключалось, говорить о добросовестном приобретении можно было только в теоретическом аспекте, поскольку установление данного обстоятельства не влекло никаких правовых последствий.
Вот почему, как представляется, до внесения изменений в ст. 223 ГК РФ вопрос о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ мог быть поставлен и положительно решен судом независимо от того, зарегистрировано ли право собственности за "застройщиком" или перешло по сделке к другому лицу. На основании п. 2 ст. 222 ГК РФ такой иск все равно мог быть предъявлен "застройщику" с привлечением в качестве соответчика нового собственника объекта.
Анализ же содержания ст. 223 ГК РФ в нынешней редакции заставляет задуматься о том, как сформулированные в ней положения должны применяться к самовольным постройкам. Буквальное толкование этой нормы позволяет прийти к следующему выводу: что добросовестный приобретатель объекта самовольного строительства приобретает право собственности на этот объект с момента государственной регистрации его права, так как у него это имущество не может быть истребовано (ст. 302 ГК РФ здесь вообще неприменима). В то же время возникает вопрос, хотел ли законодатель, внося данные изменения, достичь таких правовых последствий?
Разумеется, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота необходимо исключить возможность предъявления исков о сносе объектов к тем лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на них. Однако с учетом этого обстоятельства необходимо повышать ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.
В то же время представляется неправильным в рамках существующей системы регистрации утверждать, что государственная регистрация права на самовольную постройку превращает ее в законно созданный объект недвижимости. В таком случае следовало бы признать невозможным предъявление исков о сносе к самовольным застройщикам, право которых зарегистрировано незаконно <1>.
--------------------------------
<1> О правовых проблемах самовольного строительства см. в разделе 3.2.
2.5. Объект регистрации прав на недвижимость
Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.
Проанализируем сначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной регистрации. Мы увидим, что в соответствии с рассматриваемой нормой регистрации подлежат:
а) права собственности;
б) другие вещные права;
в) ограничения этих прав;
г) их возникновение;
д) их переход;
е) их прекращение.
В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:
а) право собственности;
б) право хозяйственного ведения;
в) право оперативного управления;
г) право пожизненного наследуемого владения;
д) право постоянного пользования;
е) ипотека;
ж) сервитуты;
з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Первым вопросом, который возникает при анализе такой конструкции нормы, является вопрос о характере перечня подлежащих регистрации прав. При этом очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не является. В то же время его нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами. Данное положение является весьма существенным для дальнейшего нормотворчества в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишая органы исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащие регистрации, ГК РФ наделил этим правом только законодателя. При этом следует отметить, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишь федеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Федерации.
Но возникает и иной вопрос: о соотношении норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения, то, очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.
Что же означает такое построение анализируемой нормы? Означает ли это, что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат? Представляется, что дело обстоит именно так. Второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации. Данное положение имеет весьма существенное практическое значение прежде всего для определения момента возникновения права, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации. Таким образом, если право собственности в ряде случаев возникает лишь с момента его регистрации, то права членов семьи собственника на жилое помещение возникают независимо от регистрации из двух юридических фактов - членства в семье собственника и проживания в принадлежащем собственнику помещении.
Казалось бы, здесь все весьма просто и логично. Действительно, вряд ли было бы правильно связывать права членов семьи собственника с регистрацией, поскольку порождающий их фактический состав трудно поддается документальному оформлению. Однако анализируемая формулировка закона создает и определенную проблему, которая состоит в следующем: могут ли быть все же зарегистрированы права, не подлежащие регистрации в соответствии с ГК РФ?
Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая полагает, что "в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации" <1>.
--------------------------------
<1> Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 322 - 323.
Но такая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий. Основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.
В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее из договора жилищного найма право пользования жилым помещением, безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта недвижимости на период действия договора. Вместе с тем закон не включает ни договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить нанимателя возможности зарегистрировать свои права по договору.
Поэтому представляется необходимым в законодательстве выделить четко права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации <1>.
--------------------------------
<1> Об этом см. также в разделе 4.5.
В пункте 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение. В связи с этим возникает вопрос: в каком соотношении с точки зрения объекта регистрации находятся вышеперечисленные понятия и как это соотношение должно отражаться на процедуре регистрации.
Начнем с понятия "вещное право". В данном контексте этот термин означает статическое состояние, характеризующее абсолютное правоотношение между собственником и неопределенным кругом лиц по поводу объекта недвижимости <1>. Применительно к случаям, когда право возникает с момента регистрации, лицо, являющееся его потенциальным обладателем, будет таковым лишь постольку, поскольку это право зарегистрировано.
--------------------------------

<1> См.: Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2000. Т. 1. С. 102.
Но закон говорит о том, что регистрации подлежат также возникновение, переход и прекращение права. Можно ли говорить о том, что эти события являются самостоятельным объектом регистрации? Вопрос этот нельзя отнести к простым и имеющим однозначный ответ.
Рассмотрим возникновение права собственности. Вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом,