"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

технической инвентаризации является домовладение, отдельно стоящее здание. При этом под домовладением понимается жилой дом (дома) и обслуживающее его (их) строения, сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
--------------------------------
<1> Утверждена Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 4 августа 1998 г. N 37.
Здесь мы видим несоответствие законодательству о регистрации и нормативных актов, определяющих порядок учета недвижимости. По мнению автора, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов более высокой юридической силы - ГК РФ и Закона о регистрации. При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре. Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства.
От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле представляют собой единое сооружение. Примером такого сооружения может служить автозаправочная станция. Первоначальная практика регистрации прав на эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар для топлива и прочие объекты. В своем письме от 3 июля 2000 г. N 15-792 Минюст России в целом правильно указал на необходимость регистрации прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как представляется, данный вопрос не может и не должен решаться в соответствии с письмами Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов. Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о кадастровом и техническом учете.
Прежде чем перейти к следующей группе объектов - помещениям, следует обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих объектов с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу, - зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым помещениям относятся ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ (выделено мной. - В.А.) и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей" <1>. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: "под нежилым помещением предлагается понимать ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕЕ ЗДАНИЕ (СТРОЕНИЕ) (выделено мной. - В.А.) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке" <2>.
--------------------------------
<1> Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Указ. соч. С. 243.
<2> Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 8.
Но указанные авторы не одиноки. Практически из такого же соотношения исходит ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Давая классификацию помещений, он относит к помещениям жилой дом, который с точки зрения классификации недвижимости является зданием и сам состоит из помещений.
Такой подход к соотношению рассматриваемых понятий представляется нам абсолютно неприемлемым. Он противоречит положениям Закона о регистрации и элементарным принципам любой классификации. Жилищный кодекс, как представляется, должен быть приведен в соответствие с гражданским законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых помещений.
Теперь перейдем к разд. III ЕГРП - объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные объекты). Это классификационная группа, с которой связано наибольшее количество проблем.
Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда четко определены и всегда имеется возможность отграничить ее как от других квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ "квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении" <1>.
--------------------------------
<1> Следует обратить внимание на то, что это определение не является абсолютно совершенным, поскольку не позволяет отнести к квартирам помещения, имеющие выход не в общие помещения дома, а непосредственно на земельный участок.
Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в том, что в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение, наряду с объективными критериями, подлежащими установлению органами кадастрового и технического учета, имеет определенное (а иногда определяющее) значение субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости.
Приведем пример. Некое юридическое лицо имеет в собственности здание нежилого назначения и намеревается продать ряд помещений в нем. При этом здание имеет пять этажей, каждый из которых построен по "коридорной" системе, т.е. представляет собой коридор, в который выходят двери комнат. Продаже подлежали помещения первого и второго этажей. При этом один из потенциальных покупателей выразил желание приобрести весь первый этаж. Что же касается второго этажа, то нашлось несколько покупателей на отдельные комнаты, выходящие в общий коридор.
Обращаясь в органы технического и кадастрового учета, продавец просил сформировать ему первый этаж здания как единое помещение, а на втором этаже выделить в качестве отдельных помещений каждую комнату. Вполне очевидно, что отсутствовали какие-либо законные основания для отказа заявителю в таком формировании объектов. В то же время совершенно не исключена ситуация, когда новый собственник помещения первого этажа станет продавать отдельные комнаты, а все комнаты второго этажа будут куплены одним лицом, а затем проданы как единое помещение второго этажа. Очевидно, в каждом из этих случаев в зависимости от целей сторон сделки будет изменяться учет помещений.
Можно приводить и другие, гораздо более сложные примеры, однако во всех случаях вопрос будет сводиться к тому, насколько желание собственника о формировании помещения в тех или иных границах будет соответствовать критериям помещения, которые имеются у органа технической инвентаризации и кадастрового учета. Но, к сожалению, именно эти критерии отсутствуют в действующем законодательстве. Они существуют на уровне ведомственных инструкций и актов локального значения, в связи с чем подход к решению данного вопроса различен в различных регионах, а зачастую и в пределах разных районов одного города. Это приводило и продолжает приводить к тому, что в рамках одного здания возникает неразбериха в структуре собственности на входящие в него объекты, что сказывается как на управлении зданием в целом, так и на взаимоотношениях различных собственников.
Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования объектов приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и технического учета полностью реализовывали пожелания собственников в части определения "границ" объектов, входящих в здания. Так, в Санкт-Петербурге в качестве единых объектов провозглашались совокупности частей здания, которые никак не соединялись и не могли соединяться друг с другом (например, расположенные на первом на четвертом этажах здания); границы помещений размещались по средней линии общего коридора; в состав объектов включались фактически общие помещения дома - лестницы, лестничные площадки и пр.).
Еще один вопрос в рамках данного раздела классификации состоит в том, могут ли несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых, образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в разд. III ЕГРП. Мы полагаем, что на этот вопрос должен быть дан однозначный отрицательный ответ. Установленная Законом о регистрации трехзвенная классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-либо объектов, включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Кроме того, если допустить такую возможность, то нет никаких оснований не допустить существование в рамках здания объектов, состоящих, в свою очередь, из объектов, включающих помещения (пятизвенная классификация), и т.д., и т.п. Допуская такую возможность описать структуру собственности в здании, которая и при трехзвенном делении является непростой, будет практически невозможно, невозможно будет и организовать ведение ЕГРП в соответствии с действующими правилами.
Выводом же из предшествующих рассуждений должно быть положение о том, что при формировании нового объекта на базе нескольких помещений эти помещения должны прекратить свое существование в реестре как самостоятельные объекты недвижимости, а помещением должен теперь именоваться новый объект, включивший ранее существовавшие помещения с присвоением ему нового кадастрового номера.
Что касается технических ориентиров возможности объединения нескольких помещений в одно, которые должны быть законодательно закреплены, то основным здесь должен стать принцип единого пространства, т.е. наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы объекта. В случае, если для какой-либо части такая возможность отсутствует, это должно означать, что эта часть представляет собой отдельное помещение, либо часть другого помещения. Наряду с этим принципом должен применяться принцип замкнутого контура, который заключается в том, что единое пространство, рассматриваемое в качестве помещения, либо вообще не должно иметь сообщения с другими помещениями, либо такое сообщение должно быть возможно только через общие помещения дома.
Следующий вопрос, связанный с данным звеном классификации объектов недвижимости, - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости частей помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах Федерации. Достаточно сказать, что в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существовала абсолютно различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат. Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру.
Столкновение этих двух концепций произошло и при подготовке нового Жилищного кодекса. Результатом же этого столкновения стало весьма своеобразное решение данного вопроса.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в ст. 15 ЖК РФ и которым все жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната признается самостоятельным объектом недвижимого имущества <1>. Подтверждением этому служит и ст. 41 ЖК РФ, которая устанавливает, что "собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)" и ст. 42 ЖК РФ, определяющая размер доли в праве общей собственности собственника комнаты на общее имущество в коммунальной квартире как пропорциональный размеру общей площади указанной комнаты.
--------------------------------
<1> Вызывает серьезные сомнения и право на существование такого объекта, как часть квартиры. Если это объект отличается как от квартиры, так и от комнаты, то возникает вопрос, что же это такое?
Установление такой структуры собственности в коммунальной квартире привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении доли собственника комнаты в праве собственности на общее имущество всего дома. Правило о порядке определения такой доли носит, по мнению автора, весьма иррациональный характер и звучит следующим образом: "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире" <1>.
--------------------------------
<1> Если проанализировать текст данной нормы, то мы увидим, что законодатель предлагает нам для определения доли собственника комнаты на общее имущество всего дома выразить в квадратных метрах (!) его долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире (при том, что такая доля является идеальной и никогда не может быть выделена в виде конкретной части помещения), а затем прибавить получившееся количество квадратных метров к площади комнаты, находящейся в собственности.
Между тем вопрос об отнесении комнаты в коммунальной квартире к объектам недвижимого имущества имеет значение не только для построения классификации объектов недвижимого имущества. То или иное решение данного вопроса должно иметь значение прежде всего для определения объема прав владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.
Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с собственниками других комнат в коммунальной квартире.
Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом недвижимости, О.В. Кузнецова весьма последовательно отмечает, что "стремление учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой соседней комнаты, можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества распорядиться им по собственному усмотрению исходя из личных интересов и, как следствие, нарушение его законных прав" <1>. Однако в ЖК РФ содержится прямо противоположное правило, согласно