"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

без волеизъявления обладателей этих прав. В отношении обременений и ограничений, установленных в публичных интересах, такой порядок возражений не вызывает, так как иной подход просто трудно себе представить. Что же касается обременений имущества правами третьих лиц, то такие сомнения можно высказать.
Говоря о возможности регистрировать обременения не по инициативе обладателя вещного права, которое ограничивается (т.е. при отсутствии заявления правообладателя), ст. 13 отсылает к правилам, предусмотренным ст. 16 Закона о регистрации договоров и сделок. Однако обнаружить в ст. 16 эти правила не очень просто. В абз. 1 п. 1 данной статьи говорится о заявлении сторон договора. Видимо, из этого следует сделать вывод о том, что общим правилом регистрации прав, возникающих на основании сделок, является необходимость представления заявления всеми сторонами договора. Но если так, то возможность зарегистрировать обременение, возникшее на основании сделки, без заявления обладателя соответствующего права невозможно, так как этот правообладатель всегда будет одной из сторон такого договора, ибо сделки не могут устанавливать обязанности для третьих лиц.
В то же время абз. 5 указанного пункта говорит о том, что "представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона".
Складывается весьма своеобразная ситуация, когда ст. 13 отсылает к ст. 16, а ст. 16 отсылает к ст. 13. В то же время здесь содержатся также ссылки на статьи, регламентирующие порядок регистрации договоров аренды (ст. 26), сервитутов (ст. 27) и ипотеки (ст. 29). Согласно этим нормам "с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора", "государственная регистрация сервитутов проводится... на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте", "государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя". Таким образом, именно эти статьи предусматривают возможность отсутствия заявления правообладателя. Исходя из сказанного, можно сделать вывод о том, что заявление правообладателя при регистрации обременений, возникших на основании сделок, требуется всегда, за исключением случаев аренды, сервитута и ипотеки.
Трудно сказать, чем руководствовался законодатель, устанавливая такой порядок. Вполне можно предположить, что за регистрацией договора аренды может обратиться арендатор, договор которого уже расторгнут или не действует по иным основаниям. Точно также может поступить и недобросовестный залогодержатель или обладатель сервитута. Причем здесь не исключена возможность представления поддельных договоров. В этой ситуации последствия регистрации для правообладателя могут быть катастрофическими. Имея в качестве зарегистрированного обременения ипотеку или договор аренды, он не сможет сдать объект в аренду другому арендатору или заложить его в целях получения кредита. При этом на ликвидацию неправомерно произведенной записи в реестре ему придется потратить значительное время, необходимое на получение соответствующего судебного решения. Вот почему весьма слабой гарантией в таком случае является обязанность регистрирующего органа сообщить о произведенной регистрации правообладателю.
Учитывая изложенное, необходимо сформулировать в законе правило, согласно которому без заявления правообладателя могут быть зарегистрированы исключительно обременения, которые правомерно установлены органами государственной власти или местного самоуправления в публичных интересах, а также аресты и иные обеспечительные меры, установленные судебными актами. В отношении судебных актов такая норма уже содержится в ст. 28 Закона о регистрации: "Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя" <1>.
--------------------------------
<1> В то же время не очень понятно, почему здесь упоминается только одна обеспечительная мера - арест. Регистрации, на наш взгляд, подлежат и иные меры обеспечения иска, которые могут быть приняты судом, например, запрет производить регистрацию прав в отношении определенного имущества, запрет правообладателю совершать в отношении недвижимого имущества определенные сделки и пр.
Запрет регистратору вносить записи в реестр без соответствующего заявления должен распространяться только на те записи, которые влекут возникновение, изменение или прекращение зарегистрированных прав. В то же время ряд записей в реестре должны проводиться без заявлений, на основании тех событий, которые указаны в законе. Так, например, "в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица" (п. 2 ст. 28 Закона о регистрации). Здесь основанием для внесения записи в реестр служит полученная регистрирующим органом информация, которая может быть в виде поступившего искового заявления или определения суда о назначении дела.
В практике регистрирующих органов можно отметить еще одно нарушение принципа частной инициативы. Это нарушение относится к порядку регистрации ипотеки, возникающей на основании закона. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ "если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате товара". Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ "при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество".
Как же должен поступить регистратор, если на регистрацию поступили документы, из содержания которых усматривается возникновение законного залога? Согласно п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> "государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления" и "одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом". Однако в соответствии с п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества <2> "должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.
<2> Приказ Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества".
предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;
в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона".
Такой порядок вызывает ряд возражений. Принцип частной инициативы потому и провозглашается принципом, что он должен действовать во всех случаях внесения записей о правах на недвижимость (за исключением внесения записей на основании решения суда). Отсутствие формального волеизъявления правообладателя на внесение записи об обременении его права залогом должно исключать внесение соответствующей записи <1>.
--------------------------------
<1> Идея предупреждения о законном залоге при подаче документов представляется малопродуктивной. В ряде регистрирующих органов документы принимаются работниками, не являющимися регистраторами и не обладающими необходимой квалификацией. Кроме того, такой порядок предполагает внимательное изучение содержания представленных документов уже при их подаче, что вряд ли возможно.
Но как же быть в тех случаях, когда законный залог, судя по документам, возник, а заявление на его регистрацию не представлено? Мы предлагаем следующий алгоритм. Регистратор в этом случае должен приостановить государственную регистрацию и потребовать представить заявление о регистрации залога, поскольку право может быть зарегистрировано только с залогом. Если соответствующее заявление представляется, регистрация производится. При отсутствии заявления следует отказ в регистрации права. При получении уведомления о приостановлении регистрации, у сторон по договору ренты нет иного выбора, кроме как представить заявление либо отказаться от договора, поскольку возникновение залога в данном случае установлено законом императивно. У сторон же договора купли-продажи есть три варианта решения: представить заявления, внести в договор пункт, согласно которому правило о законном залоге на их отношения не распространяется, либо отказаться от договора.
Принцип частной инициативы ограничивает возможности регистратора. В то же время он не исключает внесение записей в реестр без необходимого волеизъявления. Такое волеизъявление согласно действующему законодательству может заменить только решение суда. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". Согласно ст. 16 Закона о регистрации "при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны".
При анализе формулировки ст. 165 ГК РФ возникают два вопроса. Первый - распространяется ли ее действие только на те сделки, которые в соответствии с законом сами подлежат государственной регистрации, либо она распространяется на все случаи уклонения от регистрации прав, которые возникают на основании сделок? Судебная практика отвечает на этот вопрос однозначно. Суды в порядке ст. 165 ГК РФ принимают решения о регистрации прав независимо от того, подлежит ли регистрации соответствующая сделка. По мнению автора, такой порядок еще раз доказывает, что законодатель, говоря в ГК РФ о регистрации сделок, имел в виду их регистрацию только как оснований возникновения соответствующих прав <1>.
--------------------------------
<1> См. раздел 2.4.
Второй вопрос состоит в том, можно ли в судебном порядке зарегистрировать чужое право? На наш взгляд, такая возможность должна существовать. Принцип частной инициативы должен распространяться исключительно на деятельность регистратора прав на недвижимость. В практике встречаются случаи, когда правообладатель, не регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц. Можно привести следующий пример. Юридическое лицо "X" приобрело право на объект в порядке приватизации в 1993 г. Согласно ст. 6 Закона о регистрации данное право считается возникшим и без государственной регистрации. Будучи собственником этого имущества, лицо "X" правомерно им распорядилось, заключив договор аренды с лицом "Y". Лицо "Y" обратилось в регистрирующий орган для регистрации договора, однако ему было правомерно отказано, в связи с тем, что право "X" зарегистрировано не было. "Y" потребовало от "X" зарегистрировать свое право собственности на сданный в аренду объект, однако "X" ответило отказом. В такой ситуации единственным вариантом для "Y" является обращение в суд с иском о регистрации права собственности "X", и мы не видим оснований, по которым он не мог бы это сделать, а суд - не вынести соответствующего решения.
С учетом изложенного автор считает целесообразным изменить формулировку ст. 165 ГК РФ. Эту формулировку вообще следовало бы поместить в общих нормах о недвижимом имуществе, а не в главу "Сделки". Она могла бы иметь следующее содержание:
"В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску правообладателя или лица, которому отсутствие регистрации права правообладателя препятствует регистрации его собственного права на недвижимое имущество".
Но и эта формулировка не будет охватывать все случаи, когда существует необходимость осуществления регистрации права на основании заявления лица, которое законом не признается надлежащим заявителем. Не является редкой ситуация, когда лицо не заинтересовано в регистрации своего права на недвижимое имущество, поскольку на это имущество тут же будет обращено взыскание. Такая ситуация может возникнуть как применительно к ранее возникшим правам (например, возникшим в результате приватизации), так и по отношению к правам, возникновение которых закон связывает с государственной регистрацией (например, право на вновь созданный объект недвижимости). В таких случаях складывается парадоксальное положение: имущество есть, все основания для регистрации права на него имеются, не хватает только обращения в регистрирующий орган, однако нет лица, которое в соответствии с законом могло бы обратиться с таким заявлением. В результате на имущество не может быть обращено взыскание, так как право на него не может быть зарегистрировано. При продаже такого имущества на торгах покупатель никогда не сможет зарегистрировать свое право. В случае, когда право должника уже возникло, но не зарегистрировано, покупатель не сможет зарегистрировать переход права без предварительной регистрации права прежнего собственника (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Если же на торги будет выставлено имущество, право на которое не является возникшим, то будут признаны недействительными сами торги, поскольку совершение сделок с имуществом, право на которое не возникло, противоречит закону. В такой ситуации единственным лицом, которое заинтересовано в регистрации права должника, является судебный пристав, осуществляющий исполнительное производство. Однако закон не предоставляет ему права на обращение за регистрацией прав на имущество должника.
В своем Постановлении Президиум ВАС РФ указал: "В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи