"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда".
--------------------------------
<1> См. раздел 2.3.
Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав в соответствии со ст. 4 Закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.
Что же касается самих вещных прав, то здесь вопрос сложнее, поскольку ст. 131 ГК РФ при буквальном ее толковании все же ограничивает перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих регистрации теми, которые прямо перечислены в этой статье, а также теми, в отношении которых имеются специальные указания ГК РФ и иных законов. В качестве примера можно привести такое вещное право, как предусмотренное ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении. Действительно, данное право не содержится в перечне ст. 131 ГК РФ, нет специальных указаний о его регистрации в ст. 292 и иных статьях ГК РФ.
Между тем практика регистрирующих органов идет по другому пути. Под правами, в регистрации которых должно быть отказано, понимаются любые права на недвижимое имущество, в отношении которых в законе нет специального указания о том, что они подлежат регистрации. К таким правам, в частности, относятся права нанимателя по договору жилищного найма, права арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее года, и т.п.
Кроме этих случаев на практике под данное основание отказа подпадают:
а) обращение за регистрацией права на объект недвижимого имущества, который хотя и относится к объектам недвижимости, но регистрация прав на него не регламентируется Законом о регистрации. К таким объектам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Об этом прямо говорится в ст. 4 Закона о регистрации;
б) обращение за регистрацией права на объект, который не относится к недвижимому имуществу;
в) обращение за регистрацией права на объект недвижимости, находящийся на территории неподведомственной данному регистрирующему органу (на территории другого регистрационного округа).
Если первый случай вполне можно отнести к подпадающим под данное основание отказа, считая, что в нем имеются в виду не только виды прав, но и виды объектов, то соответствие данному основанию двух других случаев весьма сомнительно, хотя отказывать в этих случаях, безусловно, нужно.
Следует обратить внимание на то, что в ст. 20 говорится о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество. Поэтому ситуация, когда объект не является недвижимостью вовсе, данным основанием не охватывается. Что же касается неподведомственности, то рассматриваемое основание сформулировано так, что предусматривает отказ в регистрации тех прав, которые в принципе не могут быть зарегистрированы в порядке, предусмотренном Законом о регистрации. В случае же расположения объекта на иной территории, права могут быть зарегистрированы, но не этим, а другим органом.
С учетом изложенных соображений формулировка Закона о регистрации могла бы выглядеть так:
"Право, о государственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации данным регистрирующим органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом".
Как видим, из формулировки ушло упоминание об объекте недвижимого имущества, что позволяет распространить данное основание на случаи обращения за регистрацией прав на объекты, не являющиеся недвижимостью. Кроме того, норма дополнена словами "данным регистрирующим органом", что позволяет распространить данное основание на случаи неподведомственности.
Перейдем к следующему основанию - "с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо".
Вопрос о круге лиц, имеющих право обратиться за регистрацией, нами уже рассматривался <1>. К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. ст. 13, 16) относит:
--------------------------------
<1> См. раздел 2.7.
а) правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения);
б) сторону (стороны) договора;
в) уполномоченных первыми двумя категориями лиц;
г) лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты;
д) органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах;
е) лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;
ж) нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).
Рассмотрим сначала понятие правообладателя. Будучи весьма активно используемым в Законе, оно к сожалению, в нем не определено. Между тем анализ Закона свидетельствует о том, что речь идет о лице, право которого на объект недвижимости уже возникло независимо от регистрации. Именно этим данная фигура отличается от стороны по сделке (прежде всего приобретателя), права которого на объект возникнут только после регистрации. В связи с этим следует признать, что до регистрации права на основании договора купли-продажи правообладателем остается продавец, а покупатель в смысле ст. 16 этого Закона имеет статус стороны по сделке.
Следующая категория - уполномоченные правообладателем или стороной по сделке лица. Очевидно, что речь идет о представителях, имеющих право на обращение за регистрацией. Однако формулировка в такой редакции охватывает только одну категорию представителей, известных гражданскому праву, и абсолютно не учитывает возможность законного представительства в отношении недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица без доверенности. В связи с этим в данной норме достаточно было бы просто указать на возможность подачи заявления представителем правообладателя или стороны по сделке.
Кроме того, следует отметить, что в Законе о регистрации осталась неучтенной еще одна категория лиц, имеющих право обратиться за регистрацией, - это лица, приобретающие права на вновь создаваемые объекты. Это специальная категория лиц, которую нельзя отнести ни к правообладателям, ни к сторонам по сделке. К первым ее нельзя отнести, поскольку право на вновь созданный объект возникает только с момента регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ), а ко вторым нельзя отнести потому, что право таких лиц возникает не из сделок, а из деятельности по созданию объекта <1>.
--------------------------------
<1> См. раздел 3.2.
Практика применения Закона о регистрации показывает, что под рассматриваемое основание отказа подпадают случаи не только обращений лиц, не указанных в ст. ст. 13 и 16, но и иные случаи.
В соответствии с общим правилом заявления о регистрации должны подать обе стороны сделки. На практике под рассматриваемое основание отказа подпадают и случаи отсутствия заявления у одной из сторон такой сделки. Между тем вполне очевидно, что отсутствие такого заявления должно быть самостоятельным основанием для отказа. В случае обращения только одной стороны речь идет не об обращении ненадлежащего лица (одна из сторон - надлежащее лицо), а о том, что за регистрацией обратились не все надлежащие лица. Такое самостоятельное основание можно было бы сформулировать так: "отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным законом".
В связи с рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федеральный закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: "правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества" <1>. Вряд ли можно возразить против того, что указанные обстоятельства должны стать основанием для отказа. Однако, по нашему мнению, они являются лишь частным случаем, охватываемым предлагаемой общей формулировкой об отсутствии необходимых заявлений.
--------------------------------
<1> Введено Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.
Следующее основание отказа звучит так: "акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания".
На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Но вернемся к ст. 17 Закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания". Бросается в глаза явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того, чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того, чтобы стать основанием для регистрации, он должен соответствовать закону и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.
На практике такие ситуации чаще всего разрешаются применением другого основания для отказа в регистрации: "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Однако это вынужденное и неудачное решение. Во-первых, акты государственных и иных органов должны оцениваться не с точки зрения действующего законодательства, а с точки зрения того законодательства, которое существовало на момент их издания. Во-вторых, непонятно, почему признание недействительным акта выделено в отдельное основание отказа в регистрации, а признание недействительной сделки или иного документа в качестве такого основания не выделено. Такой подход может быть основанием для вывода о том, что к актам органов государственной власти и органов местного самоуправления у регистрирующего органа должен быть особый подход, исключающий их анализ с точки зрения законности. Однако такой подход вряд ли находился бы в рамках общей концепции закона.
Из данной ситуации, по нашему мнению, есть следующий выход. Во-первых, сформулировать основание для отказа в регистрации в ст. 20 в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации:
"Акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания".
Во-вторых, следует ввести общее основание отказа для любых документов:
"Документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке".
Далее рассмотрим еще одно основание отказа из ст. 20 Закона о регистрации: "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества".
Какие же случаи подпадают под данное основание? Использованный в приведенной формулировке термин "не уполномоченный" наводит прежде всего на мысль о том, что, во-первых, речь идет о лице, которое само не является правообладателем и, кроме того, не имеет от действительного правообладателя полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку правомерности распоряжения соответствующим правом. Для этого подлежат последовательному выяснению три вопроса:
а) является ли лицо, указанное в правоустанавливающем документе, обладателем того права, на распоряжение которым направлен правоустанавливающий документ, а если нет, то
б) имело ли это лицо полномочия на подписание правоустанавливающих документов от правообладателя, и если да, то
в) действовало ли оно в рамках этих полномочий.
Решение последних двух вопросов носит в основном "технический" характер и связано с анализом документов, подтверждающих полномочия соответствующих лиц. Что же касается первого вопроса, то он, как показывает практика применения закона, является одним из наиболее сложных.
Одной из основных задач государственной регистрации прав на недвижимое имущество является обеспечение действительности регистрируемых прав, создание таких условий, при которых регистрирующий орган в рамках осуществления своих функций предотвращает в будущем возможность установления недействительности этих прав по основаниям, которые были известны регистрирующему органу на момент решения вопроса о регистрации. Это возлагает на регистрирующий орган обязанность в первую очередь проверять действительность прав того лица (или лиц), которое осуществляет распоряжение объектом, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав, о регистрации которых поднят вопрос. Очевидно, что в регистрации права приобретателя объекта должно быть отказано во всяком случае установления недействительности права лица, производящего отчуждение объекта.
Однако реализация этого положения вызывает весьма серьезные проблемы. Как уже подчеркивалось, регистрирующий орган не обладает и не может обладать юрисдикционными функциями. Поэтому на него не может быть возложено установление недействительности чьего-либо права. Такая недействительность должна быть либо до решения вопроса о регистрации установлена компетентным органом (судом), либо бесспорно подтверждаться