"Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования" (Алексеев В.А.) ("Волтерс Клувер", 2007)

551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).
Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, права обращения в суд с указанным требованием не предоставлено" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04.
Решение суда представляется абсолютно правильным с точки зрения действующего законодательства, которое, по мнению автора, нуждается в совершенствовании. Необходимо предоставить судебным приставам-исполнителям право либо на обращение за регистрацией права должника в суде, когда в их распоряжении имеются все необходимые для регистрации документы, либо признать за ними право на обращение в суд с иском о признании права должника на недвижимое имущество.
Особый случай принудительной регистрации чужого права устанавливает Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>. На основании п. 5 ст. 13 данного Закона "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога". А "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (с изм. и доп. от 18 июля 2006 г.).
Требует анализа и такое нововведение, как предоставление нотариусу права обратиться с заявлением о государственной регистрации. Согласно новой редакции абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации "в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие" <1>. Очевидно, что нотариус составляет самостоятельную категорию заявителей, так как не является правообладателем или стороной сделки, а полномочия его вытекают не из доверенности, а из закона и факта совершения соответствующего нотариального действия. В связи с этим возникают вопросы, может ли нотариус подать заявление, не получив согласия на это правообладателя, а также как должен поступить регистрирующий орган, если заявление нотариуса будет дезавуировано лицом, в чьих интересах оно подано. Видимо, на первый вопрос следует ответить отрицательно, а во втором случае регистрация не должна проводиться, что, по мнению автора, необходимо отразить в законе.
--------------------------------
<1> Введено Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
2.8. Основания отказа в государственной
регистрации прав на недвижимость
Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.
Вопрос о принципиальной возможности отказа в регистрации прав на недвижимость однозначно решен в п. 5 ст. 131 ГК РФ. В нем говорится: "Отказ в государственной регистрации права на недвижимость и сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд". Одновременно п. 6 этой статьи говорит о том, что основания для отказа в регистрации должны быть установлены Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, гражданское законодательство подчеркивает важность вопроса об основаниях отказа, выделяя эти основания в качестве самостоятельного предмета рассмотрения в Законе о регистрации наряду с порядком регистрации. По нашему мнению, такая формулировка имеет целью не только указать на важность установления оснований для отказа, но и обусловлена рядом правовых моментов.
Если нормы, определяющие порядок государственной регистрации, носят чисто процессуальный характер, поскольку понятие "процесс" и "порядок" вполне можно рассматривать как синонимы, то нормы об основаниях отказа ближе к сфере материального права, так как определяют, как уже указывалось, не только порядок, но и содержание деятельности по регистрации. Вместе с тем нормы об основаниях отказа вряд ли можно отнести и к нормам гражданского права. Будучи в наибольшей степени обусловлены гражданско-правовыми нормами и в наибольшей степени связаны с ними, нормы об основаниях отказа в регистрации тем не менее остаются нормами, регулирующими не отношения равноправных участников гражданского оборота, а отношения между государством в лице регистрирующего органа и субъектами, обращающимися за регистрацией.
Таким образом, если нормы о порядке государственной регистрации можно отнести к административно-процессуальным, то нормы об основаниях отказа - к материальным нормам административного права.
Выступая, с одной стороны, как средство обеспечения гарантий прав владельцев недвижимости, а с другой стороны, как средство их ограждения от возможного произвола регистрирующего органа, перечень оснований для отказа в регистрации, безусловно, должен быть исчерпывающим. Сами основания для отказа должны быть сформулированы конкретно и исключать различное толкование. В то же время недопустима излишняя конкретизация этих оснований, попытка включить в перечень все возможные случаи на уровне конкретных прецедентов.
Перед тем как перейти к рассмотрению оснований для отказа, следует остановиться на весьма важном процессуальном вопросе, имеющем, однако, непосредственное отношение к основаниям отказа в регистрации. Этот вопрос - о возможности выделить специальные основания для отказа в приеме документов на регистрацию.
Если обратиться к Закону о регистрации, то, на первый взгляд, в нем такое основание сформулировано. В п. 3 ст. 18 после перечисления формальных требований к документам, представляемым на регистрацию, записано, что "не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание". Такая формулировка, казалось бы, однозначно ориентирует регистрирующий орган на то, чтобы при обнаружении документов с вышеперечисленными дефектами не начинать процесс регистрации, а отказывать в приеме документов.
Однако изучение опыта работы различных регистрационных органов и двенадцатилетний опыт функционирования регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге позволяет отрицательно ответить на вопрос о возможности такого отказа. Действительно, актами, регламентирующими порядок регистрации, устанавливается перечень формальных требований к документам по их оформлению и комплектности. Определить несоответствие представленных документов этим требованиям можно и при первичном рассмотрении в процессе приема. В то же время такое первичное рассмотрение, если оно осуществляется уполномоченным лицом регистрирующего органа, ничем не отличается в процессуальном отношении от последующего более внимательного изучения документов. Можно сказать, что по любому документу, представленному в регистрирующий орган, должно быть принято решение о регистрации или отказе в регистрации. В этом смысле так называемый отказ в приеме документов следует рассматривать как отказ в регистрации.
Разумеется, порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд.
Установление возможности письменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не только заявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующий орган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как в деле правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае же отказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволит заявителю представить в суд другие документы.
Таким образом, мы полагаем, что можно говорить только об основаниях для отказа в регистрации, исключив саму возможность формулирования оснований для отказа в приеме документов. С учетом этого вывода из ст. 18 Закона о регистрации п. 3 следовало бы исключить, а в ст. 20 Закона - внести соответствующую формулировку основания для отказа в регистрации. Возможен и иной путь решения вопроса. В ст. 18 сформулировать вышерассмотренные требования к документам, а в ст. 20 не формулировать специального основания для отказа, поскольку нарушение этих требований будет частным случаем несоответствия документов требованиям закона по форме (абз. 4 п. 1 ст. 20).
Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Как мы уже говорили, этот перечень должен быть исчерпывающим. Однако так ли это на самом деле? Рассматривая этот вопрос, А.Р. Кирсанов пишет: "Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:
1) сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав;
2) сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;
3) сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);
4) наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)" <1>.
--------------------------------
<1> Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 213.
Таким образом, А.Р. Кирсанов практически относит указанные обстоятельства к самостоятельным основаниям отказа в регистрации. Такая позиция не может не вызвать возражений. Действительно, в п. 2 ст. 19 Закона о регистрации содержится правило, согласно которому в случаях, перечисленных указанным автором, "государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц", а "если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав". Однако такая формулировка закона отнюдь не дает основания для признания "неразрешенных сомнений регистратора" основанием для отказа в регистрации. По нашему мнению, сомнения регистратора должны быть основаны на реальных обстоятельствах, а отказ в государственной регистрации всегда должен иметь одно из оснований, перечисленных в ст. 20 Закона о регистрации. В противном случае следовало бы признать, что основание отказа лежит исключительно в субъективной сфере регистратора.
Теперь приступим к рассмотрению оснований отказа в регистрации, предусмотренных этим Законом. Оговоримся сразу, что и сам перечень оснований, и отдельные формулировки ст. 20 Закона о регистрации представляются весьма далекими от совершенства. Поэтому, рассматривая все приведенные в данном Законе основания отказа, мы будем предпринимать попытки составления более удачных формулировок.
Начнем с первого основания, которое звучит так:
"Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом".
При буквальном толковании данной формулировки можно прийти к выводу о том, что в ней речь идет о различных видах прав на недвижимость, которые делятся на подлежащие регистрации и не подлежащие таковой. В этом случае необходимо решить вопрос о том, какие права на недвижимое имущество не подлежат государственной регистрации. Для решения этого вопроса следует обратиться к ст. 4 Закона о регистрации. Ранее мы уже высказывались о неудачности деления регистрации на обязательную и необязательную <1>. Применительно же к рассматриваемому вопросу скажем, что права, регистрация которых необязательна, и права, в регистрации которых должно быть отказано, - это, безусловно, не одно и то же. В ст. 20 речь идет о тех правах, которые учреждение юстиции не имеет права регистрировать. Но есть ли такие права на недвижимое имущество, предусмотренные гражданским законодательством? Попробуем их поискать. Пункт 1 ст. 4 Закона о регистрации говорит о том, что "государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество