"Правовой режим иностранных инвестиций в Российской Федерации" (Пушкин А.В.) ("Юрист", 2007)

риски иностранных инвесторов ¦
L----T----------------------------------------
¦ ------------------------------------------¬
+-----------------+ дефицит земель ¦
¦ L------------------------------------------
¦ ------------------------------------------¬
+-----------------+ наличие (отсутствие) инфраструктуры ¦
¦ L------------------------------------------
¦ ------------------------------------------¬
+-----------------+ административные барьеры ¦
¦ L------------------------------------------
¦ ------------------------------------------¬
L-----------------+ поиск правоустанавливающей документации ¦
¦ на земельный участок ¦
L------------------------------------------
Кроме того, при выборе земельного участка для строительства следует учитывать ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта на конкретной территории. К сожалению, нередки случаи, когда инвестор сначала приобретает участок и только потом узнает о подобных ограничениях.
Иногда суть ограничений заключается в установлении городскими властями условий сделки, обусловленных техническими, природными или социальными факторами, к примеру, таким ограничением может стать необходимость благоустройства большой площади прилегающей территории.
Николас Кнауф, совладелец и управляющий партнер компании Кнауф: "Цены на участки, отводимые под строительную застройку, соответствуют западноевропейскому уровню, но далеко не соответствуют по своему качеству. Высокая цена подведения дорог, подключения электроэнергии, водоснабжения и канализации, в частности для тех, кто первым приходит в район, оказывается непомерно неподъемной. Расходы на инфраструктуру тех участков, которые нам предлагают в регионах, составляют от 20 и более миллионов долларов, что значительно больше, чем вложения в сам завод и современное оборудование".
Существуют также ограничения, связанные с застройкой исторических центров городов в связи с необходимостью охраны памятников архитектуры и культуры либо с наличием охраняемых природных территорий и иными экологическими проблемами.
Новгород - исторический город, и значительная часть его территории объявлена ЮНЕСКО историческим памятником Мирового наследия. По этой причине особенно трудно реализовать любую схему застройки в границах старинных земляных валов (стен), которые определяют исторический облик города.
Частная собственность на землю в границах исторического центра не разрешается, и по этой причине здесь маловероятно сооружение больших частных объектов.
Согласно пункту 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ законом могут устанавливаться иные ограничения прав на землю, распространяющиеся в том числе и на иностранных инвесторов и сохраняющиеся при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу:
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту; строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Следует также отметить, что статьей 27 Земельного кодекса РФ установлены ограничения оборотоспособности земельных участков, в соответствии с которыми земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Кроме того, иностранным инвесторам при выборе земельного участка также следует учитывать, что до сих пор основная масса земель в нашей стране находится в государственной и муниципальной собственности. Так, по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2006 года, лишь 0,3% земель в Российской Федерации находятся в собственности юридических лиц, и 7,3% - в собственности граждан. В связи с этим наиболее актуальным является вопрос приобретения прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности.
В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом следует учитывать, что большинство субъектов Российской Федерации отдает преимущество предоставлению земельных участков в аренду их продаже.
В частности, согласно статье 14 Закона г. Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" от 14 марта 2003 г. N 27 в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы.
"Невозможность выкупа земельного участка сдерживает поток иностранных инвестиций в строительную сферу Санкт-Петербурга", - считает заместитель генерального директора управляющей компании строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Кирилл Вязовский. Вместо приобретения земельного участка под строительство "инвестору навязываются арендные отношения, которые в любой момент могут быть расторгнуты". Это, по его мнению, "создает дискомфорт для инвестора и, в первую очередь, иностранного".
"Вся городская инвестиционно-строительная политика носит ущербный характер по отношению к инвестору, - считает Кирилл Вязовский. - Город берет немалые деньги за участки под строительство и при этом ни за что не отвечает, ни за освобождение выделенных территорий от имущественных обременений, ни за вынужденный простой застройщика при оспаривании в суде решений Инвестиционно-тендерной комиссии, ни за срыв сроков рассмотрения документов чиновниками. Город не занял жесткой позиции и по отношению к естественным монополистам, которые срывают сроки подключения коммуникаций к новым домам, что делает невозможным сдачу жилья в оговоренный с покупателями срок".
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Земельным кодексом РФ закреплено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в собственность или в аренду. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность осуществляется за плату. В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса не допускается отказ в предоставлении земельных участков под строительство, кроме случаев:
- изъятия земельных участков из оборота;
- установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
- резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Статьей 29 Земельного кодекса закреплено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Земельные участки для строительства могут предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов либо с получением такого согласования (статья 30 Земельного кодекса РФ).
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах. Такая процедура применяется, главным образом, в городах, где земельные участки предоставляются органами исполнительной власти или органами местного самоуправления на конкурсах или аукционах.
Предоставление земельных участков для строительства коммерческой недвижимости с предварительным согласованием мест размещения объектов производится только в аренду. Подобный способ предоставления земельных участков чаще применяется при инвестировании в промышленные объекты, размещение которых не соответствует в полной мере правилам землепользования и застройки и требует серьезного анализа экологических, санитарных и иных аспектов.
По мнению Управляющего партнера Colliers International Сергея Гипша, еще несколько лет назад иностранные инвесторы не решались инвестировать в Россию из-за высоких рисков, приобретая только готовые проекты. Сегодня же ситуация стала меняться кардинальным образом. На рынок пришли такие крупные иностранные компании, как Immoeast, Fleming Family & Partners, Quinn Group, Raven Russia, которые стали активно вкладывать деньги в том числе и в строящиеся объекты. Многие развивают свои проекты в стратегическом партнерстве с российскими девелоперами, которые берут значительную часть рисков на себя. В 2006 г. в российскую коммерческую недвижимость было инвестировано 3,4 млрд. евро (около $4,4 млрд.), говорится в отчете консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. "Это абсолютный рекорд для российского рынка, - объясняет директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Константин Деметриу. - По сравнению с 2005 г. этот показатель вырос в 8 - 9 раз". По его оценкам, в позапрошлом году в России было вложено около $500 млн.
Особенности сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности
Нормами земельного и гражданского законодательства РФ установлено, что собственники земельных участков вправе реализовывать свое право собственности, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться ими, свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде, не нарушает установленных законодательством ограничений, а также прав и законных интересов других лиц.
Сделки, совершаемые с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируются, как правило, гражданским законодательством.
Следует выделить определенные особенности правового регулирования договоров продажи и аренды земельных участков, которые необходимо учитывать инвесторам:
1) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность;
2) договор продажи земельного участка должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи земельного участка влечет его недействительность. Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации;
3) существенным условием договора продажи земельного участка является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 37 Земельного кодекса РФ договором купли-продажи земельного участка не могут устанавливаться следующие условия:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Что касается договоров аренды земельных участков, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ данный договор подлежит государственной регистрации, кроме случаев, когда он заключается на срок менее чем один год (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ).
Срок, на который заключается договор аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Так, в Москве договоры аренды заключаются на срок от 5 до 49 лет.
Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон) передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Кроме оснований прекращения договора аренды, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, земельное законодательство предусматривает специальные основания для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в частности, к таким случаям относятся:
- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
- неиспользование земельного участка для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также