"Правовой режим иностранных инвестиций в Российской Федерации" (Пушкин А.В.) ("Юрист", 2007)

Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
-----------------------------------------------¬
¦ Ограничения по владению земельными участками ¦
L--T--------------------------------------------
¦ ------------------------------------------------------¬
+-------+запрет на приобретение в собственность земельных ¦
¦ ¦участков на приграничных территориях ¦
¦ L------------------------------------------------------
¦ ------------------------------------------------------¬
+-------+запрет на приобретение в собственность земель ¦
¦ ¦сельскохозяйственного назначения ¦
¦ L------------------------------------------------------
¦ ------------------------------------------------------¬
L-------+предоставление земель государственной и муниципальной¦
¦собственности только за плату ¦
L------------------------------------------------------
Закон РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" включает в пределы приграничной территории пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска. Указом же Президента РФ (который пока не принят) будут утверждены перечни, включающие наименования конкретных территорий из названных выше, на которых запрещается предоставление иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков в собственность.
Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в пункте 5 статьи 3 закрепил, что до установления Президентом РФ указанного перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на таких территориях (т.е. на всех приграничных территориях), в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.
До настоящего времени остается открытым вопрос: что следует понимать под "приграничными территориями" - территории всех субъектов РФ, имеющих выход к Государственной границе? Территории приграничных муниципальных образований? Полосу шириной в несколько километров вдоль Государственной границы? В последнем смысле представляет интерес зарубежный опыт. Так, например, в Перу для иностранцев установлен запрет на приобретение в собственность земель, находящихся в приграничной полосе шириной 50 км.
В условиях пробельности законодательства ответ на этот вопрос вынуждена давать судебная практика.
ЗАО "Минерал Кнауф" в 2000 г. были предоставлены земельные участки под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га на праве постоянного (бессрочного) пользования. На основании статьи 3 Федерального закона от 25 января 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ЗАО "Минерал Кнауф" обратилось с заявлением в администрацию г. Ахтубинска и Ахтубинского района о намерении приобрести в собственность названные земельные участки.
Постановлением главы администрации и муниципального образования г. Ахтубинска и Ахтубинского района от 18 октября 2002 г. N 1405 акционерному обществу было отказано в приобретении в собственность земельных участков на основании того, что вся территория Ахтубинского района определена приграничной территорией, а пункт 3 статьи 15 ЗК РФ не допускает обладание иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.
Согласно Уставу ЗАО "Минерал Кнауф" иностранный инвестор - фирма "Кнауф Интернациональ ГМБХ" (Германия) имеет долю в уставном капитале акционерного общества в размере 66,6% (пункт 4.4), следовательно, владеет контрольным пакетом акций и является иностранным юридическим лицом, зарегистрированным на территории Российской Федерации. На основании Закона Российской Федерации "О Государственной границе Российской Федерации", письма Пограничной службы России Краснознаменского Северо-Кавказского регионального Управления в/ч 2449 N 1/24 от 8 января 2002 г., ст. 1 Постановления главы администрации Астраханской области от 26 июня 1998 г. N 264 "Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установлении в них режимов приграничных территорий" вся территория Ахтубинского района определена как приграничная территория. Руководствуясь указанными нормативными актами, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа оставил кассационную жалобу ЗАО без удовлетворения (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 апреля 2003 г. N А06-1178у-21/02).
2) Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 3) установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Следует обратить внимание на то, что в данном Законе речь идет не только об иностранных юридических лицах, но и о тех юридических лицах, в которых доля иностранного капитала составляет более чем 50%.
Указанные юридические лица включены в государственный реестр коммерческих организаций с иностранными инвестициями, зарегистрированных на территории Российской Федерации, и соответственно в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, которые ведет Государственная регистрационная палата при Минюсте России. Соответствующие данные о долях в уставном капитале должны содержаться в их учредительных документах.
Собственники не вправе продать данным лицам земельные участки. Статьей 4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено ограничение, согласно которому не допускаются сделки с земельными участками, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованию, установленному указанной статьей, а именно максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
3) Согласно пункту 5 статьи 28 Земельного кодекса РФ иностранным гражданам и юридическим лицам земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются в собственность только за плату.
До принятия Земельного кодекса РФ порядок определения цены покупки земельных участков регулировался Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ после 1 июля 1994 г.", где цена покупки земельного участка рассчитывалась исходя из нормативной цены земли. Закон о введении в действие Земельного кодекса РФ (а также ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") предусматривает расчет стоимости исходя из ставки земельного налога, устанавливаемой главой 31 Налогового кодекса РФ.
Статей 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ закреплено правило, согласно которому субъекты Федерации устанавливают цену в поселениях с численностью:
- свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Кроме этого, земельным законодательством предусмотрено применение поправочного коэффициента при продаже земельного участка, учитывающего основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. Поправочные коэффициенты в соответствии с земельным законодательством утверждаются только Правительством Российской Федерации, что исключает применение других коэффициентов со стороны субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также возможность влияния и злоупотреблений со стороны отдельных должностных лиц и органов на местах.
До настоящего времени Правительством РФ указанные коэффициенты не приняты, что, однако, не может являться причиной отказа как в заключении договора купли-продажи земли на основании статьи 36 ЗК РФ, так и в регистрации права собственности на этот участок. Конституционный Суд РФ в Определении от 4 марта 1999 г. N 36-О разъяснил, что неисполнение Правительством РФ нормы закона не препятствует реализации законодательства. Закон Российской Федерации является актом большей юридической силы, чем нормативный правовой акт Правительства РФ.
Большинство федеральных арбитражных судов округов придерживается аналогичного мнения. Эта же точка зрения нашла отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11.
Некоторые правила для приобретения земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами определены также статьями 35, 36 Земельного кодекса РФ. Согласно данным статьям эти лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, в том числе находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном статьей 35 и 36 ЗК РФ соответственно, а также с учетом пункта 2 статьи 5, пункта 3 статьи 15, пункта 1 статьи 22 и пунктов 4 и 5 статьи 28 ЗК РФ.
Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Для целей, связанных со строительством, земельные участки предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии со статьей 30 ЗК РФ, а также с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 ЗК РФ.
Потенциальные риски иностранных инвесторов при приобретении земельных участков под размещение объектов недвижимости
Российский рынок торговой недвижимости привлекает все новых западных инвесторов. Голландская Rodamco Europe, один из крупнейших девелоперов торговой недвижимости в Европе, приобрела около четверти площадей строящегося многофункционального комплекса "Метрополис". Топ-менеджер Rodamco Мартен Хулшоф подтвердил факт соглашения: "Окончательно сделка будет закрыта в первой половине 2009 года, сейчас мы рассматриваем возможности дальнейшего инвестирования в российский рынок".
При приобретении земельных участков иностранные инвесторы могут столкнуться с проблемами, непосредственно не связанными с законодательными ограничениями, рассмотренными нами выше.
Среди наиболее распространенных из них можно назвать следующие:
1. Дефицит земель. Когда речь заходит о приобретении недвижимости, в первую очередь инвестором учитываются такие критерии, как численность и плотность населения прилегающей территории, торговая и транспортная инфраструктура местности и т.п. В настоящий момент практически все земли в наиболее крупных городах, пригодные для инвестирования, уже выкуплены, и на каждый выставляемый на торги лот претендует большое количество желающих их приобрести.
2. Инфраструктура. Проблемой может стать как наличие, так и отсутствие инфраструктуры - транспортной, коммуникационной, энергетической и т.п. Например, перегруженность систем энергоснабжения района может представлять серьезную проблему для подключения будущего объекта недвижимости к электросетям. Наличие подземных коммуникаций может повлечь за собой проблемы, связанные с необходимостью их переноса и получения соответствующих согласований, и так далее.
3. Административные барьеры. Установленная законодательством процедура предоставления земельных участков для строительства все еще не является достаточно прозрачной и порождает возможность для многочисленных злоупотреблений в этой сфере. Получение земельного участка и всех необходимых для начала строительства согласований представляет собой сложный процесс, который по длительности может превышать период времени, необходимый для строительства объекта.
4. Документация. В случае если принимается решение о приобретении земельного участка, находящегося в частной собственности, инвестор может столкнуться с необходимостью длительного поиска его правообладателя, установления правовой чистоты титула владельца земельного участка, а также с проблемами, связанными с отсутствием правоустанавливающей документации на участок. Зачастую история перехода прав собственности на участок является столь запутанной, что для надлежащего оформления прав на землю может потребоваться решение суда. Проблемой может стать и недостаточная проработанность конкурсной документации.
Андреас Романос, Ассоциация европейского бизнеса в России: "В идеале инвесторы ждут от властей, что они покончат с бюрократией, на деле удовлетворяются лишь защитой от коррупции и бюрократии. Опрос, проведенный в 2006 году, показал, что более 70 процентов из опрошенных 184 иностранных компаний, инвестирующих средства в российские предприятия, считают, что на их решение вложить или не вложить деньги в регион влияет информация о коррупции на местах. Крупнейшие компании не станут вкладывать средства в регион, если сочтут, что им придется заплатить хотя бы копейку "серых" денег".
---------------------------------------------¬
¦ Потенциальные