"аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики" (беляева о.а.) ("контракт", "волтерс клувер", 2010)

такие торги недействительными <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 2 сентября 2008 г. по делу N А49-432/2008-25/18.
 Таким образом, существенное снижение начальной цены за право аренды на повторных торгах не могло быть произведено без отчета независимого оценщика. Представляется, что вывод судебных инстанций о том, что занижения цены реализации не произошло и большей суммы за право аренды земельного участка администрация не получила бы, совершенно необоснован. Как уже было сказано, продажа права аренды была осуществлена с помощью процедуры, которая не имеет ничего общего с аукционом, а также по многим признакам не соответствовала земельному законодательству. Конечно, только суд компетентен решить, нанесли ли допущенные нарушения конкретный ущерб муниципальному образованию. Однако судебные инстанции постановили, что законные интересы муниципального образования не нарушены, даже не запросив мнение независимого оценщика, что в обстоятельствах комментируемого дела представляется ошибочным.
 5. Другой более важный вопрос состоит в том, сколько раз могли проводиться повторные торги. В Правилах организации и проведения земельных торгов речь идет лишь о первоначальных и повторных торгах, т.е. третьи, четвертые, пятые, шестые торги, а также в седьмой раз аукцион без объявления цены, имевшие место в комментируемом споре, земельным законодательством не предусмотрены. Можно ли предположить, что понятие "повторные торги" подразумевает проведение торгов неограниченное количество раз до тех пор, пока соответствующий договор (или договоры) наконец-то не будет заключен? Здесь уместно воспользоваться аналогией закона и обратиться к нормативным актам, которые регламентируют вопросы проведения повторных торгов, четко определяют их максимальное количество, а также дальнейшие действия организатора торгов в случае, если цель торгов так и не достигнута, т.е. желаемый договор не заключен.
Для продажи имущества должника на стадии внешнего управления предусмотрено проведение первых и повторных торгов (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве). О том, что делать арбитражному управляющему, если повторные торги не состоятся ввиду отсутствия заявок, Закон умалчивает <1>. Продажа имущества должника в ходе конкурсного производства может осуществляться на торгах также два раза. Но если повторные торги не состоятся, арбитражный управляющий должен продавать имущество посредством публичного предложения (п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве).
--------------------------------
<1> До 2009 г. Закон о банкротстве допускал проведение торгов по продаже имущества должника трижды. Если имущество не продавалось на третьих торгах, порядок его последующей продажи устанавливался собранием (или комитетом) кредиторов. Новым способом продажи имущества могли быть четвертые (пятые, шестые и т.д.) торги либо продажа посредством публичного предложения. Зачастую четвертые торги проводились "на понижение", т.е. в форме обратного аукциона, при котором начальная цена пошагово снижалась организатором торгов до ее первого акцепта кем-то из участников аукциона. Поскольку обратный аукцион в Законе о банкротстве прямо не был предусмотрен, правомерность торгов "на понижение" некоторыми специалистами ставилась под сомнение (см.: Круглова О. Проблемы реализации на торгах имущества должника - сельскохозяйственной организации // Хозяйство и право. 2008. N 2. С. 88).
Для продажи предмета ипотеки предусмотрено двукратное проведение торгов. В течение месяца после того, как повторные торги признаны несостоявшимися, залогодержатель должен принять решение об оставлении предмета ипотеки за собой. Если он этого не сделает, ипотека прекратится, а имущество будет возвращено залогодателю (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке) <1>.
--------------------------------
<1> Эти правила не применяются в отношении особого вида заложенной недвижимости - земельных участков, предназначенных для жилищного строительства (ст. 62.1 Закона об ипотеке). При обращении взыскания на такие земельные участки в решении суда должны быть оговорены: 1) предельное количество повторных публичных торгов (можно предположить, что торги могут проходить более двух раз); 2) величина снижения начальной продажной цены имущества на повторных торгах.
Похожим образом установлены последствия несостоявшихся публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства. Правда, именуются следующие торги не повторными, а вторичными. Если вторичные торги будут объявлены несостоявшимися, судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущество за собой, причем по цене, которая на 25% ниже стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника. О своем решении взыскатель должен письменно уведомить судебного пристава-исполнителя в течение пяти дней. Если такого уведомления не последует или же взыскатель откажется от приобретения не реализованного на торгах имущества, предмет торгов возвращается самому должнику (ч. ч. 12, 13 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Таким образом, по аналогии с правилами, установленными в отношении реализации с торгов предмета ипотеки, арест с данного имущества должен быть снят.
Приватизационные торги могут быть проведены лишь один раз. Причем Закон о приватизации не предусматривает каких-либо последствий несостоявшегося приватизационного конкурса. Если же несостоявшимся будет признан приватизационный аукцион, впоследствии должна использоваться процедура продажи имущества посредством публичного предложения.
Таким образом, "повторные" торги не могут проводиться многократно. В зависимости от вида торгов законодательство РФ либо устанавливает точное количество возможных торгов, либо предоставляет их организатору право воспользоваться иным способом заключения договора (в частности, продажа посредством публичного предложения), но основанным, так же как и торги, на началах состязательности. По большому счету, следует задаться вопросом о целесообразности многократного использования торгов. Если первые и повторные торги не достигают цели их проведения, значит, такой способ реализации имущества в конкретной ситуации себя не оправдывает.
 Что касается комментируемого спора, легальными следует признать лишь первые и вторые торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
 6. Итак, и первые, и повторные торги признаны несостоявшимися, что дальше? Существует две процедуры, направленные на вызов состязательности между потенциальными контрагентами, но в то же время отличающиеся от торгов <1>. Речь идет о продаже имущества посредством публичного предложения (п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве, ст. 23 Закона о приватизации) и продаже имущества без объявления его цены (ст. 24 Закона о приватизации).
--------------------------------
<1> Дословная формулировка в Законе о банкротстве звучит как "торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения". На наш взгляд, это неверный термин, так как продажа посредством публичного предложения разновидностью торгов не является и не соответствует многим формальным характеристикам торгов (информационное сообщение, отсутствие задатка, "заочное" проведение процедуры, изменение первоначальных условий продажи в соответствии с периодами снижения начальной цены и проч.). Тем не менее порядок продажи имущества посредством публичного предложения в ходе банкротства повсеместно нарушается: после многократного признания торгов недействительными имущество выставляется на продажу именно без объявления его цены. См. об этом: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 сентября 2008 г. по делу N А43-910/2008-17-18 и проч.
Продажа имущества должника в ходе конкурсного производства путем публичного предложения не может быть проведена без объявления начальной цены, которая равна той, что была установлена на повторных торгах. Арбитражный управляющий, публикующий извещение о продаже посредством публичного предложения, обязан сообщить о начальной цене продажи, величине и периодах ее последовательного снижения. Если заявок о приобретении имущества не поступает, цена снижается в порядке, установленном в сообщении, и начинается новый период ожидания заявок от заинтересованных лиц. Покупателем признается лицо, первым подавшее заявку о приобретении имущества по цене, которая выше начальной в данном периоде. Аналогичным образом регламентирована продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения в сфере приватизации. Правда, несколько более детально установлена процедура снижения первоначальной цены, а также предусмотрена цена отсечения (минимальная цена, по которой может быть продано приватизируемое имущество).
Если приватизируемое имущество не было продано ни на аукционе, ни путем публичного предложения, допускается сообщить о его продаже без объявления цены. Предложения о приобретении имущества подаются претендентами в запечатанных конвертах, а покупателем признается лицо, предложившее наибольшую цену (п. п. 2, 4 ст. 24 Закона о приватизации). Надо сказать, что помимо Закона о приватизации подобный способ заключения договора в иных нормативных актах не зафиксирован.
Очевидно, что в комментируемом деле проведенный администрацией "аукцион без объявления цены" наиболее похож на процедуру продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены, когда нормативная цена его продажи вообще не определяется. Иными словами, "аукцион без объявления цены" - это процедура, отличная от торгов, хотя она идентична целям их проведения: заключение договора по возможности на конкурентной основе, а не напрямую с одним конкретным претендентом. Однако такой способ распоряжения муниципальными земельными участками не предусмотрен действующим законодательством.
 Подводя итог вышеизложенному, следует сделать вывод об обоснованности всех доводов прокурора, предъявившего иск в защиту интересов муниципального образования. Судебные инстанции отметили, что со стороны администрации имели место "отступления" от установленной процедуры проведения аукциона. Но столь многочисленные нарушения законодательства, по сути, приведшие к произвольному распоряжению муниципальной землей, вряд ли можно считать всего лишь "отступлениями" от процедуры. Фактически земельный участок был передан в аренду способом, не предусмотренным в ст. 38 ЗК РФ, обоснованность цены продажи права аренды также судами проверена не была, так как к участию в процессе не привлекался независимый оценщик.
 Следовательно, выводы всех судебных инстанций были основаны на не полностью выясненных обстоятельствах дела, в связи с чем их правильность вызывает сомнения.
2. Сообщение сведений о предстоящих торгах является
обязанностью их организатора, преимущественные права
арендатора не препятствуют проведению торгов, суду надлежит
установить, в каких отношениях состоят друг с другом
участники торгов со схожими фирменными наименованиями
Дело N А70-2046/5-2007 Арбитражного суда
Тюменской области
Сельскохозяйственный кооператив (колхоз) "Березовский" (далее - СХК "Березовский", истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗапСибХлеб-Исеть" (далее - ООО "ЗапСибХлеб-Исеть", ответчик), администрации Исетского муниципального района Тюменской области (далее - администрация, ответчик) о признании недействительными публичных торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, состоявшихся 2 апреля 2007 г., и о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 2 апреля 2007 г. N 35, заключенного ответчиками.
Исковые требования были мотивированы нарушениями процедуры торгов, ненадлежащим извещением заинтересованных лиц о проведении аукциона, отсутствием в извещении необходимой информации и, как следствие, отсутствием у истца возможности подать заявку на участие в торгах.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30 июля 2007 г. в удовлетворении иска отказано со ссылкой на ст. ст. 448, 449 ГК РФ и ст. 65 АПК РФ. Суд первой инстанции пришел к выводу, что процедура проведения торгов не нарушена, истец не подавал заявки на участие в аукционе и не подтвердил, что ему незаконно отказано в участии. Поэтому результаты аукциона не нарушают права и законные интересы истца.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2007 г. решение Арбитражного суда Тюменской области было отменено, исковые требования удовлетворены, признаны недействительными торги в форме открытого аукциона по приобретению права на заключение договора аренды земельных участков, проведенные администрацией 2 апреля 2007 г. Признан недействительным договор аренды земельного участка от 2 апреля 2007 г. N 35, заключенный между ответчиками. Суд апелляционной инстанции установил, что при подготовке к проведению аукциона допущены существенные нарушения требований ст. 449 ГК РФ и п. п. 8, 10 Правил организации и проведения земельных торгов. Опубликованное извещение о торгах не содержало сведений о сроке принятия решения об отказе от проведения торгов, о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизитах указанного решения, реквизитах счета для перечисления задатка, формы заявки на участие в аукционе, перечня документов, предоставляемых для участия в торгах.
Отсутствие перечисленной информации в извещении, в частности информации о реквизитах счета, на который подлежит перечислению задаток, апелляционный суд расценил как обстоятельство, лишившее истца возможности участвовать в аукционе. Наличие намерения на участие в оспариваемом аукционе, по мнению суда, усматривалось из его писем в адрес администрации.
Однако ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 5 февраля 2008 г. N Ф04-410/2008(1000-А70-11) удовлетворил кассационные жалобы ответчиков об отмене постановления апелляционного суда и оставлении в силе решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска. Определением ВАС РФ от 23 апреля 2008 г. N 5248/08 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления, а также решения от 30 июля 2007 г. Арбитражного суда Тюменской области по данному делу было отказано.
Суть спора, возникшего относительно правомерности проведения аукционных торгов по продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также соблюдения их процедуры, сводилась к следующему.
Администрация и истец заключили договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 5 апреля и 6 апреля 1994 г. сроком действия соответственно на один год и на 10 лет. Арендатор (истец) получил в аренду земельные участки площадью 360 га и 860 га с условием о возможности возобновления договоров аренды по истечении срока действия при наличии согласия арендодателя.
Приказом администрации