"аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики" (беляева о.а.) ("контракт", "волтерс клувер", 2010)

отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений является существенным нарушением порядка проведения торгов, что, в свою очередь, дает основания признать недействительными как сами торги, так и заключенный по их итогам договор.
Хорошей иллюстрацией сказанному может быть следующий арбитражный спор. Так, в извещении о торгах должен быть указан предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные (подп. "в" п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов). Победитель земельного аукциона уже после подписания договора купли-продажи земельного участка обнаружил, что посередине приобретенного им участка проходит уличная водопроводная линия, находящаяся в хозяйственном ведении унитарного предприятия "Водоканал", и линия электропередачи, предназначенная для электроснабжения жилых домов частного сектора, находящаяся на балансе унитарного предприятия "Владгорэлектросеть". Все судебные инстанции, рассматривающие иск покупателя земельного участка, сошлись во мнении о недействительности и аукциона, и договора купли-продажи <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление АС Волго-Вятского округа от 28 января 2008 г. по делу N А11-1933/2007-К1-12/33.
Если следовать доводам кассационного суда в комментируемом деле, выходит так, что покупатель, обнаруживший столь серьезные обременения только что приобретенного им с аукциона земельного участка, не может предъявлять какие-либо претензии организатору торгов. Поскольку согласно подп. "м" п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов в извещении о торгах указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности, то покупатель должен был сам предпринять меры к тому, чтобы своевременно осмотреть этот участок и выявить существующие его обременения.
Очевидно, что такая трактовка Правил организации и проведения земельных торгов дает своеобразный карт-бланш организатору торгов, потому что он может произвольно определить перечень информации, подлежащей включению в извещение о предстоящих торгах. А лица, желающие принять участие в этих торгах, должны самостоятельно обращаться к организатору торгов, чтобы получить недостающие сведения.
 Данный подход кассационного суда, выделившего в процедуре организации и проведения торгов некие подготовительные мероприятия, в ходе которых претенденты должны обратиться к организатору торгов за получением материалов, необходимых для оформления заявки на участие в торгах, представляется не основанным на законе.
Между тем здесь возникают два немаловажных вопроса.
Во-первых, зачем в принципе нужна нормативная детализация сведений, составляющих содержание извещения о предстоящих торгах, если установленные требования можно не соблюдать?
Во-вторых, необходимо помнить, что уточняющие вопросы, которые претенденты якобы могут задать организатору торгов, письменные заявления о предоставлении дополнительной информации и (или) форм и перечней документов, прикладываемых к заявке на участие в торгах и проч., не приостанавливают течение 30-дневного срока, отсчитываемого от предполагаемой даты проведения торгов.
 Поэтому намерения организатора торгов в комментируемом споре представляются совершенно очевидными: затянуть общение с нежелательным участником торгов, с тем чтобы допустить до непосредственного участия в торгах лиц, которым необходимая информация была персонально сообщена.
Если бы истец направил организатору торгов свою заявку на участие в аукционе, только тогда можно было сделать вывод, что он располагал информацией, кому, куда и по какой форме ее нужно было составить и направить.
Следовательно, доводы суда кассационной инстанции о том, что истцу не чинились препятствия в получении необходимой информации на стадии подготовительных мероприятий при проведении торгов, представляются сделанными при неполном выяснении всех обстоятельств данного дела, а также без учета формальных требований к содержанию извещения о предстоящих торгах.
Дополнительно отметим, что в действующем законодательстве есть нормы, регламентирующие порядок разъяснения конкурсной документации или документации об аукционе. Однако применить их в комментируемом споре даже по аналогии закона вряд ли будет уместно. Так, согласно ч. ч. 1, 2 ст. 24, ч. 8 ст. 34 Закона о размещении заказов любой участник размещения заказа вправе направить в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, заказчику, уполномоченному органу запрос о разъяснении положений конкурсной документации (документации об аукционе). В течение двух рабочих дней со дня поступления указанного запроса заказчик, уполномоченный орган обязаны направить в письменной форме или в форме электронного документа разъяснения положений конкурсной документации (документации об аукционе), если указанный запрос поступил к заказчику, в уполномоченный орган не позднее чем за пять дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе. В течение одного дня со дня направления разъяснения положений конкурсной документации (документации об аукционе) по запросу участника размещения заказа такое разъяснение должно быть размещено заказчиком, уполномоченным органом, специализированной организацией на официальном сайте с указанием предмета запроса, но без указания участника размещения заказа, от которого поступил запрос. Разъяснение положений конкурсной документации (документации об аукционе) не должно изменять ее сути. Иными словами, данная процедура не предполагает, что в извещении о размещении заказа, а также в документации о торгах отсутствуют требуемая законом информация и сведения.
 2. Как известно, наше законодательство в ряде случаев наделяет отдельных субъектов правоотношений определенными преимуществами в осуществлении принадлежащих им правовых возможностей. Одним из ярких подобных примеров является преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По сути, его можно рассматривать как некую привилегию, отклоняющуюся от принципа формального равенства. Однако не вполне ясным представляется акцент кассационного суда на то обстоятельство, что арендные отношения между администрацией и истцом на момент проведения торгов были прекращены, а истец документально не подтвердил наличия преимущественного права перед другими лицами на заключение новых договоров аренды спорных земельных участков. Действительно, из материалов дела усматривается, что в 2006 г., когда было размещено объявление о наличии свободных земельных участков, срок договоров аренды между администрацией и истцом уже истек.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако, даже если предположить наличие такого преимущественного права у истца, это обстоятельство само по себе не могло бы отменить обязательное проведение аукционных торгов по определению нового арендатора спорных земельных участков.
Как справедливо отмечает Л.В. Кузнецова, отправной точкой в оценке характера преимущественных прав должен служить момент волеизъявления, выражения лицом своего намерения заключить договор <1>. По ее мнению, арендатор получает возможность реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок исключительно при условии исполнения арендодателем, пожелавшим сдать имущество во временное владение и (или) пользование, обязанности по извещению об этом арендатора. Такая обязанность арендодателя прямо не упомянута в законе, но логически вытекает из последствий ее неисполнения. Поскольку в противном случае об осуществлении права речи идти не может - в этом случае арендатор может использовать только механизмы, направленные на защиту своего права, - требовать перевода на себя прав и обязанностей <2>.
--------------------------------
<1> См.: Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 82.
<2> См.: Кузнецова Л.В. Сделки, совершенные под условием // Сделки: проблемы теории и практики: Сб. статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2008. С. 229.
Судебно-арбитражная практика, как правило, исходит из следующих характеристик преимущественного права арендатора.
Во-первых, договор, заключаемый в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ, представляет собой новый, самостоятельный договор и не является способом изменения прежних арендных отношений. Поэтому стороны такого договора должны согласовать все его условия.
Во-вторых, реализация преимущественного права арендатора возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 35 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
В-третьих, для реализации преимущественного права необходима активная позиция самого арендатора, он должен уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора <1>.
--------------------------------
<1> См.: Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленумов и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 1 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исследовательский центр частного права. М.: Статут, 2007. С. 247.
Истец в комментируемом споре не заявлял о наличии своего преимущественного права на заключение договора аренды. Предположим, что такое заявление было сделано. В этом случае существует два способы защиты нарушенного преимущественного права:
1) возмещение убытков;
2) перевод на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору.
В связи с этим существует мнение о том, что "преимущественный арендатор" может не участвовать в самих торгах, на которые выставлен предмет аренды, однако после их проведения он может обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов <1>. Данная точка зрения основана на разъяснениях, изложенных в информационном письме ВАС РФ от 28 июля 1995 г. N С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" <2>.
--------------------------------
<1> См.: Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов // Законодательство и экономика. 2007. N 10. С. 35.
<2> См.: Вестник ВАС РФ. 1995. N 10.
Однако эта позиция представляется довольно дискуссионной по ряду причин. Оспаривание результатов торгов возможно лишь по мотиву их недействительности; такой способ защиты прав, как перевод на себя прав победителя торгов (или обязание заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов), законодательством РФ пока не предусмотрен. Еще более важным представляется то обстоятельство, что преимущественное право действует только "при прочих равных условиях" с иными лицами, желающими вступить в договорные отношения с арендодателем. Если помимо прежнего арендатора есть и иные претенденты на заключение договора аренды земельного участка, такой участок в обязательном порядке выставляется на торги.
Следовательно, пресловутые "прочие равные условия" - это участие в данных торгах всех заинтересованных лиц, поскольку лишь по итогам торгов станет понятно, какие условия предлагаются потенциальными арендаторами земельного участка. Поэтому выходит так, что любые торги (как публичные, так и частные) исключают само преимущественное право, поскольку механизм торгов означает соревнование, участники которого должны находиться в равном положении по отношению друг к другу <1>.
--------------------------------
<1> См.: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 107.
 Таким образом, ссылка суда кассационной инстанции на недоказанность наличия у истца преимущественного права на заключение договоров аренды не несет в себе какой-либо смысловой нагрузки.
 3. В результате ряда процедурных нарушений со стороны организатора торгов истец, будучи лицом, заинтересованным в заключении договоров аренды в отношении спорных земельных участков, участия в торгах не принимал. В земельном аукционе участвовали всего лишь две организации, т.е. массового характера аукцион не приобрел. Странным образом участники аукциона имели весьма схожие фирменные наименования: ОАО "ЗапСибХлеб" и ООО "ЗапСибХлеб-Исеть". Это обстоятельство позволяет с определенной долей уверенности предположить, что данные организации являлись взаимосвязанными лицами.
Здесь мы намеренно вводим термин, легального определения которого в действующем законодательстве нет. Лица, между которыми существуют правовые связи, выражающие их общие интересы, обозначаются различными терминами:
"аффилированные лица" - в корпоративных отношениях;
"группа лиц" - в антимонопольном законодательстве;
"взаимозависимые лица" - для целей налогообложения.
Несмотря на то что законодательство использует весьма похожий понятийный аппарат, перечисленные термины нельзя признать абсолютно тождественными. Представляется, что для удобства обозначения общего интереса не заинтересованных в конкуренции друг с другом участников торгов допустимо использовать термин "взаимосвязанные лица", который по смысловому значению охватывает и группу лиц, и аффилированных лиц, и взаимозависимых лиц. Применяя такую терминологию, можно намеренно уйти от конкретизации существующих между субъектами правовых связей, чтобы охватить различные формы проявления торгов, проводимых в отсутствие состязательности.
Для иллюстрации этого тезиса можно привести довольно веский аргумент. Так, в ходе конкурсного производства в отношении ОАО "Воронежский завод полупроводниковых приборов" все претенденты на участие в аукционе поручили представительство своих интересов одному и тому же гражданину. В результате выдачи доверенности на участие в аукционных торгах одному и тому же представителю претенденты не стали аффилированными, не образовали группу лиц и не отвечают признакам взаимозависимости. Тем не менее арбитражный суд пришел к справедливому выводу, что одно и то же лицо не может выступать на торгах представителем всех претендентов. Такие торги были квалифицированы судом как несостоявшиеся в связи с отсутствием состязательности участников <1>.
--------------------------------