"аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики" (беляева о.а.) ("контракт", "волтерс клувер", 2010)

и договор купли-продажи недействительными, удовлетворив требования истца, хотя его добросовестность вызывает серьезные сомнения.
2. Срок подачи заявки на участие в аукционе
не может являться критерием определения победителя
аукционных торгов
Дело N А57-13274/04-19 Арбитражного суда
Саратовской области
Определением Арбитражного суда Саратовской области в отношении открытого акционерного общества "ЖБК-1" была введена процедура внешнего управления, назначен внешний управляющий. В целях восстановления платежеспособности должника внешний управляющий привлек специализированную организацию ООО "Стройсервис" для реализации на открытых аукционных торгах недвижимого имущества - трехэтажного здания (литера А), расположенного в г. Саратове, площадью 2452 кв. м. В областной газете "Новые времена" было опубликовано сообщение о проведении торгов, не содержащее сведений о форме подачи предложений по цене имущества.
В торгах приняли участие ООО "Восход" и индивидуальный предприниматель Л.Ф. Подмаркова. При объявлении организатором торгов цены продажи, равной 4200 тыс. руб., ООО "Восход" публично подало предложение о покупке лота за указанную цену. Иных открытых (публичных) предложений от участников торгов не поступало, однако победителем торгов была признана Л.Ф. Подмаркова.
ООО "Восход" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском о признании торгов по продаже нежилого здания недействительными. Истец указал, что 9 июля 2004 г. он оплатил задаток и представил заявку N 3 с необходимыми документами на участие в торгах. Заявка Л.Ф. Подмарковой была принята 8 июля 2004 г. за N 2, задаток для участия в торгах в сумме 30 тыс. руб. был внесен ею 12 июля 2004 г. При этом в журнале регистрации заявок дата принятия заявок отражена не была. Итоги аукционных торгов были подведены 21 июля 2004 г., т.е. спустя два дня после проведения торгов, хотя протокол аукционной комиссии был оформлен 19 июля 2004 г. Истец полагал, что в ситуации равенства предложений по цене за имущество Л.Ф. Подмаркова не могла стать победителем, так как ее заявка на участие в торгах и заявка по цене предложения были поданы позже истца.
Арбитражный суд Саратовской области в удовлетворении иска отказал, апелляционная инстанция это решение отменила и удовлетворила заявленные требования. Л.Ф. Подмаркова обратилась в ФАС Поволжского округа с кассационной жалобой, которая была оставлена без удовлетворения по следующим основаниям.
Кассационный суд установил, что на торгах фактически было реализовано здание, расположенное по адресу: г. Саратов, пр. Строителей, д. 33, что не соответствует содержанию сообщения о проведении торгов, опубликованного в газете. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке (ст. ст. 432, 554 ГК РФ). Сообщение о проведении торгов таких данных не содержало, поэтому оно не может являться надлежащей офертой.
Согласно оценочному отчету, составленному ООО "Арагорн-С", ликвидационная стоимость нежилого административного здания по адресу: г. Саратов, пр. Строителей, д. 33, была определена в сумме 2002 тыс. руб. по состоянию на 15 июня 2004 г., т.е. отчет был подготовлен уже после опубликования сообщения о проведении торгов. Однако согласно плану внешнего управления цена данного здания указана в сумме 6 млн. руб. Цена здания, установленная на торгах, в размере 4200 тыс. руб. на 30% ниже той, которая установлена в плане внешнего управления. Суд указал, что снижение цены объекта допускается только на 10% и только при проведении вторых торгов. Таким образом, возможная реальная цена продажи здания искусственно снижена организатором торгов, а следовательно, права конкурсных кредиторов существенно нарушены.
Кроме того, суд указал, что срок подачи заявки на участие в аукционе как основание для признания победителя при открытой форме подачи предложений по цене исключает соревнование при проведении торгов и противоречит п. 4 ст. 447 ГК РФ, согласно которому выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
В журнале регистрации заявок, представленном организатором торгов, дата принятия заявок не предусмотрена. Суд решил, что в ситуации равенства ценовых заявок Л.Ф. Подмаркова не могла стать победителем, так как срок подачи заявки на участие в аукционе как основание для признания победителем при открытой форме подачи предложений по цене исключает соревнование при проведении торгов. Это противоречит п. 4 ст. 447 ГК РФ, предусматривающему, что выигравшим аукцион признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
С окончательными выводами суда в комментируемом деле, безусловно, следует согласиться. Торги, являвшиеся предметом спора, справедливо были признаны судом недействительными. Однако мотивировочная часть постановления суда кассационной инстанции является весьма дискуссионной, во многом она основана на неверном применении норм материального права. В приведенном судебном деле основной интерес представляет критерий определения победителя аукциона в ситуации, когда поданы предложения, одинаковые по цене.
 1. Сообщение о проведении торгов по продаже имущества должника было своевременно опубликовано внешним управляющим. Требования к содержанию данного сообщения установлены в п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве <1>. Среди прочего в нем должна указываться  начальная цена продажи имущества. Начальная цена устанавливается решением собрания (или комитета) кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика (п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве <2>). В связи с этим, установив, что оценочный отчет был составлен по состоянию на 15 июня 2004 г., в то время как сообщение о торгах было уже опубликовано в местной газете, суд справедливо указал на существенное нарушение требований Закона о банкротстве.
--------------------------------
<1> В действующей редакции Закона о банкротстве содержание сообщения детализируется в п. 10 ст. 110.
<2> В действующей редакции Закона о банкротстве порядок проведения оценки части имущества должника регламентируется в ст. 130.
По сложившейся практике чаще всего кредиторы либо устанавливают начальную цену, равную той, что указана в оценочном отчете, либо голосуют против утверждения этой цены. Хотя можно предположить, что цена, указанная в оценочном отчете, является для кредиторов лишь своеобразным ориентиром. Начальная цена продажи имущества может быть как уменьшена, так и увеличена по решению кредиторов. Поскольку свое решение они принимают именно "в соответствии с..." оценочным отчетом, оценка имущества предприятия-банкрота носит рекомендательный характер. См. об этом: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2008 г. N 17АП-6292/2008-АК по делу N А60-13742/2008; п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком" (Вестник ВАС РФ. 2005. N 7).
 В то же время в оценочном отчете содержалась информация о ликвидационной, а не о рыночной стоимости недвижимого имущества, подлежащего продаже на торгах. Поэтому представляется неверным оперировать данными этого отчета для того, чтобы сделать вывод о существенном занижении цены продажи здания.
Как следует из материалов комментируемого дела, начальная цена продажи была публично объявлена организатором торгов и она более чем в два раза превышала цену, указанную в отчете независимого оценщика. Таким образом, с формальных позиций нарушение требований Закона о банкротстве со стороны внешнего управляющего действительно имело место, однако нельзя утверждать, что последствиями данного нарушения явилось существенное занижение цены реализации недвижимого имущества должника.
Цена продажи здания оценивалась судом не только в сравнении с данными оценочного отчета, во внимание также был принят план внешнего управления, согласно которому цена здания составляла 6 млн. руб., что на 30% превышало цену его реализации на торгах. Выводы суда в этой части также представляются весьма дискуссионными по следующим причинам.
План внешнего управления разрабатывается внешним управляющим и представляется на утверждение собранию (или комитету) кредиторов не позднее одного месяца с даты утверждения его в этой должности (п. 1 ст. 106 Закона о банкротстве). В этом плане предусматриваются меры по восстановлению платежеспособности должника, в том числе продажа части его имущества (ст. 109 Закона о банкротстве). Составляя данный план, внешний управляющий прогнозирует, какими способами и в каком размере он сможет изыскать денежные средства для осуществления расчетов с кредиторами. Нет оснований сравнивать цену объекта, указанную в плане внешнего управления, с ценой, окончательно установившейся лишь в результате проведенных торгов, потому как первая цена прогнозная, а вторая окончательная. Прогнозируя цену продажи, внешний управляющий не может достоверно знать, сколько будет участников торгов, насколько активно они будут вести себя на торгах, какова будет общая ценовая ситуация на рынке недвижимости и проч. Все эти факторы могут учитываться управляющим лишь приблизительно.
Кассационный суд отметил, что цена продажи объекта могла быть изменена лишь на 10% и только при проведении вторых торгов. В этой части суд неверно применил нормы материального права.
В период рассмотрения комментируемого спора Закон о банкротстве допускал трехкратное проведение торгов (в нынешней редакции Закона предусмотрено проведение только первых и повторных торгов). Причем повторные торги проводились по тем же правилам, что и первые торги, условия продажи имущества оставались прежними. Только если повторные торги также признавались несостоявшимися, то в течение 14 дней арбитражный управляющий должен был опубликовать новое сообщение, теперь уже о проведении третьих торгов. Процедура подготовки к третьим торгам была такой же, как для первых и повторных торгов. Единственный параметр, который мог быть изменен, - начальная цена продажи, установленная собранием (или комитетом) кредиторов. Она могла быть снижена на 10%, но не ниже минимальной цены продажи, определенной органами управления должника (п. 7 ст. 110 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора) <1>.
--------------------------------
<1> Аналогичная норма закреплена сейчас в п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве.
 Таким образом, снижение цены допускалось не на вторых, а на третьих торгах, а сама цена снижалась отнюдь не по сравнению с прогнозной ценой, указанной в плане внешнего управления, а по сравнению с начальной ценой продажи, установленной при проведении первых и повторных торгов.
 2. Кассационный суд пришел к выводу, что сообщение о проведении торгов не отвечает признакам оферты, так как не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных о расположении здания на земельном участке. Действительно, перечисленная информация относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). Однако Закон о банкротстве не содержит норм, детализирующих описание продаваемого имущества в сообщении о проведении торгов.
Суд квалифицировал сообщение о проведении торгов в качестве оферты на заключение договора купли-продажи недвижимости, указав, что в нем отсутствуют существенные условия будущего договора. Есть ли основания оценивать сообщение о проведении торгов в качестве оферты? Существует мнение, что правовые последствия извещения о проведении торгов одинаковы независимо от того, рассматривать ли извещение как оферту или приглашение делать оферты <1>. Однако это не так, практическая значимость четкого уяснения правовой природы извещения (или сообщения) о торгах показана на примере арбитражных споров, прокомментированных ранее.
--------------------------------
<1> См.: Денисов С.А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договора // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1999. С. 265.
В целом правовая природа извещения о торгах рассматривается и учеными, и практикующими специалистами с двух позиций. Оно квалифицируется либо как публичная оферта (ст. 437 ГК РФ), т.е. предложение вступить в договор, обращенное к неопределенному кругу лиц, либо как односторонняя сделка организатора торгов, последствием которой является приглашение делать оферты. В судебно-арбитражной практике встречаются такие решения, когда суд приходит к выводу, что приглашение на участие в торгах любого, кто согласен на предложенные условия и отзовется на объявление, подав заявку и оплатив задаток, является публичной офертой, но не считается самостоятельной сделкой <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Московского округа от 15 декабря 1999 г. N КГ-А40/4076-99; Сухадольский Г.А. Поставщик обращается в суд с иском... // Московские торги. 2007. N 2. С. 61; Он же. Тендеры. Вопросы и ответы. М.: Вершина, 2004. С. 12; Каган. Е., Сухадольский Г.А. Правовая природа конкурса // Хозяйство и право. 2001. N 2. С. 52.
Оферта представляет собой адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать все существенные условия договора (п. 1 ст. 435 ГК РФ). В связи с этим неизбежно возникает вопрос: о каком договоре может идти речь, если называть офертой извещение о торгах?
Мнения специалистов, обосновывающих тождество между понятиями "оферта" и "извещение о торгах", основаны на разграничении двух стадий правовых связей между организатором торгов и их участниками: самих торгов и договора, ради заключения которого данные торги проводятся. Сообщение о проведении торгов - это выражение организатором торгов намерения вступить в правоотношения по поводу организации и проведения торгов, из условий которого ясно или подразумевается, что сообщение будет связывать оферента (в данном случае организатора торгов), как только адресат примет его путем вполне определенного действия - подачи заявки на участие в торгах. Объявление о проведении торгов по своей юридической природе носит организационный характер. По отношению к договору, заключаемому по результатам торгов, извещение является вызовом на оферту <1>. Заявки участников являются акцептом договора на проведение торгов и в то же время офертами на заключение конечного договора <2>. Причем извещение о проведении открытых торгов предлагается считать публичной