"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

При предоставлении земель в аренду целевое назначение земель не изменяется, т.е. арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается с момента его государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Если договор не перезаключается с тем же арендатором, то с истечением этого срока прекращаются обязательства по договору: земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается.
Однако арендные отношения могут заканчиваться и досрочно. Основаниями прекращения права аренды являются:
- взаимное волеизъявление сторон;
- судебное решение в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;
- случаи, предусмотренные общими основаниями прекращения прав на землю.
Арендатор вправе заложить право аренды.
Особенности аренды участков лесного фонда
Договоры аренды участков лесного фонда заключаются в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.
Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса РФ).
Подготовка представления участков лесного фонда в аренду осуществляется территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей.
Арендодателями и лицами, предоставляющими участки лесного фонда в пользование (долгосрочное, краткосрочное), могут быть владельцы лесного фонда или уполномоченные ими органы управления (например, на территории Московской области - Московское управление лесами) либо лесхозы Федеральной службы лесного хозяйства России.
Арендаторами могут быть юридические и физические лица, обладающие правом на пользование лесным фондом в соответствии с законодательством РФ. Арендатор должен иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности (ст. 34 Лесного кодекса РФ).
Участки лесного фонда, переданные в аренду, не подлежат переходу в собственность арендатора по истечению срока аренды. Выкуп арендованных участков запрещается (ст. 34 Лесного кодекса РФ).
Участки лесного фонда предоставляются в аренду за плату на срок от одного года до сорока девяти лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Субаренда участков лесного фонда запрещена (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Договор аренды участка лесного фонда считается заключенным с момента государственной регистрации.
Передача участка лесного фонда арендодателем и принятие его арендатором осуществляются на условиях, предусмотренных договором аренды, по передаточному акту, подписанному сторонами. Обязательство арендодателя передать участок лесного фонда арендатору считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Размеры участков лесного фонда, предоставляемых в аренду, определяются региональным (областным, республиканским и т.д.) управлением лесами по согласованию с органом исполнительной государственной власти субъекта РФ с учетом установленных норм лесопользования и имеющихся у арендатора производственных мощностей.
В аренду могут предоставляться участки лесного фонда для следующих видов пользования:
- заготовки древесины;
- заготовки живицы;
- нужд охотничьего хозяйства;
- научно - исследовательских целей;
- культурно - оздоровительных, туристических и спортивных целей;
- побочные лесные пользования (сенокошение, пастьба скота, размещение пасек, сбор грибов, ягод и т.п.).
Аренда участков лесного фонда в целях разработки химических и биологических препаратов по борьбе с вредителями и болезнями леса, сорной древесной, кустарниковой и травянистой растительностью леса на территории Московской области запрещается. Аренда участков лесного фонда в заповедниках также запрещается.
Договор аренды участка лесного фонда является обременением прав арендодателя.
В договоре аренды указываются:
- границы участка лесного фонда;
- виды лесопользования;
- объемы (размеры) лесопользования;
- срок аренды;
- размер арендной платы и порядок ее внесения;
- обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;
- порядок оплаты арендатору проведенных им лесохозяйственных работ;
- иные условия, предусмотренные гражданским и лесным законодательством Российской Федерации и определенные по усмотрению сторон.
Регистрация договора аренды участка лесного фонда производится по месту расположения данного участка.
Регистрация договоров аренды производится после регистрации права государственной собственности на участки лесного фонда. Заявление на регистрацию права государственной собственности подает Московское управление лесами либо лесхоз Федеральной службы лесного хозяйства России. К заявлению прилагаются:
1) положение о территориальном органе управления лесным хозяйством (в случае отсутствия данного документа в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
2) документ о назначении должностного лица, выступающего от имени арендодателя (приказ о назначении и т.п.).
Для государственной регистрации договоров аренды представляются следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации договора аренды (заявление подается одной из сторон);
2) распоряжение администрации области о предоставлении участка лесного фонда;
3) договор аренды, сброшюрованный и подписанный сторонами со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями. Один экземпляр зарегистрированного договора остается в деле правоустанавливающих документов в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) лицензия, дающая право пользователю (арендатору) осуществлять соответствующий вид деятельности;
5) подлинник документа об оплате государственной регистрации сделки;
6) документы, подтверждающие личность заявителя;
7) документы, описывающие передаваемый в аренду участок лесного фонда:
- акт технического обследования участка лесного фонда, заверенный органом управления лесным хозяйством, в котором указывается общая площадь участка, породный состав, тип леса, объем заготовок древесины и др.;
- план участка лесного фонда, удостоверенный лесхозом.
Особенности сделок с земельными долями
При распоряжении имуществом собственник должен определить, распоряжается он земельным участком в натуре или долей в праве на земельный участок.
Земельная доля - это доля в праве общей собственности на целый земельный участок без выделения этой доли на местности.
При совершении возмездных сделок с земельными долями должно соблюдаться преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).
Сделки по отчуждению земельных долей подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ).
Земельные доли, выделенные в натуре наряду с вещами, деньгами и ценными бумагами, входят в понятие имущества, поэтому лица, которым они принадлежат, пользуются правомочиями, которые предполагают право собственности, но с определенными ограничениями, установленными действующим законодательством.
Данные ограничения распространяются:
- на собственников земельных долей, право собственности которых возникло при предоставлении участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
- на собственников земельных долей, право собственности которых возникло при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных предприятий (организаций).
Земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, разделу не подлежат (ст. 258 ГК РФ, ст. 58 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1 (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287)).
При выходе одного из членов крестьянского хозяйства все права собственности на его земельный участок переходят к оставшимся членам крестьянского хозяйства в равной степени (при долевой собственности - в равных долях), если иной порядок перераспределения права собственности не установлен отдельным договором (соглашением) между членами. Указанный договор государственной регистрации не подлежит, но является основанием для государственной регистрации изменений размера доли в праве собственности на землю крестьянского хозяйства.
Распоряжение земельным участком крестьянского хозяйства производится в соответствии со ст. 10 Закона РФ от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287).
Право собственности на земельную долю у работников колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий возникает при реорганизации таких предприятий в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323, Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86.
Основанием возникновения права собственности на земельную долю является решение органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96).
Собственник земельной доли в общей долевой собственности участников сельскохозяйственной организации в соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 имеет право по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ) в установленном порядке:
- передать земельную долю по наследству;
- подарить земельную долю;
- продать земельную долю другим собственникам земельных долей данной организации, а также физическим и юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства;
- продать земельную долю органам местного самоуправления данного муниципального образования;
- обменять земельную долю на земельную долю в другом хозяйстве, на имущественный пай;
- передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;
- внести земельную долю в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива.
Собственник земельной доли имеет право по соглашению с другими участниками долевой собственности (ст. 252 ГК РФ) зарегистрировать право собственности на земельный участок, соответствующий по площади земельной доле, но реально выделенный на местности, т.е. выделить свою долю из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о выделе доли решение принимается либо органами местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337), либо в судебном порядке в соответствии со ст. 252 ГК РФ.
Определение долей и выдел их в натуре запрещен для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. 20 - 23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, а также сельскохозяйственных организаций, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения долевых земельных участков и имущественных паев (Постановление Главы администрации Московской области от 24 сентября 1996 г. N 466-ПГ).
При выходе из состава этих организаций собственники земельных долей имеют право только на денежную компенсацию стоимости земельной доли по нормативной цене земли.
Большинство прав по распоряжению земельными долями не требует выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности, земельного участка. Когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не долю), и речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной долей.
Передача земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица к другому (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности на данную земельную долю.
4.4.1. ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ)
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (С ПЕРЕДАТОЧНЫМ АКТОМ)
(наименование муниципального образования)
(число, месяц, год прописью)
Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и
гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, с кадастровым номером ________, предоставленный для (указать целевое назначение земельного участка), находящийся в (указать месторасположение земельного участка).
2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли - продажи земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _________ от (указать число, месяц, год).
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в