"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

мены доплату, должны будут подать по истечении года налоговую декларацию (по месту жительства) и отразить полученные суммы (в листе В по форме N 1). Если полученная от продажи недвижимости сумма не превышает 5000 ММОТ (в настоящее время это составляет 417450 руб.), в размер совокупного годового дохода она не включается (п. 5 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц"). Если вырученная сумма больше 5000 ММОТ, то сумма превышения включается в совокупный налогооблагаемый доход с вытекающими последствиями.
Покупатель, который приобрел недвижимость, а также застройщик получают льготу по подоходному налогу. Их совокупный доход за трехлетний период уменьшается на сумму, уплаченную за недвижимость или потраченную на строительство, но в пределах 5000 ММОТ и не более совокупного дохода за указанный период (Закон РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", ст. 3 п. 6 пп. "в"). Для применения этой льготы приобретатели недвижимости должны представить в бухгалтерию по месту основной работы (или в налоговую инспекцию по месту жительства) заявление и подтверждающие льготу документы (заверенную копию и подлинник договора).
Инструкция Госналогслужбы РФ от 29 июня 1995 г. N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" (п. 14 "в") требует, чтобы в договоре купли - продажи была нотариально удостоверенная запись, подтверждающая факт получения денежных средств продавцом. Если такая запись отсутствует, то к договору должны быть приложены документы, подтверждающие оплату приобретенного объекта (расписки продавцов, удостоверяющие передачу им покупателями денежных средств, приходные ордера предприятий, учреждений, организаций и иные документы). Возможно, это будет передаточный акт, в котором отражено, что продавец передает покупателю недвижимость в связи с полной оплатой установленной договором цены. В случае заключения сделки в простой письменной форме покупатель может получить в учреждении юстиции копию договора купли - продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции.
2. После дарения одаряемым должен быть уплачен налог с подаренного имущества (Закон РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"). Ставки налога установлены ст. 3 указанного Закона и определяются степенью родства и стоимостью дара. Оценка жилого дома (квартиры), дачи и садового домика, переходящих в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями. Например, если стоимость однокомнатной квартиры по справке БТИ составляет 80000 руб., то при дарении такой квартиры детям налог составит 2560 руб. Ст. 4 Закона от 12 декабря 1991 г. освобождает от уплаты налога на дарение имущества одного супруга другому, жилых домов (квартир), если одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем на день оформления договора дарения, а также предоставляет другие налоговые освобождения.
Если договор дарения был удостоверен нотариально, то нотариусы, а также должностные лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в пятидневный срок (с момента выдачи свидетельства или удостоверения договора) направить в налоговый орган по месту их нахождения справку о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан, необходимую для исчисления налога. Если договор был заключен в простой письменной форме, то об этом налоговую инспекцию извещает учреждение юстиции в течение 10 дней со дня регистрации (п. 4 ст. 85 Налогового кодекса РФ). После этого налоговой инспекцией производится исчисление налога, и плательщику вручается платежное извещение. Уплата налога производится не позднее трехмесячного срока со дня вручения платежного извещения. В случае необходимости налоговые органы могут предоставлять плательщикам по их письменному заявлению рассрочку или отсрочку уплаты налога, но не более чем на два года.
Итак, по правилам налог на подаренное имущество должен быть уплачен после оформления прав, но на практике нотариусы и регистрирующие органы требуют подтверждения уплаты налога до удостоверения или регистрации. Кроме того, по указанному Закону (п. 7 ст. 5) физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации, обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается. Наследственное имущество и имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа (п. 8 ст. 5).
3. Все собственники недвижимости, независимо от оснований приобретения (покупка, дарение, наследование и пр.) должны уплачивать налог на имущество, установленный Законом РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц". Он уплачивается ежегодно по ставке, устанавливаемой органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации в размере, не превышающем 0,1% от их инвентаризационной стоимости, а в случае, если таковая не определялась, - от стоимости этих строений, помещений и сооружений, определяемой по обязательному страхованию. От уплаты налога на недвижимость освобождены, например, пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы или выполнявшие интернациональный долг в Афганистане, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей (п. 2 ст. 4). Для применения льготы налогоплательщики должны самостоятельно представить подтверждающие льготу документы.
Исчисление налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства, а в случае, если таковая не определялась, - по стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений, помещений и сооружений. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. При переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у него возникло право собственности.
Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября.
Итак, при оформлении прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательными расходами являются: плата за оформление технических документов на недвижимость (паспортов БТИ, планов земельных участков) и плата за государственную регистрацию. При нотариальном удостоверении к этому добавляется еще государственная пошлина (или тариф частного нотариуса). Налоги на недвижимость уплачиваются после оформления прав на нее.