"сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов" (2-е издание, исправленное) (киндеева е.а., левицкая в.а., пискунова м.г., сарьян е.р.) ("юрайт", 2000)

за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором и дополнительным соглашением объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества.
До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ) может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору инвестирования строительства. Переуступка прав по основному договору (договору инвестирования) осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между инвестором (кредитором) и третьим лицом - новым кредитором, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. К новому кредитору переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у инвестора (кредитора), если иное не предусмотрено в договоре цессии. Законом не установлено, к какому виду - возмездному или безвозмездному - относится договор цессии, однако следует предполагать возмездность договора. В противном случае, если договор заключен между юридическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, может быть нарушен прямой запрет ст. 575, 576 ГК РФ безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.
Как и договор инвестирования, по которому произошел переход права, договор цессии не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Возможность уступки права требования инвестором третьему лицу следует предусмотреть в договоре инвестирования строительства, равно как и известить о ней застройщика. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с инвестором, к третьему лицу требуется только в том случае, когда это предусмотрено договором инвестирования. Переуступка прав по договору инвестирования ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым кредитором, вследствие чего после завершения строительства объекта инвестирования последнему и будет передаваться объект (часть объекта). Подписание акта передачи застройщиком и новым кредитором будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования. Для регистрации своего права на полученный объект новый кредитор представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор инвестирования, договор цессии и акт передачи объекта (части объекта).
3. В некоторых случаях договор инвестирования рассматривается сторонами (застройщиком и инвестором), заключившими договор, как предварительный, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор - договор о передаче объекта (части объекта) в собственность инвестора либо договор купли - продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. После окончания строительства объекта (части объекта) инвестирования и принятия его государственной приемочной комиссией в эксплуатацию стороны заключают основной договор, являющийся договором купли - продажи, в котором объект недвижимости уже определен. Договор купли - продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права от продавца к покупателю по сделке с недвижимостью будет зарегистрирован только после регистрации права продавца (чтобы передать права, продавец должен их иметь) в соответствии со ст. 6, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Глава 6. ИНФОРМАЦИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ГРАЖДАНАМ, ОРГАНАМ ВЛАСТИ
И МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
Одним из основных принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью является открытость. Этот принцип вытекает из ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляется внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, в связи с чем информация о зарегистрированных правах предоставляется в письменной форме - в виде выписок (справок) из реестра - и до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации может быть предоставлена о любом объекте недвижимого имущества, находящемся на территории регистрационного округа и включенном в реестр. В развитие ст. 131 ГК РФ и в целях обеспечения защиты интересов правообладателей Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" конкретизирует порядок выдачи информации о зарегистрированных правах и устанавливает четкую границу между сведениями, предоставляемыми любому лицу (сведения открытого характера) и строго ограниченному кругу лиц (сведения конфиденциального характера).
К сведениям открытого характера, предоставляемым любому заинтересованному лицу в виде выписки из Единого государственного реестра прав, относятся описание объекта недвижимости, данные о зарегистрированных правах на объект, ограничениях (обременениях) прав, самом правообладателе.
Конфиденциальной информацией являются сведения о содержании правоустанавливающих документов, данные о зарегистрированных ранее правах на объект недвижимости и переходе права от одного правообладателя к другому, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости. Перечисленные сведения, ограничения на предоставления которых установлены законодателем с целью охраны правообладателя от вмешательства в его коммерческую и иную деятельность, предоставляются также в виде выписок и справок из Реестра прав и только:
1) самим правообладателям;
2) физическим и юридическим лицам, получившим надлежащим образом удостоверенную доверенность от правообладателя;
3) руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;
4) налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
5) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
6) лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или закону.
Предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется в заявительном порядке. Любое физическое или юридическое лицо вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с письменным заявлением (запросом) о выдаче интересующих его сведений из Реестра прав. В заявлении указывается наименование и месторасположение объекта недвижимости, характер запрашиваемой информации. Если необходимы сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, в заявлении нужно изложить информацию об этом лице, необходимую для поиска данных. Заявитель - физическое лицо - представляет документ, удостоверяющий его личность (паспорт, удостоверение личности военнослужащего, паспорт моряка, справку органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта и т.п.). Представитель юридического лица представляет документы, удостоверяющие его личность и подтверждающие полномочия (устав юридического лица, приказ о назначении директора, доверенность и т.п.), а также свидетельствующие о государственной регистрации юридического лица. Лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по закону или завещанию, для получения конфиденциальной информации дополнительно представляют запрос нотариуса, открывшего наследственное дело, подтверждая таким образом включение их в круг наследников и право на получение определенной информации.
Информация о зарегистрированных правах и иных ограничениях (обременениях) предоставляется за плату. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 установлены ставки, определяющие максимальные размеры платы: для физических лиц - 0,25 минимального размера оплаты труда, для юридических лиц - один минимальный размер оплаты труда. Субъектами Российской Федерации, к компетенции которых отнесено определять размеры и порядок внесения платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество на территории субъекта, могут быть приняты другие (но не выше перечисленных) ставки, а также определенные льготы (в том числе и освобождение от платы) для отдельных категорий лиц, организаций и органов власти. Если заявитель не освобожден в соответствии с законодательными или правовыми актами субъекта Российской Федерации от платы, документ, подтверждающий произведенную оплату за предоставление информации (квитанцию, платежное поручение), необходимо представить вместе с заявлением.
Правоохранительным органам и судам по находящимся в производстве делам, органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, налоговым органам на территории, находящейся в их юрисдикции, государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики запрашиваемая информация предоставляется по письменным запросам. Это означает упрощенный порядок предоставления сведений из Реестра прав: подтверждения полномочий представителя и документа, свидетельствующего о государственной регистрации юридического лица, при получении запроса не требуется. Следует заметить, что государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики и органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления (кроме их руководителей) по запросам выдается информация только открытого характера, так как указанные субъекты не входят в круг лиц, имеющих право на получение конфиденциальных сведений.
Согласно законодательству запрашиваемая информация о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав выдается заявителю в течение пяти дней с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию, письменного заявления (запроса). В такой же срок предоставляются сведения, имеющие конфиденциальный характер.
Правообладатель имеет право на получение еще одного вида информации: по его письменному заявлению регистрирующий орган должен сообщить о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которое имеет права заявитель.
Информация о зарегистрированных правах предоставляется не только по письменным запросам и заявлениям. Законодательство обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно сообщать сведения, необходимые для работы, организациям, ответственным за учет недвижимости, - соответствующим БТИ и комитетам по земельным ресурсам и землеустройству. Кроме того, информация о зарегистрированных правах в соответствии со ст. 85 вступившего в действие с 1 января 1999 г. Налогового кодекса Российской Федерации в течение 10 дней после осуществления регистрации направляется в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества.
Глава 7. ЗАЯВЛЕНИЯ В УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
Государственная регистрация прав носит заявительный характер. По общему правилу, если правообладатель не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению даже в случае наличия в регистрирующем органе необходимых для этого документов. Например, если в учреждение юстиции в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав, поступит вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности гражданина, но сам гражданин не заявит о регистрации своего права, то право не будет зарегистрировано. Судебное решение не может заменить государственной регистрации права, оно является основанием для осуществления регистрационных действий. Аналогично, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации. Но данного решения не будет достаточно, чтобы признать сделку заключенной, - она должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции, после чего приобретет обязательную силу для сторон (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Исключение из заявительного порядка регистрации составляет регистрация ограничений (обременений), возникающих в силу закона, например возникновение залога в силу закона при купле - продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ) или при передаче недвижимости под выплату ренты, предоставление пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Эти ограничения возникают из обстоятельств, указанных в Гражданском кодексе, помимо воли сторон, и отражение их в Едином государственном реестре прав - обязанность регистратора для обеспечения законности дальнейших сделок с этим имуществом.
Заявление о регистрации права может подать только сам правообладатель или его представитель. Порядок подачи заявлений о регистрации прав несовершеннолетних такой же, как и порядок совершения ими сделок. От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель - родитель, усыновитель, опекун, но право будет оформлено, естественно, на имя малолетнего. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подает заявление от собственного имени сам, но с согласия законного представителя - родителя, усыновителя, попечителя.
Заявление о регистрации права совместной собственности подает любой из совместных собственников, но в заявлении указывает всех, чье право подлежит регистрации. Заявление о регистрации доли в праве общей собственности подает каждый из сособственников от собственного имени.
Одним из условий законности сделки является соответствие воли волеизъявлению сторон. Подача заявления о совершении определенного регистрационного действия должна свидетельствовать о воле сторон, направленной на отчуждение или приобретение имущества. Особое значение заявительный порядок приобретает при купле - продаже недвижимости. Как отмечалось выше, при купле - продаже