"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

прав на землю понимаются в основном ограничения в использовании земельных участков, причем перечень их, приведенный в п. 2, не является исчерпывающим. Некоторые из таких ограничений предусмотрены другими статьями Кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.
Одним из ограничений прав на землю является установление особых условий использования земельных участков в специальных установленных зонах, где запрещаются или ограничиваются определенные виды хозяйственной и иной деятельности.
Земельным кодексом предусмотрено несколько видов таких зон с особыми условиями использования земель. Например, в составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно - опасных и ядерно - опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, включенные в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 3 ст. 87 ЗК РФ). Так, в соответствии со ст. 93 ЗК РФ на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения; не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
Федеральный закон от 14 марта 1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях" в ст. 27 установил, что на территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещена всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи таких земельных участков принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы указанных лиц по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета и средств внебюджетных фондов.
Права на земельный участок иногда могут предоставляться с определенными условиями. Так, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам земельный участок может быть выделен в собственность, владение, пользование или аренду с условием совершения определенных действий, например освоения заболоченного участка, осуществления строительства дороги в определенные установленные сроки. Земельный кодекс рассматривает установление упомянутых условий как ограничения в использовании земельных участков, хотя, скорее всего, они представляют собой дополнительные обязательства землевладельца, землепользователя и арендатора. Во всяком случае, норм, регулирующих более детально такого рода отношения, в Кодексе нет (возможно, они будут установлены в иных нормативных правовых актах). Указанные дополнительные условия не следует путать с установленной обязанностью лица, получившего на любом праве земельный участок для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, приступить к его использованию по назначению в течение трех лет (ответственность за неисполнение этой обязанности предусмотрена ст. 284 ГК РФ и ст. 45, 46 ЗК РФ).
В законах названы только допустимые ограничения в использовании земельных участков. Конкретные ограничения применительно к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничений прав на землю.
Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки в соответствии со ст. 57 ЗК РФ подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
Глава VIII. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА
ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ
ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
Комментарий к статье 57
Возмещение убытков согласно ст. 12 ГК РФ - один из способов защиты прав граждан и организаций. Причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.
В состав убытков входит реальный ущерб, т.е. стоимость утраченного имущества и те затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно будет понести для восстановления своего права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В состав убытков включается и упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые при обычных условиях могли быть получены. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый для восстановления сельскохозяйственного производства. Если земельные участки выкупаются или реализуются иным образом, убытки собственников земли (включая упущенную выгоду) входят в стоимость (цену) участка.
Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.
Наиболее часто убытки причиняются в результате изъятия или временного занятия используемого земельного участка. Такое изъятие возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. В частности, в ст. 235 ГК РФ названы основания прекращения права собственности: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по другим основаниям, отчуждение в связи с этим недвижимого имущества, конфискация и реквизиция (см. комментарий к гл. VII).
Земельный участок может быть изъят для размещения государственных или муниципальных объектов. Кроме того, участок и другое имущество могут быть изъяты в интересах общества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и эпизоотий, а также при иных чрезвычайных обстоятельствах - реквизиция (ст. 51 ЗК РФ и ст. 242 ГК РФ). Такое изъятие возможно лишь по решению государственных органов с обязательной выплатой стоимости реквизированного имущества. Это общее правило. Однако, если имущество сохранилось после прекращения чрезвычайных обстоятельств, оно может быть возвращено по суду тому лицу, у которого было реквизировано.
В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77, с последующими изменениями и дополнениями. Этим Постановлением кроме названного Положения утверждены также нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд.
Особенности возмещения убытков утверждаются также на уровне субъектов Российской Федерации. Так, в Москве распоряжением мэра от 7 декабря 1993 г. N 705-рм было утверждено Положение о порядке возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков для государственных, общественных и других нужд, а в Санкт - Петербурге распоряжением мэра от 15 июня 1993 г. N 442-р - нормативы оценки плодово - ягодных насаждений для возмещения стоимости этих насаждений гражданам при отводе принадлежащих им земельных участков для государственных или общественных нужд.
В названном Положении, утвержденном Правительством РФ, установлен порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием или ограничением использования, ухудшением качества сельскохозяйственных угодий. Правила Положения распространяются на земли всех категорий, за исключением земель, для которых предусмотрен иной порядок возмещения.
Нормы Положения не распространяются на принудительный выкуп земельных участков у собственников в части возмещения убытков и упущенной выгоды и не предусматривают порядка возмещения ущерба в связи с утратой значения сельскохозяйственных угодий при их предоставлении для несельскохозяйственных нужд (например, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и т.п.).
В случаях, когда земельные участки изымаются для несельскохозяйственных нужд, размеры убытков и потерь устанавливаются на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления участков.
Землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного назначения, подготавливаемый в процессе изъятия, должен включать следующие сведения:
- размещение земельного участка и объектов строительства;
- площадь земельного участка, состав предоставляемых и включаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных угодий и их кадастровую оценку;
- площадь, состав и кадастровую оценку угодий, предназначенных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) либо защитной зоны;
- условия и сроки восстановления нарушенного производства;
- условия и сроки снятия, хранения (консервации) и использования нарушаемого плодородного слоя почвы;
- условия и сроки проведения рекультивации земель;
- размер убытков, включая упущенную выгоду;
- размер потерь;
- размер земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемый размер земельного налога после их изъятия;
- условия и сроки изъятия, занятия и использования предоставляемых земель.
Составленный землеустроительный проект подлежит обязательной государственной экологической экспертизе.
Если земельные участки не изымаются, но права владельцев ограничиваются или если ухудшается качество земель в результате деятельности других лиц, землеустроительный проект, устанавливающий размеры убытков и потерь, должен включать следующие разделы:
- площадь, состав и кадастровую оценку угодий, на которые распространяется ограничение прав пользователей земли или ухудшение качественного состояния их земель;
- влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
- меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
- условия и сроки восстановления нарушенного производства;
- размер убытков, включая упущенную выгоду;
- размер потерь;
- размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.
В случае временного изъятия земельных участков (обычно на срок до трех лет) убытки и потери возмещаются при предоставлении земель в пользование и уточняются после освобождения этих участков.
Во всех случаях произведенные расчеты убытков и потерь должны согласовываться с заинтересованными сторонами. После такого согласования составляется акт, который регистрируется местной администрацией. Споры о размерах и порядке возмещения убытков и потерь разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.
Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам и землепользователям. Обязанность по возмещению лежит на организациях (гражданах), в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных зон и влечет ограничения прав на земельный участок или ухудшение качества земель.
В состав убытков, подлежащих возмещению, включаются:
стоимость жилых зданий, объектов культурно - бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место. В этих случаях оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам);
стоимость плодово - ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;
убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;
убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли;
упущенная выгода.
Возмещение убытков может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. В последнем случае организация, которой отведен участок, за свой счет производит строительство новых объектов на другом месте. При этом если стоимость вновь возводимых объектов выше, нежели тех, которые утрачиваются, разница выплачивается за счет лица, в пользу которого производится строительство.
При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство или реконструкцию объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно - изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.
Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости