"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

Эти ограничения не распространяются на земельные участки, которые предоставлены гражданам для индивидуально - жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Поэтому отчуждение указанных объектов регулируется гражданским законодательством с некоторыми особенностями, определенными ст. 4, 35 и 36 ЗК РФ (см. комментарий к ним).
Отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения будет регулироваться специальным федеральным законом об обороте этих земель. Впредь до принятия этого закона оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжает регулироваться соответствующими законами субъектов Российской Федерации, принятыми до введения в действие Земельного кодекса (ст. 9 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Следует отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ (СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1644) нормы главы 17 ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 8 вводного Закона иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть переданы только на условиях аренды.
Права иностранцев на приобретение в собственность земельных участков должны быть определены специальными правилами (п. 5 ст. 3 вводного Закона).
В отличие от других объектов гражданского права при отчуждении земельных участков предусмотрены ограничения прав новых собственников. В частности, ст. 8 вводного Закона устанавливает, что при переходе права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от одного собственника к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежит изменению. Статья 56 ЗК РФ устанавливает ряд ограничений землепользования (см. комментарий к ней). Статья 9 ЗК РФ относит к полномочиям Российской Федерации установление дополнительных ограничений прав собственников.
Особые правила установлены Земельным кодексом для отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. ст. 28 и комментарий к ней).
По общим правилам гражданского законодательства отчуждение земельного участка по воле собственника может совершаться по договорам купли - продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением или иной сделке об отчуждении имущества. Договоры купли - продажи и мены являются возмездными и требуют встречного предоставления в виде цены (при купле - продаже) или другого товара (при мене). Договор дарения - безвозмездный договор. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривает взамен передачи в собственность земельного участка обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на содержание в иной форме.
Объектом подобных договоров является конкретный земельный участок, обозначенный в государственном земельном кадастре (см. комментарий к ст. 70), или часть земельного участка, если она после раздела образует самостоятельный участок (см. комментарий к ст. 6). Возможна и общая собственность на земельный участок, которая часто встречается в составе имущества супругов, в крестьянском (фермерском) хозяйстве. Правила распоряжения общей собственностью регулируются Гражданским кодексом (ст. 246) и Семейным кодексом (ст. 35 и 57).
Продавец должен предоставить приобретателю информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка (см. комментарий к ст. 37).
Обязательными условиями действительности договоров об отчуждении земельных участков являются добровольное соглашение сторон, их дееспособность, т.е. признанная законом возможность совершать юридические действия, законное содержание условий договора и соблюдение установленной законом формы при отчуждении недвижимого имущества.
Согласно ст. 550 ГК РФ такой договор требует письменной формы и должен быть составлен в одном документе, который подписывается обеими сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.
Согласно ст. 131 ГК РФ и ст. 25 ЗК РФ (см. комментарий к ней) переход прав на земельные участки подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Права нового собственника возникают после государственной регистрации, что удостоверяется соответствующим документом (см. ст. 26 и комментарий к ней).
Запись о государственной регистрации права собственности производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственные акты и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сохраняют юридическую силу и имеют равную силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку моментом возникновения права собственности у приобретателя по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, считается момент такой регистрации, Гражданский кодекс регулирует случаи, когда одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Другая сторона вправе требовать через суд вынести решение о регистрации сделки, если, конечно, сделка совершена в надлежащей форме. Тогда сделка регистрируется по решению суда. Виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки, ведь от момента, с которого у приобретателя земельного участка возникает право собственности, зависит решение многих других вопросов, например оплата налога на недвижимое имущество, риск случайной гибели или повреждения имущества, бремя содержания и исполнение обязанностей землепользователя (см. комментарий к ст. 42).
В главе 30 ГК РФ "Купля - продажа" отдельно выделена "Продажа недвижимости". Включенные в соответствующий параграф ст. 549 - 558 определяют понятие и форму договора купли - продажи недвижимости; порядок государственной регистрации перехода прав на земельный участок при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на нем недвижимости; права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости; права на недвижимость при продаже земельного участка; определение предмета и цены в договоре; продажи недвижимости; последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества; особенности продажи жилых помещений.
Прекращение права собственности при отказе собственника от принадлежащего ему земельного участка регулируется ст. 53 (см. комментарий к ней). Принудительное лишение собственника земельного участка может осуществляться по нормам гражданского законодательства (ст. 235 ГК РФ) и земельного законодательства (ст. 49, 50, 51 и 55 ЗК РФ - см. комментарий к ним).
Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок
Комментарий к статье 53
В комментируемой статье речь идет как о физических, так и о юридических лицах, которые могут отказаться от принадлежащего им права на земельный участок. Хотя такая возможность в принципе существовала и прежде, новый Земельный кодекс впервые в земельном законодательстве урегулировал порядок добровольного отказа лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок.
Правом на земельный участок, от которого отказывается его обладатель, может быть право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды или право безвозмездного срочного пользования. Поскольку в законодательстве говорится о лицах, а не о государстве или муниципальных образованиях, то под правом собственности, от которого возможен отказ, понимается частная собственность на земельный участок, но не государственная и не муниципальная.
По Гражданскому кодексу форма отказа от права собственности на имущество может быть различной: публичное объявление об этом либо совершение реальных действий, определенно свидетельствующих об устранении данного лица от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236). Земельный кодекс признает только подачу заявления надлежащей формы об отказе от прав на земельный участок. Иными словами, устные заявления не могут быть приняты во внимание, а если лицо просто не использует участок, то в ряде случаев это является земельным правонарушением (неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в течение трех лет; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв), и тогда такое лицо будет предупреждено об ответственности за правонарушение.
Сама по себе подача заявления об отказе от земельного участка еще не влечет прекращения права на него. До тех пор пока не будет решена судьба участка, прежний собственник, землевладелец, землепользователь несет ответственность за состояние земельного участка и может при желании им пользоваться. Гражданский кодекс устанавливает, что при отказе от собственности на имущество права и обязанности собственника в отношении соответствующего имущества не прекращаются до приобретения права собственности на него другим лицом. Аналогичная норма есть и в Земельном кодексе: согласно п. 2 ст. 43 отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных ст. 42 Кодекса.
Процедура прекращения разных видов прав на земельные участки в случае отказа от них различна. В отношении права собственности действует механизм, установленный гражданским законодательством для бесхозяйных недвижимых вещей.
В соответствии со ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Из этой нормы можно сделать вывод (хотя в законе прямо об этом не сказано), что заявление об отказе от собственности на земельный участок следует подавать в орган местного самоуправления.
По истечении года со дня постановки земельного участка как бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот участок. Если же земельный участок не будет признан судом поступившим в муниципальную собственность, он может быть либо вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником, либо приобретен в собственность в силу приобретательской давности.
В силу приобретательской давности право собственности на земельный участок может приобрести лицо (гражданин или юридическое лицо), которое добросовестно, открыто и непрерывно владело земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати лет. Право собственности на земельный участок у лица, приобретшего этот участок в силу приобретательской давности, возникает с момента государственной регистрации.
Вообще, хотя прямо в законодательстве об этом не сказано, добросовестное владение земельным участком возможно только в случае добровольного отказа собственника от этого земельного участка, а иначе будет иметь место самовольный захват земли, который квалифицируется как земельное правонарушение.
Возникает вопрос: кто должен вносить платежи за землю в период такого добросовестного пользования? Напомним, по закону собственник не освобождается на это время от своих обязанностей, в том числе от своевременного внесения платежей за землю, однако добросовестное владение как раз и предполагает, что владелец берет на себя обязанности в отношении земельного участка, что и делает возможным признание его спустя установленный срок собственником такого участка, поэтому он должен и платить за землю.
Земельные участки, используемые на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, находятся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому распоряжение ими осуществляют исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления. При получении заявления от гражданина или юридического лица об отказе от права на земельный участок они, видимо, должны принять соответствующее решение, которое послужит основанием для освобождения данного лица от прав и обязанностей по владению и пользованию участком и государственной регистрации этого факта. В дальнейшем земельный участок может быть предоставлен другим землевладельцам, землепользователям или перейти в установленном порядке в категорию земель запаса.
В комментируемой статье ничего не сказано о порядке отказа от права аренды и безвозмездного срочного пользования. В случае аренды и безвозмездного срочного пользования, осуществляемого по договору с гражданами и юридическими лицами - собственниками земли, отказ арендатора или пользователя от участка означает расторжение договора со всеми правовыми последствиями, предусмотренными гражданским законодательством. При этом в соответствии со ст. 610 ГК РФ, если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды). Точно так же каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (ст. 699 ГК РФ). Право пользования служебным земельным наделом предоставляется по решению соответствующей организации, следовательно, заявление об отказе от этого права подается руководству этой организации, которое принимает решение о прекращении права пользования.
При отказе от договора аренды и безвозмездного срочного пользования прекращение договора (кроме тех договоров, которые заключались на срок до одного года) подлежит государственной регистрации.
Статья 54. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка
Комментарий к статье 54
Комментируемая статья регламентирует порядок и условия принудительного лишения прав на земельный участок только в случаях ненадлежащего его использования. Сюда