"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

торгов. Под обоснованием проведения торгов следует понимать те необходимые и достаточные условия, которые не только позволяют организовать торги, но и предоставляют продавцу возможность извлечь из их проведения реальную выгоду. Можно выделить экономическое и юридическое обоснование земельных торгов.
Экономическое обоснование предполагает актуализацию следующих факторов:
- наличие (сформированность в качестве индивидуально определенного объекта) земельных участков, которые (либо права на заключение договоров аренды которых) могут быть проданы на торгах;
- наличие результатов рыночной оценки этих земельных участков, произведенной в целях прогнозирования доходности проведения торгов;
- изученность спроса на земельные участки, сходные по характеристикам и стоимости с выставляемыми на продажу;
- примерный расчет затрат на организацию и проведение торгов;
- наличие положительного финансового и / или инвестиционного прогноза результатов выставления земельных участков (прав на заключение договоров их аренды) на аукцион или конкурс.
Юридическое обоснование предполагает наличие нормативного правового акта, регламентирующего порядок организации и проведения земельных торгов, и помимо этого:
- наличие государственной регистрации права собственности соответствующего субъекта (Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования) на выставляемые на торги земельные участки;
- статус продавца, организатора, участников, кадастровые характеристики земельных участков должны отвечать требованиям, устанавливаемым федеральным законодательством.
Остальные этапы проведения торгов, как правило, включены в нормативный правовой акт, регламентирующий процедуру торгов.
Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения
Комментарий к статье 39
Комментируемая статья регулирует отношения, вытекающие из связи главной вещи - строения, расположенного на земельном участке, и его принадлежности - земельного участка. В случае разрушения главной вещи возникает вопрос правового положения принадлежности. Если в отношениях, когда частное лицо выступает собственником и земельного участка, и сооружения, вопрос восстановления недвижимости решается землепользователем самостоятельно, то восстановление строения или сооружения на земельном участке, предоставленном на вторичном праве, имеет свои особенности.
Устанавливается обязанность лиц, не являющихся собственниками земельных участков, - начать восстановление разрушенного объекта в течение трех лет. Этот срок может быть продлен органами государственной власти или местного самоуправления.
В случае ненадлежащего исполнения данной обязанности указанные лица в принудительном порядке лишаются прав на земельные участки. Главная особенность такой процедуры состоит в том, что инициативу по прекращению землепользования правонарушителя проявляет, как правило, не орган государственного контроля за использованием и охраной земель, а собственник земельного участка. Тем не менее сам факт ненадлежащего использования земельных участков зачастую выявляется именно государственными органами земельного контроля, которые в этом случае являются участниками процедуры прекращения прав на такие земельные участки (см. комментарий к ст. 54).
Принудительное лишение прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками, ввиду ненадлежащего их использования - одна из разновидностей санкций за существенное нарушение режима использования земельного участка (см. комментарий к ст. 45 - 47). Данная санкция применяется собственником земельного участка к землепользователю.
Нарушение землепользователем режима использования земельного участка влечет различные процессуальные последствия в зависимости от того, возникли они на основании договора или нет.
В договорных отношениях, например аренды или ссуды, после причинения ущерба земельному участку собственник может предоставить землепользователю возможность устранить последствия за свой счет. В случае отказа собственник вправе обратиться в суд с требованием прекратить право на земельный участок правонарушителя и обязать его возместить причиненный вред.
Права на земельные участки, возникающие не на договорной основе, например бессрочное (постоянное) пользование, прекращаются либо на основании решения органа, предоставившего земельный участок в пользование, либо на основании решения суда по иску данного органа.
Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ,
ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
Комментарий к статье 40
В соответствии с гражданским законодательством собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это три правомочия, которыми наделен каждый собственник.
Владение представляет собой возможность фактически обладать конкретным земельным участком. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение имуществом. В качестве правового титула могут служить правоустанавливающие документы (см. комментарий к ст. 26) или иные основания (например, решение суда, фактическое предоставление и т.п.).
Обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет конкретную вещь у себя (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит этот земельный участок на своем балансе.
Пользование представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.
Объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками. Делается это для того, чтобы их легко можно было отграничить от других подобных вещей и установить над ними господство собственника.
Территориальные границы земельного участка определяются порядком, установленным земельным законодательством на основе документов (ст. 26 ЗК РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящийся на нем лес и растения. Что касается поверхностного (почвенного) слоя, то в настоящее время не установлено ограничений на обладание им. Иная ситуация с водными объектами и лесами. В соответствии с Водным кодексом в собственности граждан и юридических лиц могут находиться только замкнутые водоемы, не имеющие естественной гидравлической связи с другими водными объектами. Остальные водные объекты могут находиться только в государственной собственности или могут быть переданы в ведение муниципальных образований. Таким образом, только государство и муниципальные образования могут в полном объеме осуществлять свои права на поверхностные водные объекты, находящиеся на их собственных земельных участках.
Леса в соответствии с Лесным кодексом являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъектов Российской Федерации. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно - кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения (ст. 20 ЛК РФ).
Кроме того, собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В настоящее время действуют Закон "О недрах", Федеральный закон "Об охране атмосферного воздуха" и Воздушный кодекс. В соответствии с Законом "О недрах" недра являются исключительной собственностью Российской Федерации, поэтому собственник земельного участка на своем участке может осуществлять для личного потребления добычу только общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и т.п.) на глубине не более 5 м от поверхности. Кроме того, собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для питьевого водоснабжения населенного пункта, где расположен земельный участок.
Использование воздушного пространства ограничивается для частных собственников в соответствии с Воздушным кодексом. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным органом. Высотное строительство ведется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также градостроительным планом развития данной территории. Таким образом, использование пространства над земельным участком также ограничено.
Если иное не предусмотрено законодательством, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
Комментарий к статье 41
Права указанных в названии статьи лиц совпадают с правами собственников земельных участков (см. комментарий к ст. 40).
Исключение составляют лишь права лиц, использующих участок на основании частного или публичного сервитута. В этом случае их права и обязанности определяются законом, иным правовым актом, которым установлен сервитут, или договором (см. комментарий к ст. 23).
Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
Комментарий к статье 42
Помимо прав для правообладателей устанавливаются также и обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества. Эта обязанность закреплена и детализирована ст. 210 ГК РФ. В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии. В отношении земельного участка это прежде всего означает использование его по целевому назначению, недопущение его захламления и ухудшения качества земель, а также проведение, в случае необходимости, мелиорации и рекультивации земель.
Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины (например, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы - наводнения, землетрясения и т.п.). По сути, этот риск также составляет часть указанной обязанности собственника по содержанию своего имущества. Риск случайной гибели переходит к собственнику имущества в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности (см. комментарий к гл. V). Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ).
Переход риска случайной гибели на других лиц возможен по договору (например, по условиям договора аренды), а также в силу указания закона (например, риск случайной гибели переходит на обладателей таких вещных прав, как право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения).
Статья 43. Осуществление прав на земельный участок
Комментарий к статье 43
Осуществление прав на земельные участки - это не только правомочия по владению и пользованию (использованию) имущества, но и право распоряжаться им по своему усмотрению.
Распоряжение представляет собой возможность определения юридической судьбы вещи. Например, право отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать в доверительное управление), отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Статья 36 Конституции РФ устанавливает еще одно ограничение правомочий собственника: собственник при осуществлении своих прав не должен причинять вред окружающей природной среде.
В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Такое положение закреплено ст. 8 и 9 Конституции РФ. Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований. Все формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.
Однако фактически различные формы собственности не равны одна другой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота (см. ст. 27 ЗК РФ).
Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (см. комментарий к гл. VII). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам лишь частью принадлежащего им имущества. В состав этой части не входит имущество, перечисленное в приложении N 1 к Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР (сюда входят, в частности, детские вещи, вещи индивидуального пользования и т.п.).
На самом деле, даже с учетом упоминавшихся различий, речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности - публичных и частных.
В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством Российской