"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

указанных пределов.
Нормы предоставления земельных участков устанавливаются также федеральными законами. Например, п. 4 ст. 5 Закона РФ от 15 января 1993 г. "О статусе Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда и полных кавалеров ордена Славы" (Ведомости РФ. 1993. N 7. Ст. 247) устанавливает бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово - огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, определяемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности. Это положение вступило в силу с 1 января 2002 г. (Федеральный закон от 13 июля 2001 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" // СЗ РФ. 2001. N 29. Ст. 2953).
До указанной даты нормы бесплатного предоставления земельных участков в соответствии с Законом от 15 января 1993 г. равны: под строительство индивидуальных домов, дач и под садово - огородные хозяйства в городах и поселках городского типа - 0,10 га; в сельской местности - 0,30 га.
В статье 17 Федерального закона от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих" (СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331) установлено, что земельные участки предоставляются органами государственной власти и органами местного самоуправления в порядке, определенном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства по нормам, установленным органами местного самоуправления, в городах и поселках городского типа - не менее 0,10 га; в сельской местности - не менее 0,2 га;
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства после увольнения с военной службы по нормам, установленным законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Кроме того, нормативы предоставления земельных участков устанавливаются и подзаконными актами. В частности, Указом Президента РФ от 5 мая 1992 г. N 431 "О мерах по социальной поддержке многодетных семей" (Ведомости РФ. 1992. N 19. Ст. 1044) рекомендовано оказывать необходимую помощь многодетным родителям, желающим организовать крестьянские (фермерские) хозяйства, малые предприятия и другие коммерческие структуры, а также выделять для этих целей земельные участки. Для многодетных семей предполагается первоочередное выделение садово - огородных участков площадью не менее 0,15 га на семью. Кроме того, возможно предоставление льгот по взиманию земельного налога и арендной платы в виде полного или частичного освобождения от налога на определенный срок либо снижения ставок налога.
Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством
Комментарий к статье 34
Нормы комментируемой статьи направлены прежде всего на обеспечение прав и интересов граждан при предоставлении им земельных участков из государственной либо муниципальной собственности.
Одно из основных требований при этом - разработка и принятие органами государственной власти или местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуру и критерии предоставления таких земельных участков. Утверждение таких актов и будет одним из направлений работы по реализации норм комментируемого Кодекса. Данные акты должны соответствовать тем общим к ним требованиям, которые определены в статье, и не должны противоречить иным нормам Земельного кодекса, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки.
В качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков на основании комментируемой статьи следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.
Проект границ земельного участка, составление кадастрового плана осуществляется на основании ст. 69, 70 ЗК РФ и федеральных законов "О землеустройстве" и "О государственном земельном кадастре".
Права на земельные участки, предоставленные правообладателям на основании настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для начала процесса предоставления служит заявление гражданина, в котором он в первую очередь указывает цели использования земельного участка.
Земли для несельскохозяйственного использования предоставляются в основном из земель, непригодных для ведения сельского хозяйства, или из угодий худшего качества. Изъятие и предоставление более ценных угодий допускается в исключительных случаях.
Ограничения при предоставлении земельных участков установлены в соответствии с ограничением их участия в обороте (ст. 27 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков производится с учетом испрашиваемого местоположения, размерами и, как правило, на том праве, на котором просит заявитель.
Земельные участки предоставляются гражданам на праве собственности, безвозмездного срочного пользования или аренды. В решении о предоставлении земельного участка должно быть указано:
передается ли участок в собственность за плату или бесплатно (такая передача в силу ст. 28 ЗК РФ возможна в случаях, предусмотренных законом: например, бесплатно передается земельный участок, который находился на праве пожизненного наследуемого владения, - п. 3 ст. 21 ЗК РФ);
передается ли земельный участок в аренду.
К решению прилагается проект границ земельного участка, утвержденный соответствующим органом.
Принятое решение о предоставлении земельного участка служит основанием для заключения договора купли - продажи (если такой участок предоставляется за плату) или договора аренды. При этом до заключения договора заявитель обязан представить кадастровый план земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка или об отказе в его предоставлении может быть обжаловано в судебном порядке заинтересованными лицами. При принятии судом решения о неправомерности отказа в предоставлении участка оно служит основанием для дальнейшей регистрации права на землю или для заключения договора.
Гражданин, которому был предоставлен земельный участок, может приступить к его использованию только после регистрации своего права в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и выдачи документов, подтверждающих право на землю (ст. 26 ЗК РФ).
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
Комментарий к статье 35
Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение - одна из спорных проблем земельного законодательства.
Соотношение земельного участка и расположенной на нем недвижимости можно рассматривать как отношения главной вещи и принадлежности, при этом в качестве главной вещи выступает строение или сооружение, а в качестве принадлежности - земельный участок. А потому земельный участок должен следовать судьбе главной вещи - строения или сооружения.
В соответствии с комментируемой статьей при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на эти объекты или сложившегося порядка пользования земельного участка.
Данные отношения регулируются также ст. 552 ГК РФ, которая содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, обеспечивающей проход, проезд к нему).
Подобная норма находит закрепление и в судебной практике, например в п. 8 информационного письма ВАС РФ от 31 июля 1992 г. N С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" (Вестник ВАС РФ. 1992. N 1. С. 100). Рассматривая применение ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., посвященной переходу права на земельный участок при переходе права на строение, ВАС РФ устанавливает различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.
В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.
В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п. 2 ст. 555 ГК РФ.
Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому назначению или требованиям охраны окружающей среды), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение этого требования дает основание считать сделку купли - продажи недвижимости ничтожной (ст. 166 - 168 ГК РФ).
Означенная проблема особенно остро стоит при приватизации государственного и муниципального имущества, когда право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ранее принадлежавшее государственному или муниципальному предприятию, переходит к вновь создаваемому юридическому лицу.
При этом остается нерешенной проблема перехода прав на земельный участок при переходе прав собственности на расположенный на нем объект недвижимости к нескольким лицам. Комментируемая статья Земельного кодекса определяет порядок пользования земельным участком в таких случаях с учетом долей в праве собственности на строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Установление в Земельном кодексе обязательного перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение направлено на реализацию принципов формирования единых объектов недвижимого имущества, т.е. земельный участок должен следовать судьбе здания, сооружения, и наоборот. Отчуждение строения (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем одному лицу, производится вместе с участком, занятым строением (сооружением), за исключением следующих случаев:
- при отчуждении части недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- при отчуждении недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте.
Помимо этого не следует допускать отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
Комментарий к статье 36
Вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения и иные объекты недвижимости, в настоящее время помимо Земельного кодекса урегулированы также Указами Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" и от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".
Комментируемая статья впервые предусматривает четкую процедуру приобретения прав на земельные участки под объектами недвижимости.
Устанавливаются принципы приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким правообладателям помещений.
Приватизация зданий и сооружений, их частей, а также не завершенных строительством объектов, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему это имущество, земельного участка, занимаемого этими объектами и необходимого для их использования, либо доли в праве собственности на соответствующий земельный участок в случае приватизации нежилых помещений (иных частей сооружений), если иное не предусмотрено федеральным законом.
Приватизация имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков, долей в праве собственности на земельные участки:
- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
- занимаемых объектами недвижимости, перечисленными в п. 1 настоящей статьи и входящими в состав приватизируемого имущества унитарного предприятия и необходимыми для использования указанных объектов.
Собственники объектов недвижимости, в том числе имущественных комплексов, не являющихся самовольными постройками и находящихся на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено