"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

возведения жилого некапитального строения, а также хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории). Отдельной категорией являются дачные земельные участки. Это участки, предоставляемые гражданам или приобретаемые ими в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, а также с правом возведения хозяйственных строений и сооружений) с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.
Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Нормы о том, что земельные участки, национализированные до 1 января 1991 г., не подлежат возврату, соответствуют законодательству о реабилитации жертв политических репрессий. Так, в соответствии со ст. 16.1 Закона РФ от 18 октября 1991 г. "О реабилитации жертв политических репрессий" (Ведомости РФ. 1991. N 44. Ст. 1428) реабилитированным лицам возвращается конфискованное, изъятое и вышедшее иным путем из их владения в связи с репрессиями имущество, либо возмещается его стоимость, либо выплачиваются денежные компенсации.
Не подлежит возврату, возмещению или компенсации:
имущество (в том числе жилые дома), национализированное (муниципализированное) либо подлежавшее национализации (муниципализации) в соответствии с законодательством, действовавшим на момент конфискации, изъятия, или выхода имущества из владения каким-либо иным путем;
имущество, уничтоженное во время гражданской и Великой Отечественной войн, а также в результате стихийных бедствий;
земля, плодово - ягодные насаждения, неубранные посевы;
имущество, изъятое из гражданского оборота.
Статья 26. Документы о правах на земельные участки
Комментарий к статье 26
К числу документов на земельные участки относятся документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с названным Законом проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963). Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.
Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а при его отсутствии - условным номером. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.
Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов: подраздел I - описание объекта недвижимого имущества; подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя; подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.
Единый государственный реестр прав во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке.
Каждый подраздел Единого государственного реестра прав ведется на отдельном листе. Каждый лист подразделов II и III идентифицируется номером регистрации. Номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
В случае если вносимые в реестр сведения не умещаются на одном листе, запись размещается на дополнительных листах. При этом на дополнительных листах в графе "Лист" указывается порядковый номер основного листа, дополненный буквами алфавита. Например, если первый лист имеет номер 3, то дополнительные листы нумеруются - 3а, 3б, 3в и т.д. На каждом листе проставляется кадастровый или условный номер, а записи на нем заверяются подписью регистратора и печатью. Аналогичное правило нумерации используется и для листов с записями об изменениях, а также для листов с записями о прекращении права или ограничения либо о ликвидации (преобразовании) объекта, если они вкладываются в реестр в виде отдельных листов.
В начале каждого раздела Единого государственного реестра прав помещается опись листов. Опись заводит регистратор, заверяя ее своей подписью и печатью. Если какой-либо раздел описи исчерпывается, актуальные данные переносятся в новую опись, а старая уничтожается. К актуальным данным относятся записи, действующие на момент заполнения новой описи.
Каждый лист раздела Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта недвижимого имущества. При отсутствии у объекта недвижимого имущества кадастрового номера используется условный номер, присваиваемый учреждением юстиции по регистрации прав. После присвоения объекту кадастрового номера условный номер перечеркивается тонкой горизонтальной линией, но не утрачивает своей силы и остается во всех документах, выданных к этому моменту правообладателям.
При прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав.
В случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.
В графе "Документы - основания" перечисляются основные реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав или ограничений (обременений) прав. Эти реквизиты включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, выдавшего документ, и позволяют идентифицировать этот документ в деле правоустанавливающих документов.
В подразделе I в аналогичных графах указываются реквизиты документов, на основании которых внесены данные об объекте, а также произошло закрытие раздела Единого государственного реестра прав в связи с ликвидацией или преобразованием объекта.
В графу "Особые отметки регистратора" вписывается дополнительная информация об объекте или о таком его изменении, которое не требует обновления всей записи, например об изменении названия объекта или переименовании улицы в адресе. При этом у правообладателя или заявителя не истребуются дополнительные данные и документы, не требующиеся для ведения Единого государственного реестра прав.
Каждая запись в Едином государственном реестре прав заканчивается указанием фамилии регистратора, датой совершения записи и подписью регистратора, заверенной печатью.
Все данные Единого государственного реестра прав, выраженные в цифрах, указываются с единицами измерения.
Формы свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору - при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.
В свидетельстве приводятся данные в определенном порядке: наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство; дата выдачи свидетельства; реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право; данные о субъектах права в соответствии с п. 18 указанных Правил; вид зарегистрированного права; описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер; существующие ограничения (обременения) права. В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, которые совпадают с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели. Свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.
Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом. В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки. Заполненное свидетельство подписывается регистратором прав и заверяется печатью.
Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа. На штампе регистрационной надписи на документах после слов "Произведена государственная регистрация" ставится дата осуществления государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.
В случае если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации права" указывается вид зарегистрированного права (например, "собственности"). После этого заполняются графы "Серия" и "Номер", относящиеся к выданному свидетельству, и указывается дата его выдачи. Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.
Если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло, то свидетельство не выдается и в штампе регистрационной надписи на документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации права" вносится запись "Не выдавалось".
Необходимо отметить, что у правообладателей могут отсутствовать документы на земельные участки.
В соответствии с толкованием понятия "самовольное занятие земель", данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом министерства от 25 мая 1994 г. N 160 (РВ. 1994. N 123), самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, о выделении земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
В связи с принятием Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" после принятия других законов, регулирующих права на объекты недвижимости, в том числе земельные участки, эти права подлежат переоформлению. Однако непереоформление прав пользования земельным участком (например, в соответствии с Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" // Ведомости ВС РФ. 1990. N 26. Ст. 324), не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.
Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
Комментарий к статье 27
Гражданское законодательство делит имущество на виды в зависимости от их оборотоспособности.