"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

также передача арендатором арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или в аренду - например аренда земельного участка "в обмен" на аренду помещения.
При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемых между каждым арендодателем и арендатором.
Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Порядок осуществления арендатором распоряжения своими правами по договору аренды, установленный п. 5 и 6 комментируемой статьи, несколько отличается от порядка, предусмотренного ст. 615 ГК РФ. По Гражданскому кодексу арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя, а по Земельному кодексу арендованный земельный участок можно передать в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления (если договором аренды не предусмотрено иное).
Статьей 615 ГК РФ предусмотрена возможность арендатору предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а комментируемая статья о такой возможности не упоминает. В то же время в соответствии со ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование предоставляются гражданам в виде служебного надела земельные участки из земель организаций, причем не указано, на каком праве такие организации используют землю. Отсюда можно сделать вывод, что служебные наделы могут предоставляться и из арендуемых организацией земель.
Гражданский кодекс в указанной статье разделяет передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) и сдачу арендных прав в залог, а также внесение их в качестве вклада в уставный капитал (паевого взноса) коммерческих организаций. Он устанавливает, что во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Комментируемая статья Земельного кодекса рассматривает все названные случаи как передачу прав по договору аренды другому лицу и ответственным перед арендодателем называет нового арендатора - за исключением передачи права аренды в залог. Таким образом, разница в подходе наиболее существенна применительно к случаям внесения арендных прав в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Такое внесение арендных прав на земельные участки по земельному законодательству означает переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к другому лицу без заключения нового договора аренды.
Кроме того, во всех указанных случаях по Земельному кодексу в отличие от Гражданского согласия арендодателя не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное).
В пункте 9 комментируемой статьи особо оговариваются случаи передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если такой договор заключен на срок более пяти лет. При такой передаче арендных прав не допускается изменения условий договора без согласия арендатора и ограничения установленных договором прав арендатора.
По общему правилу расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). В договорах аренды земельного участка выплата налоговых и иных платежей за землю возлагается по договоренности сторон или на арендатора, или на арендодателя.
Основания прекращения аренды земельного участка перечислены в ст. 46 ЗК РФ (см. комментарий к ней).
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не может служить основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество (в том числе земельный участок), его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Пунктом 8 комментируемой статьи введена новая норма, неизвестная гражданскому законодательству: преимущественное право покупки арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Лица, арендующие государственные или муниципальные земельные участки, приравнены к участникам общей долевой собственности в части осуществления ими права преимущественной покупки доли в праве общей собственности по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Применяя нормы ст. 250 ГК РФ к земельным отношениям, получаем следующую процедуру продажи указанных земельных участков.
Продавец обязан известить арендатора в письменной форме о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца, продавец вправе продать участок любому лицу. При продаже участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки земельного участка не допускается. Эти же правила применяются и при отчуждении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору мены.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок (т.е. освободить его) в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не освободил земельный участок или освободил его несвоевременно, то в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. А если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Договором аренды за несвоевременный возврат земельного участка может быть предусмотрена и неустойка; при этом убытки, если иное не предусмотрено договором, могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
Арендатором земельного участка в процессе пользования им могут быть произведены отдельные улучшения участка - например, возведена мелиоративная система. Когда такое улучшение можно отделить от участка, оно является собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором аренды). Но чаще всего улучшения земельного участка неотделимы от него. Согласно ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости произведенных им за свой счет улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества, если он произвел их с согласия арендодателя (и если иное не предусмотрено договором аренды). Законом могут быть предусмотрены случаи, когда арендатору возмещается стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя.
Земельный кодекс не упоминает о возможности заключения договора аренды с условием выкупа арендованного земельного участка. Между тем ст. 624 ГК РФ такую возможность предусматривает, и нормы этой статьи могут применяться также по отношению к земельным участкам. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Но законом могут быть установлены и случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Пунктом 9 комментируемой статьи установлен особый порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора арендатором и по решению суда. Однако согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. А общая норма ст. 450 ГК РФ об основаниях изменения и расторжения договора гласит: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно. Например, это может быть невнесение в течение длительного времени условленной арендной платы, значительное ухудшение качества земельного участка в результате бесхозяйственного его использования и т.д.
Важная норма закреплена в п. 10 комментируемой статьи: в условиях отсутствия в настоящее время законодательно закрепленных особенностей порядка наследования земельных участков она определяет возможный способ использования земельных участков, которыми собственник временно не может распорядиться.
Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Комментарий к статье 23
Земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Понятие сервитута сложилось еще в Древнем Риме. В римском праве выделялись земельные (предиальные) сервитуты - сельские и городские. Городские сервитуты устанавливались для застроенных участков (например, право стока дождевой воды, право спуска воды и т.д.). В российском дореволюционном гражданском праве существовали институты, регулировавшие отношения между соседними землепользователями, и в частности реальные (предиальные, или земельные) сервитуты. В настоящее время Гражданский кодекс содержит ряд норм (ст. 274 - 277 и др.), посвященных сервитутам; о лесных, водных сервитутах говорится соответственно в Лесном и Водном кодексах. Земельные сервитуты предусмотрены комментируемым Земельным кодексом, Градостроительным кодексом, некоторыми другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации.
Сервитуты могут быть частными, когда они устанавливаются в интересах конкретных граждан или юридических лиц, и публичными - устанавливаются в государственных интересах, в интересах муниципального образования или местного населения.
Согласно п. 1 комментируемой статьи частные сервитуты устанавливаются в соответствии с гражданским законодательством. Так, в ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (т.е. соседствующего с соседним участком) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии со ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника (пожизненного владельца и постоянного пользователя) земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. То есть сервитут может устанавливаться не просто по желанию указанных лиц (например, линию электропередачи ближе, а значит, дешевле провести через соседний участок, а не вдоль существующего проезда), а в силу объективно существующих обстоятельств (линию электропередачи невозможно проложить иначе как через соседний участок).
Земельный сервитут есть вещное право на недвижимое имущество - земельный участок. Это право ограниченного пользования чужим участком. Объем этого права вытекает из названия сервитута. То есть объем правомочий обладателя сервитута определяется той нуждой, для обеспечения которой он установлен. Так, если частный сервитут установлен для прохода через соседний участок, то использовать его для проезда на автомобильном транспорте не разрешается. Обладатель ограниченного права на чужой земельный участок осуществляет его посредством собственных действий, в то время как лицо, чей участок обременен сервитутом, обязано не препятствовать осуществлению этого права (не мешать проходу, проезду через свой участок и т.д.).
Возможность установления публичных и частных земельных сервитутов предусмотрена не только Земельным и Гражданским кодексами, но и некоторыми другими законами и подзаконными актами. Так, в ст. 64 Градостроительного кодекса говорится, что частные сервитуты могут устанавливаться в отношении объектов недвижимости в градостроительстве (земельный участок - один из них) для обеспечения:
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;
проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;
применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;
эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки;
других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Порядок установления и прекращения частных сервитутов в области градостроительства определяется в соответствии с Гражданским кодексом.
Что касается публичных сервитутов, то согласно ст. 64 Градостроительного кодекса они могут устанавливаться в отношении объектов недвижимости в градостроительстве нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами.
В Федеральном законе от 19 июля 1998 г. "О гидрометеорологической службе" (СЗ РФ. 1998. N 30. Ст. 3609) закреплено, что на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации (ст. 13).
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963) определил,