"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

В частности, имущество может быть изъято из оборота, ограничено в обороте или свободным в обороте. Виды объектов, нахождение которых в обороте не допускается или допускается по специальному разрешению, должны быть прямо указаны в законе (ст. 129 ГК РФ). Комментируемая статья как раз и является примером такого закона.
Как отмечают авторы комментария к Гражданскому кодексу, гражданское право различает универсальное и сингулярное правопреемство. При универсальном к правопреемнику в результате одного акта переходят в качестве единого целого все права и обязанности правообладателя. Такое правопреемство имеет место в случае наследования, реорганизации юридического лица (за исключением реорганизации одного юридического лица в другое). При сингулярном правопреемстве к одному лицу переходят только отдельные права и обязанности другого. В таком порядке переходят права и обязанности в результате совершения сделок по отчуждению имущества, уступке прав и переводе долга, передаче имущества в аренду и т.п.
Пунктом 3 ст. 129 ГК РФ устанавливаются специальные правила оборотоспособности для таких объектов, как земля и иные природные ресурсы. Их оборот допускается в той мере, которая предусмотрена законами о земле и других природных ресурсах.
В соответствии с Законом о недрах участки недр не могут быть предметом купли - продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Они могут передаваться в пользование только на основании лицензии для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, геологического изучения и других целей. Без лицензии разрешается добыча общераспространенных полезных ископаемых для собственных нужд собственниками, владельцами земельных участков в пределах этих участков.
Оборот водных объектов и леса регулируется соответственно Водным и Лесным кодексами. Правилами предоставления в пользование водных объектов, находящихся в государственной собственности, установления и пересмотра лимитов водопользования, выдачи лицензии на водопользование и распорядительной лицензии, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 1997 г. N 383 (СЗ РФ. 1997. N 14. Ст. 1636), а также Лесным кодексом запрещается купля - продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков, как входящих, так и не входящих в лесной фонд. Допускается передача участков леса в пользование на основании договора и лесорубочного билета (ордера или лесного билета), а водных объектов - на основании лицензии <*>.
--------------------------------
<*> См.: Левшина Т.Л. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М Норма, 1997.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения, кроме земель, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также застроенных участков, должен регулироваться специальным законом. В настоящее время такой закон отсутствует.
Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 28
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут приобретаться гражданами и юридическими лицами в случаях и порядке, предусмотренных комментируемым Кодексом. Земельные участки приобретаются в собственность в основном гражданами (в соответствии с их конституционными правами) и организациями (приобретая права на землю вместе с правами на недвижимое имущество). О случаях предоставления земельных участков для строительства объектов см. комментарий к ст. 30 - 32.
Бесплатно земельные участки предоставляются названным категориям в случаях, указанных в законодательстве. До настоящего времени такие случаи также предусматривались подзаконными нормативными актами. Например, в соответствии с Указом Президента РФ от 2 февраля 1996 г. N 135 "О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 537) бесплатно предоставляются земельные участки указанным гражданам, в том числе из целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев, сформированного в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14 марта 1995 г. N 249 (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1060).
В соответствии с Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" (СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 740) граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность (за плату или бесплатно) и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости.
Органам местного самоуправления было рекомендовано предоставлять земельные участки под объектами недвижимости в собственность:
гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также юридическим лицам, образованным этими гражданами, - бесплатно;
другим гражданам и юридическим лицам - по нормативной цене земли.
Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, определяются (устанавливаются) в соответствии с назначением данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии с проектно - технической документацией.
Если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера, установленного нормами отвода либо проектно - технической документацией, то при наличии свободных земель площадь данного участка увеличивается до необходимого размера. Если же фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает земельный налог за часть площади сверх установленного размера в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В случае приобретения права собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в общую собственность (долевую или совместную).
Расходы на проведение работ по установлению границ земельных участков под объектами недвижимости определяются по расценкам, которые утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды" (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 5546) было установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 263).
Продаже не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, оборот которых не допускается законодательством Российской Федерации.
Статья 29. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков
Комментарий к статье 29
Компетенция государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в части передачи земельных участков гражданам и юридическим лицам предусмотрена ст. 9 - 11 комментируемого Кодекса. Правовые основы деятельности органов местного самоуправления в этой области также устанавливаются Федеральным законом от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3506).
В частности, в соответствии со ст. 29 названного Закона органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
Органы местного самоуправления в соответствии с законом могут в интересах населения определять условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования.
Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 30
Предоставление земельных участков для строительства проводится на торгах с предварительным согласованием места размещения объекта или без такого согласования (см. комментарий к ст. 38). Предварительное согласование места размещения объекта в соответствии со ст. 31 ЗК РФ проводится в следующем порядке. Заинтересованные в строительстве объекта организации обращаются в органы, обладающие в соответствии со ст. 29 ЗК РФ правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Указанные органы обеспечивают выбор земельного участка в натуре (на местности). При выборе земельного участка обязательно присутствуют представители органов местного самоуправления, на территории которых расположен предполагаемый для предоставления участок, представители организаций, заинтересованных в отводе земель, а также представители соответствующих служб (в том числе органов пожарной охраны, архитектуры и градостроительства, санитарной службы, территориальных органов охраны окружающей среды, водоканала и др.). При выборе земельного участка учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта.
По общему правилу население должно быть информировано о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы. Мнение граждан выясняется в порядке, установленном законодательством. Так, в Москве действует Закон "Об участии граждан в принятии градостроительных решений".
Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 июля 1981 г. N 389 были утверждены Правила застройки сельских населенных пунктов РСФСР (СП РСФСР. 1981. N 23. Ст. 144), которые действуют до настоящего времени. Названные Правила будут продолжать действие в части, не противоречащей комментируемому Кодексу. Однако необходимо отметить, что хотя не требуется предварительного согласования места размещения объекта в городских и сельских поселениях (п. 11 настоящей статьи), порядок их застройки и предоставления для этого участков будет соблюдаться. В частности, строительство жилых домов, объектов культурно - бытового и производственного назначения должно осуществляться в сельских населенных пунктах на основе утвержденных схем и проектов районной планировки в строгом соответствии с проектами планировки и застройки сельских населенных пунктов.
На участках, отведенных под застройку, запрещается строительство временных зданий и сооружений без разрешения соответствующих органов местного самоуправления. Временные здания и сооружения, а также железнодорожные подъездные пути, возведенные на период строительства, после его окончания должны быть разобраны организацией, осуществлявшей строительство, а занимаемая ими территория приведена в порядок.
Размещение новых и реконструкция действующих предприятий, зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения должны проводиться только при условии исключения влияния вредных для здоровья населения факторов, проведения мероприятий, направленных на охрану водоемов, почвы, атмосферного воздуха от загрязнения, и соответствовать действующим нормативам в части соблюдения санитарно - защитных зон между предприятиями и жилыми зонами населенных пунктов. Размещение и строительство производственных комплексов, сельскохозяйственных предприятий и отдельных производственных построек осуществляются в пределах производственной зоны сельского населенного пункта с учетом технологических, санитарных и противопожарных норм.
Застройка и благоустройство участка, отведенного индивидуальному застройщику, должны проводиться в строгом соответствии с генпланом участка, выданным районным архитектором. Инженерное оборудование, благоустройство и озеленение сельских населенных пунктов проводится одновременно со строительством жилых домов, общественных и производственных зданий.
На всех застройщиков (в том числе и на индивидуальных) возлагается обязательное проведение работ по озеленению и благоустройству участков, устройству тротуаров в пределах занимаемых ими участков, а также постоянный уход и содержание в надлежащем порядке как самих участков, так и прилегающих к ним тротуаров и проездов. Запрещается строительство на территории скверов, бульваров и парков зданий, не имеющих отношения к организации отдыха населения.
Организации и граждане, которым отводятся земельные участки для строительства в сельских населенных пунктах, обязаны обеспечить сохранность существующих на этих участках зеленых насаждений. В случае необходимости вырубки деревьев для освобождения площадки под строительство застройщик должен заново посадить деревья. Количество и места посадок определяются в соответствии с законодательством. В частности, в Москве действует Закон "О защите зеленых насаждений".
Для получения разрешения на проведение строительных работ государственные, кооперативные и другие общественные предприятия, учреждения и организации обязаны представить заявление застройщика о выдаче разрешения на производство строительных работ; решение о предоставлении земельного участка под застройку; план земельного участка и документ, удостоверяющий право на земельный участок; регистрационную