"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

федеральным законом.
В случае продажи земельного участка решение принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимого имущества, в месячный срок со дня обращения заявителя.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной либо муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду. При этом наличие договора аренды земельного участка не служит препятствием для его выкупа.
Отказ в выкупе земельного участка либо в предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При приватизации частей зданий и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, покупатель государственного или муниципального имущества приобретает долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый соответствующим зданием или сооружением и необходимый для его использования.
Размер доли в праве собственности на земельный участок должен определяться пропорционально отношению площади соответствующего помещения (части сооружения) к общей площади здания (сооружения). При этом площадь отчуждаемого земельного участка определяется в границах, которые установлены в соответствии с планом земельного участка, предоставляемым покупателем.
Указанный план прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли - продажи земельного участка.
Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры и иные улучшения и принадлежности земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые не используются исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.
Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования указанных улучшений и принадлежностей в полном объеме.
Федеральным законом должны быть установлены не подлежащие отчуждению земельные участки:
- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель;
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные);
- расположенные в федеральных морских, речных портах и аэропортах либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
- предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных либо общественных целях, в том числе как земли общего пользования;
- иные земли, не подлежащие отчуждению в соответствии с федеральным законодательством.
Земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования, могут быть переданы в собственность юридических лиц путем их внесения в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.
Внесение земельных участков в уставные капиталы открытых акционерных обществ может осуществляться при учреждении открытого акционерного общества либо в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставного капитала открытого акционерного общества.
Внесение земельных участков в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций открытого акционерного общества может быть осуществлено при соблюдении следующих условий:
- открытое акционерное общество в соответствии с законодательством об акционерных обществах приняло решение об увеличении уставного капитала путем размещения дополнительных акций, оплата которых будет осуществляться земельными участками, принадлежащих Российской Федерации, ее субъекту или муниципальному образованию;
- дополнительные акции, в оплату которых вносятся земельные участки, являются обыкновенными;
- оценка земельных участков, вносимых в оплату дополнительных акций, проведена в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности.
При внесении земельных участков в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества количество акций, приобретаемых в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, доля этих акций в общем количестве обыкновенных акций общества и стоимость земельных участков, вносимых в качестве вклада в уставный капитал (цена приобретения указанных акций), определяются в соответствии с Федеральным законом "Об акционерных обществах" и законодательством об оценочной деятельности.
Процесс приобретения прав на земельный участок осуществляется в зависимости от наличия правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов и кадастрового плана земельного участка у владельцев строения (помещения в строении), расположенного на этом земельном участке.
При наличии указанных документов, соответствующих требованиям законодательства, уполномоченный орган власти в двухнедельный срок со дня обращения владельца строения (помещения в строении):
либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или на праве постоянного (бессрочного) пользования;
либо готовит проект договора купли - продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае отсутствия предусмотренных законом документов необходимо сформировать земельный участок для его приобретения гражданами и юридическими лицами. Для формирования земельного участка в комментируемом Кодексе устанавливается процедура определения размера и установления границ земельного участка.
Данный порядок упрощает сложившуюся процедуру оформления прав гражданами и юридическими лицами на земельные участки. В частности, он устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для передачи земельных участков этим лицам, предусматривает этапы и сроки проведения работ по формированию земельных участков и определяет органы, принимающие участие в этом процессе.
Земельным кодексом реализован принцип "одного окна", когда при приобретении земельного участка заявитель взаимодействует исключительно с уполномоченным органом, одновременно решая в установленном законодательством порядке вопрос кадастрового учета предоставленного ему земельного участка. При этом в организационном плане процесс установления границ и предоставления земельного участка в собственность в максимальной степени сведен к жестко регламентированной по этапам и срокам процедуре документооборота.
Одна из проблем, тормозящая процесс приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения и иные объекты недвижимости, - отсутствие экономически обоснованного порядка установления цены земельного участка.
Порядок определения выкупной цены земли, установленный в Земельном кодексе, направлен на создание в России рынка земли и единых объектов недвижимости экономическими методами. В настоящее время российский рынок земли практически не развит. Это приводит к "торможению" привлечения инвестиций в экономику и сохранению ситуации с неэффективным использованием земель, что не обеспечивает реальную отдачу от наиболее доходных категорий земель. Сложившаяся ситуация с выкупом земель по регионам России показывает, что переход права собственности на земельные участки к собственникам зданий и строений идет крайне неравномерно либо вообще отсутствует. Это объясняется установлением высоких выкупных цен на землю, которые оказываются практически недоступными именно для неэффективных землепользователей - обычно промышленных предприятий, занимающих земли, самые привлекательные с точки зрения экономического развития и привлечения инвестиций.
Необходимо установить единые правила определения такой цены продажи земельных участков под строениями, которые стимулировали бы процесс выкупа земельных участков и формирования единых объектов недвижимости для вовлечения их в гражданский оборот. При этом целесообразно установить взаимосвязь цены продажи с уровнем развития рынка недвижимости на конкретной территории.
Такой подход предполагает установление цены продажи земельных участков в зависимости от того, проведено ли на территории, где расположены выкупаемые земельные участки, зонирование для целей дифференциации земельных платежей или нет, а также от того, какой собственник строений осуществляет выкуп земельного участка - приватизированного из государственной собственности предприятия либо иного строения.
Если указанное зонирование территории не проведено, то это означает, что в данном населенном пункте нет экономической дифференциации территории, и объясняется это отсутствием развитого рынка земли. Поэтому для данных населенных пунктов выкупная цена устанавливается равной 5-кратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, что соответствует средней цене выкупа земли по регионам России, где такой выкуп осуществляется.
Для территорий, где проведено зонирование для дифференциации земельных платежей, выкупная цена устанавливается для предприятий, приватизированных из государственной собственности, в размере 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в зоне с минимальной ставкой земельного налога, а для иных собственников строений - в размере 5-кратной ставки земельного налога в зоне расположения земельного участка.
Использование в качестве основы для расчетов выкупной цены 5-кратной ставки земельного налога соответствует стоимостной оценке земли при текущем использовании, если значение коэффициента капитализации равно 40% (коэффициент капитализации принимается в размере удвоенной ставки Сбербанка России по рублевым депозитам в 20% годовых).
Предлагаемая схема расчета выкупной цены создаст максимально льготные условия выкупа земельных участков для собственников приватизированных из государственной собственности предприятий, относящихся в большинстве своем к производственному сектору экономики. Применение рассмотренного правила определения цены продажи земельных участков означает независимость цены от местоположения приватизированных предприятий. Это предоставит возможность собственникам выкупать земельные участки по доступной цене и перемещать производства из центральной части города на окраину - в зоны минимального налогообложения.
Представленный подход, по существу, определяет следующую стратегию государственного управления. На тех территориях, где в настоящее время рынок земли и недвижимости не развит, собственникам строений будет предоставлена реальная возможность выкупа земельных участков под ними, что активизирует гражданский оборот недвижимости. Там же, где рынок земли и недвижимости уже существует (такая ситуация в известной мере сложилась лишь в Москве и Санкт - Петербурге) или находится на стадии формирования, органы власти и управления получают реальные стимулы для проведения экономической оценки земель по их рыночной стоимости, установления адекватных ставок налога и сохранения объемов текущих платежей при прочной тенденции их роста за счет развития рыночного оборота недвижимости.
Статья 37. Особенности купли - продажи земельных участков
Комментарий к статье 37
По договору купли - продажи продавец земельного участка обязуется предоставить земельный участок в собственность покупателю, а последний обязуется произвести за него определенную плату.
Договор купли - продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо его соответствие требованиям, предъявляемым ст. 129 ГК РФ, говорящей об оборотоспособности такого земельного участка.
Продавцами земельных участков могут быть как юридические, так и физические лица. Следует учитывать, что уставом или законом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.
Закон требует, чтобы договор продажи земельного участка содержал данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Такая информация отражена в кадастровом плане земельного участка, где указаны его границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, номер участка, его месторасположение. Данное требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально - определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Существенным условием договора купли - продажи земельного участка выступает цена за участок (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Порядок оплаты по договору определяется сторонами договора самостоятельно. Закон допускает следующие способы оплаты: в рассрочку, в кредит и предварительную оплату.
При продаже земельного участка в рассрочку или кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) он находится у продавца в залоге до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма за участок.
Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Необходимой предпосылкой для заключения договора купли - продажи земельного участка выступает согласно п. 1 комментируемой статьи обязательность проведения в отношении данного вида недвижимого имущества кадастрового учета.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли - продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
Комментарий к статье 38
Торги могут выступать в виде способа продажи имущества. Помимо этого торги рассматриваются Гражданским кодексом как универсальный способ заключения договора (ст. 447). Согласно данному