"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

роста растений, ядохимикатами и иными опасными веществами. Согласно ст. 22 Федерального закона от 19 июля 1997 г. N 109-ФЗ "О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами" (СЗ РФ. 1997. N 29. Ст. 3510) порядок применения пестицидов и агрохимикатов определяется федеральными органами исполнительной власти в области безопасного обращения с пестицидами и агрохимикатами с учетом фитосанитарной, санитарной и экологической обстановки, потребностей растений в агрохимикатах, состояния плодородия земель (почв), а также с учетом рационов животных. Безопасность применения пестицидов и агрохимикатов обеспечивается соблюдением установленных регламентов и правил применения пестицидов и агрохимикатов, исключающих их негативное воздействие на здоровье людей и окружающую природную среду. Пестициды и агрохимикаты применяются только при использовании специальной техники и оборудования. Применение пестицидов ограниченного использования должно осуществляться на основании специальных разрешений специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти только гражданами, имеющими специальную профессиональную подготовку.
Однако вопрос об изъятии земельного участка может ставиться только при таких нарушениях установленных правил, которые повлекли одновременно отравление, загрязнение, порчу или уничтожение плодородного слоя почвы и вред здоровью человека или окружающей среде.
Особый режим использования земель, нарушение которого может повлечь лишение права на участок, установлен законодательством для различных категорий земель.
Так, на землях особо охраняемых природных территорий хозяйственная и рекреационная деятельность допускается в ограниченном масштабе и на специально выделенных участках. При этом на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается строительство не связанных с функционированием таких территорий промышленных, хозяйственных и жилых объектов, дорог и иных коммуникаций, движение и стоянка механизированных транспортных средств, прогон животных, предоставление дачных и садоводческих участков (ст. 95 ЗК РФ).
В целом особый правовой режим использования земель связан с ограничением или запрещением тех видов деятельности, которые несовместимы с основным назначением данного вида земель. Земельный кодекс устанавливает только некоторые основные черты такого режима, детально же он регулируется федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Земли, подвергшиеся радиоактивному загрязнению, в соответствии со ст. 14 ЗК РФ подлежат ограничению в использовании: на них, в частности, запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.
Осуществление мероприятий по охране земель составляет одну из обязанностей землевладельцев и землепользователей. В силу ст. 13 ЗК РФ они обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения, в том числе биогенного, и других процессов, ведущих к деградации земель; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель бактериально - паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель; ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного, и захламления земель; сохранению достигнутого уровня мелиорации; рекультивации нарушенных земель, восстановлению их плодородия, своевременному вовлечению земель в хозяйственный оборот; сохранению и использованию плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель. Особенно это относится к пользователям земель сельскохозяйственного назначения. В основном они самостоятельно принимают решения о необходимости проведения тех или иных агротехнических, мелиоративных и иных мероприятий. Но некоторые действия в этом направлении являются обязательными. Ведь процессы, к примеру, эрозии почв, образования оврагов могут затронуть и соседние участки. Обязательные мероприятия по охране земель с учетом специфики хозяйственной деятельности, природных и других условий включаются в федеральные, региональные и местные программы по охране земель.
Обязанность своевременно производить платежи за земельные участки относится к числу основных обязанностей землевладельцев и землепользователей (ст. 42 ЗК РФ). Порядок взимания таких платежей в настоящее время регулируется Законом о плате за землю.
Условия и порядок принудительного лишения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка, регулируются ст. 54 ЗК РФ (см. комментарий к ней).
Прекращение прав на земельные участки не наступает автоматически как в случае добровольного отказа от участка, так и при принудительном лишении таких прав. В любом случае необходимо решение суда о прекращении права на конкретный земельный участок.
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
Комментарий к статье 46
Договор аренды земельного участка может быть прекращен по основаниям, установленным гражданским законодательством применительно к прекращению права аренды любого недвижимого имущества, и тем основаниям, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков (они перечислены в п. 2 комментируемой статьи).
Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Например, в соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года.
Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды возможно как по требованию арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. Гражданским кодексом предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора, - в основном эти случаи так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, то им, логично предположить, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, но он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
Земельный кодекс дополнительно предусматривает возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя преимущественно по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования. Исключение составляют те нарушения, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесение земельного налога (его уплачивает арендодатель, если иное не установлено договором), нарушение установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан оговорить особые условия в договоре об аренде земельного участка).
Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только при существенном нарушении договора арендатором (см. комментарий к ней).
Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая - прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Дело в том, что в других случаях, о которых речь идет в п. 2 данной статьи, имеют место либо государственные интересы, требующие незамедлительного изъятия участка (подп. 5 и 6), либо участок не используется для сельскохозяйственного производства (подп. 1 и 4), либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях (подп. 3). Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному основанию.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Основания такого расторжения предусмотрены ст. 620 ГК РФ, но договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка, если:
арендодатель не предоставляет земельного участка в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
арендодатель не проводит в установленные договором или иные разумные сроки мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность;
земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
В соответствии с гражданским законодательством (ст. 453 ГК РФ) обязательства сторон по договору аренды земельного участка считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (о возмещении убытков см. комментарий к ст. 62).
Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком
Комментарий к статье 47
Комментируемая статья посвящена в основном определению порядка прекращения права на служебный земельный надел как основного вида безвозмездного срочного пользования. Только в п. 1 речь идет об основаниях прекращения и иных видов права безвозмездного срочного пользования земельным участком.
Если участок предоставлялся в пользование из государственных или муниципальных земель соответственно органом исполнительной власти или местного самоуправления, то такой орган и принимает решение о прекращении права пользования. Если участок предоставлялся по договору из земель, находящихся в частной собственности, то право безвозмездного срочного пользования им прекращается по решению сторон (см. комментарий к ст. 24).
Поскольку рассматриваемый вид пользования земельным участком является срочным, то, естественно, это пользование прекращается по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен.
Все остальные основания прекращения безвозмездного срочного пользования совпадают с основаниями прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, рассмотренными ранее (см. комментарий к ст. 45). Иными словами, оно может быть прекращено как при добровольном отказе лица от пользования земельным участком, так и принудительно - при неправильном и нерациональном использовании земли, совершении земельных правонарушений, необходимости изъятия или реквизиции земли для государственных, муниципальных нужд.
Особенностью пользования служебными земельными наделами является то, что они предоставляются на время трудовых отношений работника с организацией, предоставляющей земельный надел (см. ст. 24 ЗК РФ). Соответственно в случае прекращения трудовых отношений прекращается и право на служебный надел. Однако законодательством установлены исключения из этого правила. Право на служебный земельный надел сохраняется за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семьи работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил СССР или поступивших на учебу, - на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семьи работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых