"комментарий к земельному кодексу российской федерации" (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. с.а. боголюбова, е.л. мининой) ("юстицинформ", 2002)

карту объекта; титульный список на строительство объекта; проектно - сметную документацию на строительство, утвержденную в установленном порядке; стройгенплан (на крупные объекты и комплексы зданий); карточку учета работников, осуществляющих руководство строительством; договор с проектной организацией на ведение авторского надзора за строительством объектов; выписки из приказов застройщика и строительной организации о назначении ответственного лица по технадзору и производителя работ; журнал производства работ.
Районные архитекторы и инженеры - инспекторы государственного архитектурно - строительного контроля осуществляют контроль качества строительства в сельских населенных пунктах и несут ответственность за застройку и благоустройство.
Застройщики, допустившие отступления от проектов, обязаны за свой счет устранить допущенные нарушения. Застройщики, допустившие самовольное строительство, привлекаются к ответственности в установленном порядке. Организации и граждане, допустившие нарушение красных линий или линий регулирования застройки, обязаны своими силами и за свой счет устранить указанные нарушения.
Статья 31. Выбор земельных участков для строительства
Комментарий к статье 31
Выбор земельных участков для строительства - важный этап предоставления земельных участков, который уже регламентирован земельным законодательством и имеет отработанную на практике процедуру. Однако данная деятельность не полностью детализирована действующим законодательством, а потому еще остается ряд нерешенных вопросов, связанных с предварительным согласованием места размещения объекта.
Как начальный этап процедуры предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам выбор инициируется путем подачи указанными лицами заявления (ходатайства) о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный предоставлять соответствующие земельные участки.
В заявлении необходимо указать назначение объекта, предполагаемое место размещения объекта, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Помимо этого к нему может прилагаться технико - экономическое обоснование проекта строительства либо необходимые расчеты.
В связи с тем что законодатель не указал конкретный орган власти, куда должен обращаться заявитель, у граждан и юридических лиц может возникнуть вопрос, в какой именно орган они должны подавать свое заявление о предоставлении им земельных участков. Логично предположить, что заявитель должен в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обратиться в учреждение юстиции по государственной регистрации и получить сведения об интересующем земельном участке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия данных в Едином государственном реестре прав такие сведения можно получить в государственных органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в порядке, установленном Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Выбор земельного участка для строительства объекта должен производиться органами местного самоуправления той территории, на которой происходит предоставление участка.
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению органа исполнительной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства с учетом экологических, градостроительных (в городах и других поселениях) и иных условий использования соответствующей территории и ее недр путем определения вариантов размещения объекта и получения согласований в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, от соответствующих государственных и муниципальных органов и организаций.
Градостроительным кодексом предусмотрено, что при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки.
При предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают следующую информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков:
- местоположение земельных участков;
- проекты границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий;
- разрешенное использование земельных участков;
- обеспечение земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.
Дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, должны предоставляться государственными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Одним из важных вопросов в процедуре выбора земельного участка, практически до последнего времени не регламентированным законодательством, является участие населения (граждан) в такой процедуре.
Согласно Федеральному закону от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" по вопросам местного значения может проводиться местный референдум или для их решения могут созываться собрания (сходы) граждан.
Данный Закон определил вопросы местного значения как вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, отнесенные к таковым уставом муниципального образования в соответствии с Конституцией РФ, указанным Федеральным законом и законами субъектов Российской Федерации.
Большинство уставов муниципальных образований к вопросам местного значения относит:
- регулирование планировки и застройки территории города;
- создание условий для жилищного, социально - культурного и бытового строительства;
- регулирование предоставления и изъятия земельных участков на территории города, распоряжение городскими землями, контроль за их использованием;
- территориальное устройство города;
- содержание и развитие муниципального жилищно - коммунального хозяйства; благоустройство и озеленение территории города;
- создание условий для бытового, торгового обслуживания;
- организация, содержание и развитие городских учреждений и предприятий здравоохранения, обеспечение санитарного благополучия населения;
- организация, содержание и развитие муниципальных учреждений дошкольного, среднего общего, дополнительного и профессионального образования;
- участие в охране окружающей природной среды и улучшение ее качества;
- городское дорожное строительство, содержание дорог местного значения.
Практически решение каждого вопроса местного значения связано со строительством какого-либо объекта и предоставлением земельного участка.
Следовательно, органы местного самоуправления города, поселка или сельского поселения должны информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов. Мнение граждан может быть выяснено через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии.
Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием (выкупом) для государственных и муниципальных нужд и предоставлением земельных участков.
Кроме того, органы местного самоуправления должны информировать землевладельцев, землепользователей и арендаторов государственных или муниципальных земель, интересы которых могут быть затронуты возможным изъятием (выкупом) для государственных и муниципальных нужд находящихся в их владении и пользовании земельных участков в связи с их предоставлением для размещения объектов. В случае, когда для размещения объекта необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом выбора земельного участка для непосредственного размещения объекта, а также, в необходимых случаях, для установления санитарно - защитной (охранной) зоны.
К акту выбора земельного участка прилагаются проекты границ земельных участков по возможным вариантам выбора.
Орган исполнительной власти или орган местного самоуправления на основании указанных материалов должен выбрать один из вариантов выбора земельного участка и принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в его размещении.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка и действует в течение трех лет.
Законодательством устанавливается обязанность землепользователя соблюдать ограничение, вызванное принятием решения о предоставлении земельного участка, в отношении возведения на земельном участке строений. Если собственник или лицо, не являющееся собственником земельного участка, после информирования о возможном изъятии (выкупе) участка для государственных или муниципальных нужд осуществляет на нем строительство, он несет риск отнесения на себя затрат и убытков, связанных со строительством на участке или иного его улучшения.
В случае истечения срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, землепользователи, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от органа исполнительной власти или органа местного самоуправления понесенных убытков независимо от продления срока действия решения.
Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
Комментарий к статье 32
Очередным этапом предоставления земельного участка под строительство объекта недвижимости является принятие соответствующим органом решения о предоставлении земельного участка. Основанием для принятия такого решения служит решение о предварительном согласовании места размещения объекта.
На основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка устанавливаются границы участка на местности. Данная процедура производится по заявкам и за счет граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. Установление границ земельных участков (межевание) осуществляется организациями, имеющими лицензии на выполнение геодезических и проектно - изыскательских работ.
После проведения межевания земельного участка и составления межевого плана осуществляется государственный кадастровый учет сформированного земельного участка.
При предоставлении испрашиваемого земельного участка путем его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение об изъятии такого земельного участка.
Условия предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землевладельцев, землепользователей, расторжением (прекращением) договоров их аренды, а также возмещение потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.
В соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77, убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) пользователям земли, понесшим эти убытки.
При выкупе или продаже земельных участков убытки собственников земли, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого или продаваемого участка.
Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качеств их земель.
Порядок и размер компенсации убытков рассматриваются в комментарии к гл. VIII ЗК РФ.
Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
Комментарий к статье 33
Норма комментируемой статьи фактически воспроизводит норму ст. 13 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В соответствии с ней размеры земельных участков, предоставляемых для садоводства, огородничества и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации с учетом норм предоставления земельных участков, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков.
До последнего времени отсутствовал федеральный закон, устанавливающий максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам бесплатно, как это предусмотрено подп. 1 п. 2 комментируемой статьи (Закон о разграничении государственной собственности на собственность Российской Федерации и субъектов Российской Федерации вступил в силу только 1 января 2002 г.). Поэтому действовали общие нормы, предусмотренные законодательством субъектов Российской Федерации. Эти нормы зависят от наличия свободных площадей и размера так называемой средней земельной доли в регионе. В среднем эти нормы составляют 0,08 - 0,15 га.
В Московской области действуют нормы, установленные решением Малого совета Мособлсовета народных депутатов от 16 декабря 1992 г. N 4/28 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области". Этим актом установлены следующие размеры земельных участков:
в собственность или пожизненно наследуемое владение: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - до 40 га; для ведения садоводства - до 0,12 га; для ведения животноводства - до 0,20 га;
в пожизненно наследуемое владение для дачного строительства - 0,12 га;
в аренду или временное пользование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - до 100 га; для ведения животноводства - до 2 га; для ведения огородничества - до 0,15 га.
Органы местного самоуправления могут сами устанавливать размеры земельных участков, не превышающие